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  1. Gastonlive

    Gastonlive Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, sono un nuovo membro, avrei una domanda da porre[​IMG], forse sembrerà stupida, esiste un modo per sapere se qualcuno sta intentando una usucapione su un immobile?
    Stò per acquistare una vecchia casa e voci di corridoio [​IMG]mi dicono che qualcuno stà tentando di usucapirla.
    Grazie per le informazioni che vorrete darmi.[​IMG]
    gastonlive.
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ma il proprietario che ha detto ?
    Ci abita dentro qualcuno a titolo gratuito ?
    Ci sono le strade per proteggersi ( trascrizione del preliminare ) e verifiche che puoi fare se vi è un rpocedimento di usucapione.
    A me sembra che ti vogliono distrarre dall'acquisto.
     
  3. Gastonlive

    Gastonlive Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il proprietario dice di avere la piena propriete, ma il vicino acupa una stanza che da su una strada comune da circa 20 anni, il contenzioso è legato a quest'ultima.
    Vorrei sapere se vi è qualche indagine che mi facia sapere se il vicino ha intentato usucapione su quella solo stanza.
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non sono avvocato, e quindi prendi con riserva la mia nota.

    L'usucapione di acquisisce, in determinate condizioni di possesso che qui sembra che ci siano, trascorsi i 20 anni ed automaticamente. Vale a dire che il diritto è acquisito ed appena interessa al soggetto questo può chiedere una semplice sentenza di accertamento dell'usucapione che ha già acquisito.
    L'unica cosa che il magistrato chiederà è di provare ( anche con testimoni) l'inizio certo 20 anni prima. Il magistarato può non accettare la frase "circa 20 anni".
    I 20 anni minimo devono essere provati.

    Quindi potrebbe succedere che tu acuisti e quello dica io ho usucapitio e la stanza è mia (non tutto l'edificio).

    Come prevenire la mossa ?
    Non so se questa stanza è separata dall'alloggio che compreresti. Se c'è comunicazione, non c'è possesso esclusivo e non c'è usucapione.ualcun e chi ha pagato l'ICI e tasse per questa stanza ?
    Se il proprietario, questo potrebbe dire : lascia la stanza che ti ho dato in comodato gratuito perchè mi serve". E qui si vedrebbe la reazione.
    Dandomi qualche concreto elemneto : porte interne di comunicazione, ICI e tasse
    pagate, si può veder se esiste un elemanto che tolga le condizioni automatiche di usucapione.

    Inoltre : i 20 anni sono certi o no ? cioè dimostrabili.?
     
  5. Gastonlive

    Gastonlive Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il venditore ha sempre pagato l'ICI, la stanza non è in communicazione con il resto dell'immobile non fosse per un muro e il solaio, la stessa da ad una strada e la porta e rimasta sempre aperta cosi che il vicino l'ha usata per porci legna da ardere e altre atrezzature. 20 anni sono trascorsi sicuramente.
    Grazie.
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'usucapiente, per formalizzare l'acquisto, deve esperire un'azione giudiziale per ottenere una sentenza che accerti e dichiari l'avvenuta usucapione.
    La sentenza è di mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva (Cassazione, sentenza del 19 marzo 2008, n. 12609; Cassazione, sentenza del 5 febbraio 2007, n. 2485).
    Tale sentenza dovrà essere trascritta nei registri pubblici, ai sensi dell'articolo 2651 del Codice civile.
    Non è invece prevista la trascrizione della domanda giudiziale con cui si chiede l'accertamento dell'usucapione. Tale domanda, infatti, non è compresa tra quelle trascrivibili elencate negli articoli 2652 e 2653 del Codice civile. Si può solo trascrivere, ma è un caso diverso, la domanda che interrompe il corso dell'usucapione di beni immobili ex articolo 2653 n. 5 del Codice civile.
    (fonte studio legale Pedone)
     
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  7. Gastonlive

    Gastonlive Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    quindi non posso sapere nulla se non quando questo bene è usucapito??
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo con te perchè il bene può essere usucapito anche dopo che il nuovo compra. L'usucapione è un diritto che si acquista con le condizioni di legge, 20 anni etc. La sentenza è di accertamento di usucapione acquisito.
    L'unica che il vicino non sia interessato per la legna e fargli un regalo di una legnaia in giardino se c'è posto.
     
