Dubbio comportamento agente immobiliare

[ferruccio]

Ma tutto questo non si differenzia affatto da una normale compravendita, in cui l'acquirente non riesce ad avere il mutuo.
La clausola VERA sospensiva è ben altro e in questo caso il venditore accetta i tempi della delibera del mutuo.

Quello che fai tu è una proposta in cui viene specificato che l'acquirente perde la caparra in caso di possibile inadempienza, clausola che peraltro esiste in tutte le proposte...

Non è inadempiente!!! Il Proponente lo ha detto in partenza che non aveva i soldi ed il Venditore ha accettato questa sospensiva legata ad un fatto futuro ed incerto. @Bagudi perché parli di inadempienza, che c'entra? Pervil venditore è un normale contratto e sa che forse non avrà seguito; ma quello che abbiamo stabilito oggi, cioè io ti vendo e tu compri versando una caparra confirmatoria, rimane e non esiste che viene annullato dalla sospensiva che sospende appunto gli effetti futuri del contratto concluso. Qual'è l'effetto futuro? Che il 31/12 andremo da Notaio? Se entro domani non ti comunico che NON mi hanno dato il mutuo, il 31/12 andremo da Notaio e se non ci sarò (ad.es. io Proponente) sarò inadempiente.

 

[Michela_]

Ma tutto questo non si differenzia affatto da una normale compravendita, in cui l'acquirente non riesce ad avere il mutuo.
La clausola VERA sospensiva è ben altro e in questo caso il venditore accetta i tempi della delibera del mutuo.

Quello che fai tu è una proposta in cui viene specificato che l'acquirente perde la caparra in caso di possibile inadempienza, clausola che peraltro esiste in tutte le proposte...

Allora avevo ragione quando ho letto e ho pensato che non ho capito nulla 😅

 

[cristian casabella]

Non capisco poi il senso, per chi ha necessità di mutuo, di dare una caparra per poi perderla in caso di mancato mutuo

Ancor meno chi non ne avesse neppure bisogno ma si diverte a buttare soldi di caparre per poi non comprare

 

[ferruccio]

Non capisco poi il senso, per chi ha necessità di mutuo, di dare una caparra per poi perderla in caso di mancato mutuo

Ancor meno chi non ne avesse neppure bisogno ma si diverte a buttare soldi di caparre per poi non comprare

Certo che non deve buttare soldi ma si deve informare prima.

 

[Michela_]

@ferruccio se in 5 non abbiamo capito quello che tu vuoi dire, le cose sono 2: o non ti spieghi bene o c’è qualcosa che non va nel tuo operato, per questo ci stiamo confrontando, non vorrei sembrare polemica. Sulla risolutiva tutto chiaro. È la sospensiva che lascia dubbi e lo dico per te in caso di controversie con una delle parti o terzi. La provvigione quando matura? All’accettazione della proposta o quando viene concesso il mutuo?

Io ho scritto:

Vincolo, sospensiva, assegno a garanzia, ok mutuo, proposta diventa efficace, assegno diventa caparra, faccio la visura ipotecaria, consegno assegno, io incasso provvigione e tutti felici.

Quindi i passaggi che tu fai quali sono? Semplice, senza troppi giri di parole e spiegazioni. Tu come procedi?

 

[ferruccio]

@ferruccio se in 5 non abbiamo capito quello che tu vuoi dire, le cose sono 2: o non ti spieghi bene o c’è qualcosa che non va nel tuo operato, per questo ci stiamo confrontando, non vorrei sembrare polemica. Sulla risolutiva tutto chiaro. È la sospensiva che lascia dubbi e lo dico per te in caso di controversie con una delle parti o terzi. La provvigione quando matura? All’accettazione della proposta o quando viene concesso il mutuo?

Io ho scritto:

Quindi i passaggi che tu fai quali sono? Semplice, senza troppi giri di parole e spiegazioni. Tu come procedi?

