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  1. ilnicastrese

    ilnicastrese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti.
    Piccolo quesitino :disappunto: da proporre a tutti voi con la certezza che saprete darmi la giusta soluzione.
    Premesso che:
    - mia moglie ha la proprietà dell’immobile in cui attualmente viviamo (e abbiamo la residenza), acquistato prima del matrimonio e con i benefici della prima casa in quanto abitazione principale;
    - nello stesso immobile tuttora grava un mutuo per i rimanenti 5 anni;
    - siamo in separazione dei beni;
    - abbiamo una figlia minore di tre anni;
    - la settimana scorsa ho firmato un compromesso per l’acquisto di altro immobile in un comune limitrofo al mio
    Adesso, tenuto conto di quanto sopra, ho i seguenti dubbi che spero possiate, con la vostra esperienza e sapienza, chiarirmeli. E cioè:
    - mia moglie vorrebbe donare l’attuale casa alla figlia minore (in cui tuttora vige il mutuo e relativa ipoteca) sperando che non si perda il beneficio della prima casa – Si può fare? Secondo voi l’eventuale tribunale farà obiezioni? Nel caso si perdano l’agevolazioni della prima casa è conveniente tale donazione? Esistono alternative migliori in proposito?;
    - dovrei cointestare la nuova casa con mia moglie (compreso il nuovo mutuo) che dovrà diventare la nostra abitazione principale con tutte le sue agevolazioni previste come prima casa. Mia moglie, che è comunque intestataria di mutuo rogitato nel 2002 per l’attuale nostra abitazione, potrà avvalersi delle agevolazioni della prima casa? A cosa dovrà eventualmente rinunciare?;
    - si possono fare contestualmente tali passi senza perdere le stesse agevolazioni?
    Con la speranza che qualche anima pia mi dissipi questi dubbi saluto augurandovi buon lavoro.
    Sottolineo che prima di attivare questa nuova discussione ho cercato queste risposte nel forum ma dopo due ore di lettura (a parte gli occhi che erano scesi in sciopero) non ho trovato niente di attinente (ma sicuramente ci sarà).
    Grazie a tutti. Carlo
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    la moglie è unica proprietaria dell'immobile dove abitate?
     
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  3. ilnicastrese

    ilnicastrese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si. E' interamente intestata a lei. Comprata prima del matrimonio. Io risulto solo come garante al relativo mutuo.
     
  4. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    siete in separazione dei beni, tu acquisti al 100% la nuova casa usufruendo delle agevolazioni prima casa.
    Poi trasferite la residenza di tutta la famiglia nella casa nuova, e affittate la vecchia casa!
     
  5. ilnicastrese

    ilnicastrese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    è condizione sine que non la cointestazione con mia moglie.
     
  6. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa potresti ripetere, grazie
     
  7. ilnicastrese

    ilnicastrese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusa. ("sine qua non" nel gergo legale significa "è condizione indispensabile che")
     
  8. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa non ho letto bene che era condizioni indispensabile cointestare la casa.
    Allo stato attuale conintestare la nuova casa con la moglie comporta la tassazione del tuo 50 % come prima casa, il 50% della moglie a regime pieno.
    Secondo me è la migliore soluzione anche pagando un pò di tasse in più, evitando di chiedere e motivare a un giudice l'autorizzazione per il minore, mi sembra palese il motivo, e evitando un domani problemi per la donazioni ad eventuali eredi leggitimi e eventuale vendita.
     
  9. ilnicastrese

    ilnicastrese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    in questo caso l'ICI si pagherebbe a metà, per intero o per nulla?
     
  10. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ognuno paga se dovuta la sua ICI.
     
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  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    [QUOTE=Antonio Troise;60141]scusa non ho letto bene che era condizioni indispensabile cointestare la casa.
    Allo stato attuale conintestare la nuova casa con la moglie comporta la tassazione del tuo 50 % come prima casa, il 50% della moglie a regime pieno.
    Secondo me è la migliore soluzione anche pagando un pò di tasse in più, evitando di chiedere e motivare a un giudice l'autorizzazione per il minore, mi sembra palese il motivo, e evitando un domani problemi per la donazioni ad eventuali eredi leggitimi e eventuale vendita.[/QUOTE]



    Se è necessaria la cointestazione, è anche necessario farla al 50% ?
    Perchè in caso contrario, potreste intestarvela per quote, in modo che lei paghi il meno possibile di tassa di registro, e comunque l'immobile è di entrambi.

    Sconsiglio la donazione - soprattutto a un minore - per le problematiche future inevitabili.

    Silvana
     
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  12. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    grazie silvana,
    è vero perchè cointestare la casa al 50%?
    perchè l'obbligo della cointestazione?
     