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  10. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da Wikipedia:
    Può accadere che un bene abbia per anni un possessore non proprietario e un proprietario non possessore. Al protrarsi di questa situazione la legge ricollega una precisa conseguenza: il proprietario perde il diritto di proprietà, il possessore lo acquista. È l’usucapione ("prescrizione acquisitiva"): l’acquisto della proprietà a titolo originario mediante il possesso continuato nel tempo (articolo 1158).
    Il codice civile intende per usucapione il modo di acquisizione della proprietà a seguito del possesso pacifico, non violento e ininterrotto di un bene mobile o immobile per un periodo temporale di almeno venti anni. Trascorso il periodo, il giudice adito accerta l'effettivo possesso del bene e decreta il passaggio della proprietà.
    È irrilevante, agli effetti dell’usucapione, che il possesso sia di buona o di mala fede. Questa circostanza può influire solo sulla durata del possesso necessario per l’usucapione. Occorre però che il possesso sia goduto alla luce del sole: se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino, il tempo utile per l’usucapione comincia a decorrere solo da quando sia cessata la violenza o la clandestinità.
    È cruciale però distinguere la detenzione dal possesso: nel primo caso si tiene l'oggetto soltanto in custodia, ci si comporta cioè come se il possesso fosse altrui e ciò non dà inizio ad alcun ciclo di usucapione. Ad esempio un libro preso in prestito da un amico, anche se mai chiesto indietro, non darà mai inizio a un processo di usucapione, se non interverrà un fatto oggettivo con il quale si manifesti la volontà di trasformare la detenzione in possesso vero e proprio. Seguendo il citato esempio solo quando colui che ha preso in prestito il libro comunicherà al prestante la volontà di appropriarsi del libro (per esempio negandone la restituzione in seguito a una richiesta del prestante) avrà inizio il calcolo del tempo di usucapione.
    Il possesso ad usucapionem deve essere, per l’art. 1158, un possesso “continuato”. Qui va considerato il generale principio per cui il possesso si consegue corpore et animo, ma si conserva solo animo.
    Per l’interruzione del possesso ad usucapionem, l’articolo 1165 richiama le norme sull’interruzione dellaprescrizione, in quanto compatibili con l’usucapione. Perciò l’usucapione è interrotta dall’atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui; non però dalla stragiudiziale diffida del proprietario.
    L’usucapiente, se ha posseduto la cosa come libera da pesi o da diritti reali altrui, ne acquista la proprietà libera e piena ("usucapio libertatis") e i diritti sulla cosa costituiti dall’antico proprietario non sono opponibili all’usucapiente neppure se trascritti. Ma, se la cosa è stata posseduta come gravata dal diritto altrui, questo sopravvive all’usucapione.
    Il fondamento dell’usucapione è in un’esigenza di ordine generale, che è quella di eliminare le situazioni di incertezza circa l’appartenenza dei beni: una consolidata situazione di fatto come il possesso di un bene protratto per un certo tempo è di per sé stessa considerata modo di acquisto della proprietà. Chi compera sa di comperare bene se compera da chi ha posseduto la cosa per il tempo necessario per usucapirla.
    La prova in giudizio del diritto di proprietà sarebbe impossibile se si dovesse provare di avere acquistato la proprietà a titolo derivativo: occorrerebbe provare di avere validamente acquistato dal legittimo proprietario, che quello aveva a sua volta validamente acquistato da un proprietario, e così via (il giurista al riguardo parla di "probatio diabolica").
    Gli effetti giuridici dell’usucapione si producono come conseguenza di un fatto giuridico: la sentenza che li accerta ha valore solo dichiarativo.
    Per usucapione si possono acquistare anche gli altri diritti reali su beni immobili o mobili. La durata richiesta è la stessa richiesta per l’usucapione della proprietà.
     
    A Bagudi e H&F piace questo messaggio.
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nel caso in cui venga inoltrata richiesta di riconoscimento del diritto di usucapione di un bene mobile o immobile, il proprietario originario viene interpellato dal Giudice chiamato ad appurare il fatto ed a emettere sentenza, per cui se c'è stata richiesta il proprietario ne viene o ne è venuto a conoscenza, c'è da chiarire che il semplice fatto di utilizzare questa stanza al fine di deposito / legnaia non è detto che costituisca diritto ad usucapire il bene. Credo che la cosa migliore sia quella di trascrivere il compromesso ( in modo di dare evidenza pubblica alla promessa di vendita ) in seguito il proprietario originario ( colui che sta vendendo ) scriverà una lettera nella quale chiederà la liberazione della legnaia per consentire al futuro proprietario di goderne la disponilità, questo perchè si avrà in questo modo il duplice effetto di liberare la legnaia e di far uscire allo scoperto l'utilizzatore della legnaia e di consentire in caso di risposta negativa di procedere subito a domanda giudiziale di liberazione ( tramite tribunale ), procedimento questo che interrompe i termini dell'usucapione. Fabrizio
     
  12. gianpy68

    gianpy68 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Veramente per i beni mobili la durata richiesta per usucapirli è inferiore.
     
  13. Gastonlive

    Gastonlive Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il pagare l'ICI quindi non vale come palese interessamento a la proprieta dell'immobile??
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se quanto affermato in precedenza i 20 anni sono trascorsi, secondo i miei studi, il diritto di usucapione è acquisito e se c'è la prova dei 20 anni vedo problemi salvo che il legnaiolo rinunzi per correttezza morale o per soldi.
    Il compromesso dovrebbe avere clausole di sospensione o di rescissione previste, altrimenti chi rischia i costi della trascrizione ed altro : il venditore o il compratore ?

    Per l'ICI alcune sentenze sono protettive altre no. Chiedi ad un avvocato. Io mi ritiro per incompetenza ulteriore. Ciao
     
  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo.
     
  16. Gastonlive

    Gastonlive Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  17. Gastonlive

    Gastonlive Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie.
     

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