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  1. EnzoR

    EnzoR Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Vorrei porre il mio problema che riguarda un minialloggio che ho comperato, è stato abitato dal venditore per due anni, l’alloggio è praticamente nuovo.
    La trattativa è stata fatta in forma privata tra me ed il venditore.
    Al momento della vendita mi è stato assicurato che non avrei avuto altre spese oltre le spese notarili.
    Io non sono in possesso di nessuna piantina dei vari alloggi che compongono lo stabile, nonostante l’avessi richiesta al venditore. Le uniche piantine in mio possesso sono quelle allegate al contratto con i vari dati identificativi catastali.

    La scorsa settimana l’amministratore convoca l’assemblea condominiale e nell’ordine del giorno, tra le altre cose, vi era l’accettazione del regolamento di condominio da lui redatto più le spese di registrazione notarile dello stesso, totale circa 500 € procapite (ci sono 5 alloggi abitati di cui 2 appartengono allo stesso soggetto e 5 alloggi ancora da terminare perché non ancora venduti). Inoltre nella discussione c’era anche da accettare la quantificazione della ripartizione in millesime dei vari alloggi e delle loro pertinenze.
    Io non sono in possesso di nessuna piantina dei vari alloggi che compongono lo stabile.
    Chiedo, a chi mi possa dare un consiglio: è giusto che paghi io le spese relative al regolamento condominiale visto che io sono subentrato all’inquilino che lo aveva acquistato dall’impresa e che ci aveva vissuto per due anni?
    Ringrazio chiunque mi possa darmi un consiglio.
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il venditore lo aveva acquistato dal costruttore?
     
  3. EnzoR

    EnzoR Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Si dall'impresa costruttrice
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Solitamente il costruttore fa redarre un regolamento e quote che vengono trascritti nel rogito ma se questo non avviene può essere fatto dai condomini in secondo tempo, il problema è che il venditore doveva informarti eventualmente della prassi attivata della costituzione del condominio.
     
    A EnzoR piace questo elemento.
  5. EnzoR

    EnzoR Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La questione ora è: le spese della stesura e registrazione del regolamento sono a mio carico al 100 *100 o sono a carico del venditore che non mi aveva avvisato di questa ulteriore spesa, dal contratto di vendita non riesco a trovare le giuste definizioni che regolano tale situazione.
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Di solito il regolamento di condominio e le tabelle millesimali vengono allegate all'atto e infatti di solito c'e la frase tipica che la parte acquirente dichiara di accettare il regolamento di condominio bla bla cosi come nell'atto dovresti trovare i millesimi. Nel tuo caso potrei solo pensare che sia cambiato qualcosa nel mentre ovvero sono state apportate modifiche alle parti comuni .... E che quindi sono cambiate le tabelle. Di solito questa facoltà viene data al costruttore e le spese per le nuove tabelle sono a carico suo. Chiedi cosa é successo all'amministratore.
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Bisogna vedere quanti inquilini ci sono per vedere se era d'obbligo la costituzione di un condominio e del Regolamento, in ogni caso se non esiste, tocca al proprietario che ha deliberato la spesa, anche se nel caso si compra un immobile momentaneamente ne risponde il nuovo proprietario per l'anno in corso e per quello precedente, ma con diritto di rivalsa specialmente se questo ha nascosto, l'inconveniente ovvero la spesa deliberata.
     
    A m.barelli e EnzoR piace questo messaggio.
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La spesa viene deliberata dall'assemblea e viene divisa tra i condomini
    Quanti appartamenti ci sono, se sono superiori a dieci il regolamento è obbligatorio.
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non è obbligatorio adottare un regolamento o nominare un amministratore se i condomini sono, rispettivamente, non più di 10 e non più di 4.
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se sono 10 il regolamento lo doveva fare il costruttore a sua spese, così come le tabelle millesimali.
     
  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non ho mai visto l'obbligo hai riferimenti?
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Art. 1138 c.c.
     
  13. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    1138. (Regolamento di condominio). Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
    Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
    Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell' art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell' art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell' art. 1107.
    Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132 1136 e 1137.
    L’art.1138 c.c. impone la formazione di un regolamento allorché in un condominio vi siano più di dieci condomini, pur essendo facoltativo con un numero inferiore.
    Si possono avere due diversi tipi di regolamento, in relazione al diverso tipo di maggioranze per l’approvazione e di conseguenza per la forza vincolante di ognuno.

