Dubbio comportamento agente immobiliare

[ferruccio]

Secondo me se si hanno le idee chiare dall’inizio e si ha un modus operandi chiaro e lineare non vedo problemi. Ho seguito e coordinato là compravendita di un immobile con acquisto a saldo e stralcio con richiesta di mutuo al 100% e non c’è stato nessun tipo di problema.

Idem acquisto e vendita contestuale con saldo mutuo (ha venduto a Milano) e accensione mutuo nuovo a seguito acquisto in provincia. Quindi non vedo problemi, ma devi per forza avere la sicurezza e la situazione in mano e una linea precisa su come procedere passo a passo. Inclusa eventuale consegna anticipata del bene oggetto di acquisto. Hai voglia se ci si perde in una sospensiva e una clausola banale.

Nei miei commenti mi sono soffermato su un fatto specifico e generico. Quello che fai tu è sicuramente ben fatto ☺️

Ok; ma quello che a noi non torna ( come puoi leggere nei messaggi di @Michela_ e @ab.qualcosa), e’ che , se la sospensiva non si avvera, il venditore non dovrebbe avere titolo per trattenere alcuna somma ricevuta come caparra o acconto.
Mentre tu sostieni che sarebbe assurdo che dovesse rendere quanto ricevuto.
Quindi non si capisce come è predisposta questa tua clausola .

@francesca63, come ho scritto nei commenti, lo ritengo infatti un contratto normalissimo che contiene un fatto futuro ed incerto e per il quale il Venditore rischia di non andare in atto. Punto, tutto qui. Perdi più le parti lo sanno e sono consapevoli. Se avrò i soldi, non devo comunicare nulla e rispettare i tempi del contratto. Se non li avrò lo farò sapere al venditore entro un certo periodo e la cosa finisce qui.
Poi che snaturiamo le cose per assecondare le ansie degli acquirenti è un altro paio di maniche.... Grazie.

 

[Michela_]

Nei miei commenti mi sono soffermato su un fatto specifico e generico. Quello che fai tu è sicuramente ben fatto ☺️

Vado a rileggere perché ho capito ben poco. Grazie

 

[francesca63]

come ho scritto nei commenti, lo ritengo infatti un contratto normalissimo

Quindi senza sospensiva.
Se chi ha promesso di comprare non riesce ad avere il mutuo, perde la caparra.
Questo è un contratto normale.

Se invece c’è una clausola sospensiva per il mutuo, e il mutuo non viene concesso, l’acqurente non perde soldi, e il venditore deve rendere eventuali somme ricevute ( che secondo me non dovrebbe affatto aver ricevuto).

In definitiva, se parli di sospensiva, la caparra non va versata prima dell’accertamento della condizione, o va restituita se versata .
Questo prevede la legge.

 

[ferruccio]

Quindi senza sospensiva.
Se chi ha promesso di comprare non riesce ad avere il mutuo, perde la caparra.
Questo è un contratto normale.

Se invece c’è una clausola sospensiva per il mutuo, e il mutuo non viene concesso, l’acqurente non perde soldi, e il venditore deve rendere eventuali somme ricevute ( che secondo me non dovrebbe affatto aver ricevuto).

In definitiva, se parli di sospensiva, la caparra non va versata prima dell’accertamento della condizione, o va restituita se versata .
Questo prevede la legge.

No @francesca63 , la sospensiva tutela l'acquirente nel non concedere al venditore l'azione per il risarcimento del danno per inadempienza nel caso non gli venga concesso il mutuo. La cosa finisce nel momento dell' avveramento della condizione.

 

[ferruccio]

Quindi senza sospensiva.
Se chi ha promesso di comprare non riesce ad avere il mutuo, perde la caparra.
Questo è un contratto normale.

Se invece c’è una clausola sospensiva per il mutuo, e il mutuo non viene concesso, l’acqurente non perde soldi, e il venditore deve rendere eventuali somme ricevute ( che secondo me non dovrebbe affatto aver ricevuto).

In definitiva, se parli di sospensiva, la caparra non va versata prima dell’accertamento della condizione, o va restituita se versata .
Questo prevede la legge.