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  13. ilnicastrese

    ilnicastrese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Effettivamente avete ragione entrambi.
    Ma ora mia moglie ha cambiato idea! (purtroppo la cosa non mi sorprende... lo fa almeno 10 volte al giorno!!).
    Ora la soluzione sarebbe quella di lasciare a lei ancora la proprietà e la sua residenza nella casa attuale in modo tale che non perde i benefici della 2prima casa". La nuova la intestiamo a me e mia figlia minore di 3 anni. Bisognerà prendere un mutuo di 250.000 € e che io potrò detrarre al mio 50% avendo comunque i benedici della prima casa senza pagare l'ICI.
    In questo caso, qualora quello che ho scritto fosse confermato e suggerito da voi, all'atto del rogito io dovrei pagare solo l'imposta di registro (168 €) mentre mia figlia (al 50%) dovrà pagare di più? E' necessario lo stesso il tribunale?
    che ne dite?
    Vi aspetto Grazie
    Carlo
     
  14. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si, l'autorizzazione del tribunale è necessaria.
    Deve essere motivata la richiesta, non so se una motivazione economica sarà presa in considerazione.
     
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  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non mi sembra una gran soluzione...

    Coinvolgi tua figlia, impedendole comunque di poter usufruire dei benefici prima casa una volta che volesse comprarsi una casa per sè (ammesso e non concesso che esista ancora una legge prima casa...), ci vuole per forza l'intervento del tribunale dei minori, e se, per caso, voleste rivendere questa casa con tua figlia ancora minorenne, sarebbe un bel problema...

    Tra l'altro, ma qui ci vuole un avvocato matrimonialista a dare un parere, ho dei dubbi sul fatto che, senza separazione legale, tua moglie possa avere la residenza separatamente da tua figlia...

    Infine, non mi sono chiare le tue domande sulla tassazione...

    Silvana
     
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  16. ilnicastrese

    ilnicastrese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Aggiunto dopo 3 minuti :

    effettivamente mi sa che hai ragione tu...
    ma in questo caso quanto mi potrà costare il rogito sapendo che la casa (provincia di Roma) la pagheremo 315.000 € e prenderemo un mutuo di 250.000€?
    Mi potresti dire quale sono le spese a cui andrò incontro? saresti di grande aiuto anche perchè in rete ho letto cose che si contraddicevano tra loro....
    Grazieti attendo
    Carlo
     
  17. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Carlo,
    si tratta di un immobile soggetto a IVA o venduto da privato?
     
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  18. ilnicastrese

    ilnicastrese Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    privato tramite agenzia
    grazie
     
  19. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    acquisto da privato 1° casa :
    Importante è conoscere il valore catastale per calcolare le imposte che viene determinato moltiplicando la rendita catastale non rivalutata x 115,50 (es. valore catastale 150.000)
    Se l'acquisto è stato intermediato da un agente immobiliare c'è la percentuale (es. 2%) sul prezzo d'acquisto= 315.000 x 2%= 6.300 + IVA al 20%= € 7.560 : 2= 3.780 €

    ipotetico valore catastale 150.000 : 2 (50% tua e 50% moglie) = 75.000

    calcolo imposte del tuo 50%:
    imposta di registro 3% di 75.000 = 2.250 €
    imposta catastale 168 €
    imposta ipotecaria 168 €
    bolli , nota di trascrizione, voltura, visure e varie circa 500 €
    onorario notaio varia molto consiglio 2-3 preventivi (es. € 2.000 / 2 = € 1.000)

    Totale 3.780+2.250+168+168+500+1.000= € 7.866

    Per la parte della moglie
    imposta di registro 7% di 75.000 = € 5.250
    imposta ipotecaria 2% di 75.000 = € 1.500
    imposta catastale 1% di 75.000 = € 750
    onorario notaio varia molto consiglio 2-3 preventivi (es. € 2.000 / 2 = € 1.000)

    Totale 3.780+5.250+1.500+750+1.000= € 12.280

    Totale marito e moglie = 7.866+12.280 = € 20.146

    Come puoi vedere non è esatto poiche c'è la variabile valore catastale , la % dell'agenzia e la parcella del notaio.Avendo i dati giusti è facile calcolare quasi l'esatta spesa!

    Aggiunto dopo 11 minuti :

    Poi le spese del mutuo anche questa variano da banca a banca e dalla parcella del noatio.

    Per la banca le spese sono:
    certificazioni Bolli e tasse dei certificati anagrafici circa = € 100
    Perizia Parcella del tecnico incaricato di redigere la perizia sul valore dell'immobile circa € 300
    Onorario notarile e spese connesse all'atto di mutuo circa = 2.000
    Imposta sostitutiva ( Imposta sul mutuo) 1° casa 0,25% di € 250.00 del valore richiesto del mutuo = € 625
    Polizza assicurativa = ? dipende moltissimo dall'istituto di credito

    Anche in questo caso non posso essere molto d'aiuto ma ti puoi fare un'idea
     
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  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il Nicastrese, non potevi avere un excursus migliore sulle spese di quello che ti ha fatto Troise !!!!!:applauso::applauso::applauso::applauso:

    Silvana
     
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