    Regolamento contrattuale.
    E’ il regolamento predisposto dal costruttore, e viene di solito accettato e dunque approvato, facendo parte integrante del contratto, dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari.
    Può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni che un regolamento approvato a maggioranza non può contenere, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio.

    Può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l'assenso di tutti.

    Regolamento assembleare.
    E’ il regolamento con la maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini sia nel caso di formazione che nel caso di revisione, anche su iniziativa di un solo condomino. In entrambi i casi è necessaria la maggioranza del 2° comma dell’art.1136 c. c., ossia la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio.
    Altri autori, invece, escludono tale natura "normativa" limitandosi a riconoscere al regolamento condominiale natura meramente "negoziale", risultando così l'interpretazione delle norme in esso contenute insindacabile in sede di legittimità. In quest'ultimo senso è ora orientata tra l'altro anche la Corte di Cassazione.
    Il regolamento assembleare non va trascritto come allegato nei registri immobiliari e quindi non ha alcun valore come documento se c'è un contrasto di interessi con qualcuno estraneo al condominio.

    Contenuto del regolamento.
    Il Regolamento condominiale deve essere strutturato in maniera tale da comprendere nella prima parte una precisa identificazione delle parti comuni dell’edificio confermando o variando quanto contenuto nell’ art. 1117 c. c. in ragione o dei titoli di proprietà o delle caratteristiche tipiche del condominio preso in esame. Sempre a proposito delle parti comuni, deve contenere le regole sull’utilizzo delle stesse, precisando eventualmente le relative limitazioni. Componente essenziale di ogni regolamento deve essere una trattazione, possibilmente analitica, della disciplina relativa alla ripartizione delle spese tra i condomini, utile e necessaria per eliminare contrasti all’interno del condominio. Sostanziale a questo proposito è la differenza tra i due tipi di regolamenti. Infatti, il regolamento contrattuale può derogare in questo senso ai criteri stabiliti dal codice civile, il regolamento assembleare, invece, deve limitarsi ad attuare per le diverse parti comuni le disposizioni di legge. Entrambe le forme di regolamento, poi, possono determinare con precisione le attribuzioni dell’amministratore, prevedere o riservare talune attività all’assemblea o ad alcuni condomini (es. capiscala), ma non possono mai modificare le disposizioni inderogabili del cod. civile.
    Non facciamo confusione tra regolamento di condominio e regolamento del costruttore, considera che all'inizio il costruttore che magari abita nell'edeficio è l'unico condominio, per cui non avrebbe a volte non redigeva il regolamento, Per il semplice fatto che dovrebbe essere approvato dai condomini futuri che potrebbero non approvare (anche se nella realtà questo non avviene). Comunque per rispondere alla domanda iniziale. Il regolamento se non fornito dal costruttore, deve essere fatto dall'Amministratore, su richiesta di qualche condomino. La cui spesa va ripartita su tutti.

    NOn
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lo approvano in sede di rogito il notaio inserisce la frase. Dichiaro di conoscere e approvare il regolamento di condominio bla bla bla.

    Nessuna confusione. Il regolamento di condominio per le case nuove con un numero di 10 appartamenti lo fa il costruttore indipendentemente se abita (?). Vendo il nuovo e il regolamento di condominio e le tabelle millesimali sono allegate al primo atto e date in copia agli acquirenti man mano che si rogita.
     
  15. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non sempre vedi esempio di chi ha aperto il post
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si certo, infatti io mi chiedevo cosa fosse successo nel mentre, ed ho detto di chiedere all'amministratore chiarimenti.
     
  17. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    succede che non è obbligatorio, anche la logica lo impone
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La logica se ci pensi dice il contrario. Pensa alle proprietà che hanno il giardino esclusivo. L'acquirente che compra senza un regolamento di condominio potrebbe sentirsi libero di coltivare ortaggi oppure detenere galline! Secondo te si aspetta la prima assemblea per regolamentare?
     
  19. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    quando non c'è regolamento non obbligatorio ci pensa la legge comunale, comunque volevo dire anche se la logica lo inpone
     
  20. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e ritornando al tuo discorso non esiste obbligo di legge per il costruttore di redigere il regolamento
     

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