Dubbi su compravendita complessa: perdita agevolazioni, donazione a minore e relativo mutuo

[Bagudi]

[QUOTE=Antonio Troise;60141]scusa non ho letto bene che era condizioni indispensabile cointestare la casa.
Allo stato attuale conintestare la nuova casa con la moglie comporta la tassazione del tuo 50 % come prima casa, il 50% della moglie a regime pieno.
Secondo me è la migliore soluzione anche pagando un pò di tasse in più, evitando di chiedere e motivare a un giudice l'autorizzazione per il minore, mi sembra palese il motivo, e evitando un domani problemi per la donazioni ad eventuali eredi leggitimi e eventuale vendita.[/QUOTE]


Se è necessaria la cointestazione, è anche necessario farla al 50% ?
Perchè in caso contrario, potreste intestarvela per quote, in modo che lei paghi il meno possibile di tassa di registro, e comunque l'immobile è di entrambi.

Sconsiglio la donazione - soprattutto a un minore - per le problematiche future inevitabili.

Silvana

 

[Antonio Troise]

grazie silvana,
è vero perchè cointestare la casa al 50%?
perchè l'obbligo della cointestazione?

 

[ilnicastrese]

Effettivamente avete ragione entrambi.
Ma ora mia moglie ha cambiato idea! (purtroppo la cosa non mi sorprende... lo fa almeno 10 volte al giorno!!).
Ora la soluzione sarebbe quella di lasciare a lei ancora la proprietà e la sua residenza nella casa attuale in modo tale che non perde i benefici della 2prima casa". La nuova la intestiamo a me e mia figlia minore di 3 anni. Bisognerà prendere un mutuo di 250.000 € e che io potrò detrarre al mio 50% avendo comunque i benedici della prima casa senza pagare l'ICI.
In questo caso, qualora quello che ho scritto fosse confermato e suggerito da voi, all'atto del rogito io dovrei pagare solo l'imposta di registro (168 €) mentre mia figlia (al 50%) dovrà pagare di più? E' necessario lo stesso il tribunale?
che ne dite?
Vi aspetto Grazie
Carlo

 

[Antonio Troise]

si, l'autorizzazione del tribunale è necessaria.
Deve essere motivata la richiesta, non so se una motivazione economica sarà presa in considerazione.

 

[Bagudi]

Non mi sembra una gran soluzione...

Coinvolgi tua figlia, impedendole comunque di poter usufruire dei benefici prima casa una volta che volesse comprarsi una casa per sè (ammesso e non concesso che esista ancora una legge prima casa...), ci vuole per forza l'intervento del tribunale dei minori, e se, per caso, voleste rivendere questa casa con tua figlia ancora minorenne, sarebbe un bel problema...

Tra l'altro, ma qui ci vuole un avvocato matrimonialista a dare un parere, ho dei dubbi sul fatto che, senza separazione legale, tua moglie possa avere la residenza separatamente da tua figlia...

Infine, non mi sono chiare le tue domande sulla tassazione...

Silvana

 

[ilnicastrese]

Allo stato attuale conintestare la nuova casa con la moglie comporta la tassazione del tuo 50 % come prima casa, il 50% della moglie a regime pieno.
Secondo me è la migliore soluzione anche pagando un pò di tasse in più, evitando di chiedere e motivare a un giudice l'autorizzazione per il minore, mi sembra palese il motivo, e evitando un domani problemi per la donazioni ad eventuali eredi leggitimi e eventuale vendita.

Aggiunto dopo 3 minuti :

effettivamente mi sa che hai ragione tu...
ma in questo caso quanto mi potrà costare il rogito sapendo che la casa (provincia di Roma) la pagheremo 315.000 € e prenderemo un mutuo di 250.000€?
Mi potresti dire quale sono le spese a cui andrò incontro? saresti di grande aiuto anche perchè in rete ho letto cose che si contraddicevano tra loro....
Grazieti attendo
Carlo

 

[Antonio Troise]

Carlo,
si tratta di un immobile soggetto a IVA o venduto da privato?

 

[ilnicastrese]

privato tramite agenzia
grazie

 

[Antonio Troise]

acquisto da privato 1° casa :
Importante è conoscere il valore catastale per calcolare le imposte che viene determinato moltiplicando la rendita catastale non rivalutata x 115,50 (es. valore catastale 150.000)
Se l'acquisto è stato intermediato da un agente immobiliare c'è la percentuale (es. 2%) sul prezzo d'acquisto= 315.000 x 2%= 6.300 + IVA al 20%= € 7.560 : 2= 3.780 €

ipotetico valore catastale 150.000 : 2 (50% tua e 50% moglie) = 75.000

calcolo imposte del tuo 50%:
imposta di registro 3% di 75.000 = 2.250 €
imposta catastale 168 €
imposta ipotecaria 168 €
bolli , nota di trascrizione, voltura, visure e varie circa 500 €
onorario notaio varia molto consiglio 2-3 preventivi (es. € 2.000 / 2 = € 1.000)

Totale 3.780+2.250+168+168+500+1.000= € 7.866

Per la parte della moglie
imposta di registro 7% di 75.000 = € 5.250
imposta ipotecaria 2% di 75.000 = € 1.500
imposta catastale 1% di 75.000 = € 750
onorario notaio varia molto consiglio 2-3 preventivi (es. € 2.000 / 2 = € 1.000)

Totale 3.780+5.250+1.500+750+1.000= € 12.280

Totale marito e moglie = 7.866+12.280 = € 20.146

Come puoi vedere non è esatto poiche c'è la variabile valore catastale , la % dell'agenzia e la parcella del notaio.Avendo i dati giusti è facile calcolare quasi l'esatta spesa!

Aggiunto dopo 11 minuti :

Poi le spese del mutuo anche questa variano da banca a banca e dalla parcella del noatio.

Per la banca le spese sono:
certificazioni Bolli e tasse dei certificati anagrafici circa = € 100
Perizia Parcella del tecnico incaricato di redigere la perizia sul valore dell'immobile circa € 300
Onorario notarile e spese connesse all'atto di mutuo circa = 2.000
Imposta sostitutiva ( Imposta sul mutuo) 1° casa 0,25% di € 250.00 del valore richiesto del mutuo = € 625
Polizza assicurativa = ? dipende moltissimo dall'istituto di credito

Anche in questo caso non posso essere molto d'aiuto ma ti puoi fare un'idea

 

[Bagudi]

Il Nicastrese, non potevi avere un excursus migliore sulle spese di quello che ti ha fatto Troise !!!!!

Silvana