@francesca63 , immagina che chi fa' la proposta è uno che ha qualcosa da perdere....!

 

[Michela_]

@francesca63 , immagina che chi fa' la proposta è uno che ha qualcosa da perdere....!

Ma perché non ci fai un esempio concreto su come funziona da te una proposta vincolata al mutuo?

 

[francesca63]

la sospensiva tutela l'acquirente nel non concedere al venditore l'azione per il risarcimento del danno per inadempienza nel caso non gli venga concesso il mutuo.

Certo, ma fino all’accertamento della sospensiva il contratto, seppur valido, non è efficace; quindi non è previsto alcun versamento di caparra.
E non è prevista una perdita di soldi da parte acquirente se la condizione non si avvera.
E’ questo il punto che non capiamo; tu hai scritto che, se il mutuo non viene concesso, il venditore comunque tiene la caparra; e questo non quadra con il normale funzionamento di un contratto con sospensiva.

 

[ferruccio]

Ma perché non ci fai un esempio concreto su come funziona da te una proposta vincolata al mutuo?

@Michela_ cerco di riassumere.

Direi che per inserire una clausola sospensiva c'è una parte che la deve chiedere e nel caso del mutuo è il Proponente. Dal canto suo il Venditore poverino, vuole solo che vendere ed in fretta.
Il Proponente si tutela con questa clausola per non rischiare di vedersi attaccato dal venditore per inadempienza nel caso non abbia poi i soldi per l'atto.

Come dicevo a @francesca63 , pensate ad uno che fa' una proposta ed ha altre proprietà e magari, nel comprare la casa per la figlia che studia all'università, vuole fare un mutuo, sta bene ed è sicuro di poterlo prendere, ma non vuole compromettere il suo patrimonio e rischiare di essere inadempiente perché la Banca non gli da' il mutuo. Perde i famosi 5.000 Eur perché ha ritenuto di fare un affare ma non è costretto, grazie alla sospensiva, di subire l'azione del Venditore inc...to perché ha perso la vendita ed il suo ricavato.

 

[ferruccio]

Certo, ma fino all’accertamento della sospensiva il contratto, seppur valido, non è efficace; quindi non è previsto alcun versamento di caparra.
E non è prevista una perdita di soldi da parte acquirente se la condizione non si avvera.
E’ questo il punto che non capiamo; tu hai scritto che, se il mutuo non viene concesso, il venditore comunque tiene la caparra; e questo non quadra con il normale funzionamento di un contratto con sospensiva.

Eh vabè @francesca63 , più di quello che ho detto non sono in grado di dire 🤗
Di contratti sospesi in aria mai ne ho fatti e mai ne farò. Grazie.

 

[Bagudi]

@Michela_ cerco di riassumere.

Direi che per inserire una clausola sospensiva c'è una parte che la deve chiedere e nel caso del mutuo è il Proponente. Dal canto suo il Venditore poverino, vuole solo che vendere ed in fretta.
Il Proponente si tutela con questa clausola per non rischiare di vedersi attaccato dal venditore per inadempienza nel caso non abbia poi i soldi per l'atto.

Come dicevo a @francesca63 , pensate ad uno che fa' una proposta ed ha altre proprietà e magari, nel comprare la casa per la figlia che studia all'università, vuole fare un mutuo, sta bene ed è sicuro di poterlo prendere, ma non vuole compromettere il suo patrimonio e rischiare di essere inadempiente perché la Banca non gli da' il mutuo. Perde i famosi 5.000 Eur perché ha ritenuto di fare un affare ma non è costretto, grazie alla sospensiva, di subire l'azione del Venditore inc...to perché ha perso la vendita ed il suo ricavato.

Ma tutto questo non si differenzia affatto da una normale compravendita, in cui l'acquirente non riesce ad avere il mutuo.
La clausola VERA sospensiva è ben altro e in questo caso il venditore accetta i tempi della delibera del mutuo.

Quello che fai tu è una proposta in cui viene specificato che l'acquirente perde la caparra in caso di possibile inadempienza, clausola che peraltro esiste in tutte le proposte...