Grazie @Michela_ , si certo, il nostro è solo un confronto, costruttivo. Non pretendo di essere compreso e scusate ma meglio di come l'ho scritto non riesco ☺️. Con la sospensiva, la caparra viene incassata dal venditore, stop! Questo è il sunto estremo.
Siccome, in questi casi, la caparra è flebile, non mi faccio pagare all'accettazione della proposta. Uso pochissimo (quasi mai) questo genere di contratti.


Un caro saluto.

 

[Jan80]

Anzi, di solito non c’ è nemmeno caparra ( che esiste solo se consegnata al venditore), ma un assegno che resta nelle mani dell’agente ; se la sospensiva si avvera va al venditore ( e diventa caparra), altrimenti va reso all’acquirente .

Io avevo capito che veniva dato un assegno che sarebbe diventato caparra con l' ok del mutuo o "ristoro" per il tempo perso in caso contrario.
Non so però nel caso di mancato mutuo se siano o meno dovute le provvigioni.

 

[Bagudi]

Io avevo capito che veniva dato un assegno che sarebbe diventato caparra con l' ok del mutuo o "ristoro" per il tempo perso in caso contrario.
Non so però nel caso di mancato mutuo se siano o meno dovute le provvigioni.

Nella sospensiva "classica" se il subordine al mutuo non va in porto, si restituisce il deposito cauzionale al mancato acquirente e non si paga mediazione.

 

[Jan80]

Nella sospensiva "classica" se il subordine al mutuo non va in porto, si restituisce il deposito cauzionale al mancato acquirente e non si paga mediazione.

Questo lo so, ma volevo capire come la imposta @ferruccio

 

[ferruccio]

Questo lo so, ma volevo capire come la imposta @ferruccio

Ciao @Jan80, quelle rare volte che faccio una proposta condizionata, non scrivo che l'assegno lasciato a garanzia della proposta non viene incassato dal Venditore, ma la chiamo "caparra confirmatoria" e quindi viene regolarmente incassata dal Venditore. Se il proponente non è affatto sicuro che la banca gli darà i soldi, semplicemente non farà, per il mio tramite, nessuna proposta.

Parliamo di affari, corretto? Noi siamo agenti d'Affari

Bene, arriva un cliente al quale piace la casa, deve fare un mutuo ma ha già parlato con la sua Banca la quale, magari, gli ha già fatto una predelibera reddituale e quindi lui è certo che avrà il mutuo; vuole però tutelarsi perchè è uno che ha da perdere, ha un alone di incertezza, se pur piccolo, e come "paracadure" chiede di inserire nel contratto una condizione che gli consente di risolvere il tutto in caso la Banca non gli darà i soldi.

Quindi, cosa sono sospesi? Gli effetti futuri del contratto, cioè quelli che si generano successivamente alla firma. Faccio un esempio:
1) 5.000 alla proposta oggi;
2) 10.000 entro Lugio 2024;
3) atto a Dicembre.
Io proponente, qindi, chiedo implicitamente con la clasuola di sospendere 2) e 3) perchè non so se la Banca mi darà i soldi ed entro il 30/06 (ad.es.) ti farò sapere se la banca non me li darà in modo da risolvere tutto.
Diversamente, se non avrò problemi di soldi, il contratto andrà avanti normalmente.

Con le formule che vedo applicate in giro, nascono sempre storie incredibili in cui bisogna dimostrare che la Banca ha rifiutato il mutuo ma non si riesce mai ad avere niente di scritto o addirittura delle clausole che prevedono la quota di mutuo minima che la banca dovrebbe concedere etc. etc., e tutto perchè? Perchè bisogna arrivare a dimostrare di avere ragione per non perdere la caparra lasciata in deposito. Assurdo! Se il Proponente è uno che ha da perdere ed il venditore ha un pò di pelo sullo stomaco, altro che rivolere indietro il deposito, ma quest'ultimo potrebbe agire per l'adempimento del contratto per una posizone meramente potestativa assunta dal proponente nel contratto.

Quindi faccio le cose più semplici e chiare possibili.