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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    chi più chi meno, nelle ultime settimane la maggior parte degli istituti di ricerca e dei centri studi stanno certificando la discesa dei prezzi degli immobili in italia. le cifre però sono discordanti e se già prima non era facile fornire dei numeri precisi, visto che in italia nessuno si fida dei dati al mq dell'agenzia del territorio, la questione di come dare un prezzo giusto alle case è sempre più problematica

    continuate a leggere


    il problema c'è e qualcuno lo dovrà pur risolvere :^^:
     
  2. Deportivo

    Deportivo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    purtroppo il prezzo giusto lo fa l' acquirente....

    io come linea sto valutando gli alloggi nei condomini con centralizzato con i prezzi del 2005 (è la tipologia meno richiesta da me)

    le case indip. o semi indip. sono scese decisamente meno...

    gli immobili di pregio secondo me tengono il prezzo (ma da me ce ne sono pochissimi)
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    senza purtroppo, questa è la legge del mercato, niente di strano :ok:
    il valore è altra cosa e cerchi di stimarlo prima che si formi il prezzo ;)
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    adesso che ti ho risposto mi sono accorto di un errore evidente nel titolo della discussione:

    si dovrebbe parlare di valore, non di prezzo giusto perchè
    il valore si ipotizza
    il prezzo si rileva
    non posso "dare un prezzo", lo posso solo rilevare :ok:
    posso "dare un valore" ma non un prezzo
    ...
    la solita confusione nell'utilizzo dei termini ... e stavolta mi era sfuggita :confuso:
     
  5. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    La distinzione tra valore e prezzo ci sta tutta, ma anche i più elementari rudimenti di Economia sembrano suggerire che possa trattarsi di uno sterile sofisma.

    Salvo che per "valore"non intendiamo "costo di produzione" o "costo di produzione + ragionevole utile per chi ha assunto l'organizzazione ed il rischio della produzione" (che come tale resta un valore assolutamente limbico-teorico-astratto-incosistente in tutti i casi in cui non sia valutato in fase PROGETTUALE).....salvo questa ipotesi, dicevo ....il "valore" coincide inevitabilmente con il prezzo che un qualunque bene incontra in quel certo mercato.

    Pensa quanto "vale" un prosciutto per noi.
    Pare giusto che sia così : tra allevare il maiale, lavorarne le carni, seguirne la stagionatura, stoccare il prodotto, distribuirlo...ci sta tutta.
    Porti il meraviglioso posciutto in un peese islamico...e il prosciutto vale....meno di niente: non lo vuole nessuno. Ti guardano pure male e corri pure qualche rischio.
    Il prezzo che incontra, in ogni caso, è ZERO. E quello è il suo valore, lì e ora. Anche se in Italia ci vuole il leasing per un etto.....
     
    A Tommaso Badano, sfn e Damiameda piace questo elemento.
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :shock: :shock: :pollice_verso:

    :shock: :shock: :pollice_verso:

    :shock: :shock: :pollice_verso:

    i significati delle parole non li attribuiscono i singoli ma vengono condivisi da una comunità, diversamente sarebbe il caos perchè ognuno interpreterebbe in maniera personale tutto e non si riuscirebbe a capirsi e si creerebbero equivoci, incomprensioni ... appunto il caos
    per questo esistono vocabolari, glossari ...
    nel tuo mondo puoi fare le regole che vuoi ma quando entri in relazione con altri ci sono delle regole da rispettare e la prima riguarda appunto il linguaggio altrimenti non ci si capisce
    attribuendo significati personali a termini con significato condiviso rischi appunto l'incomprensione e, soprattutto se professionista, minimo una solenne figuraccia ... tieni conto che la condivisione del linguaggio serve anche per l'abilitazione professionale, i test, gli esami ... è fondamentale! :fico:

    ti invito quindi ad approfondire così potrai verificare la reale differenza nel significato dei vari termini :ok:

    consentimi la battuta ... per restare in tema ... questo esempio è una porcata :risata:
     
    A bravehearth piace questo elemento.
  7. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Battuta apprezzata :cauto: e perfettamente d'accordo anche sulle esattissime considerazioni linguistico comunicative che svolgi .:ok:

    Non dimentichiamo però, e non dimentichiamolo proprio perchè vogliamo essere precisi, che OGNI termine assume un diverso significato a seconda del gergo tecnico a cui appartiene.
    Credo che tutti abbiamo in mente il simpaticissimo spot sui possibili significati di "muro", e quindi non mi attardo neanche in altri esempi ...che sono tanti quanti i termini che usiamo.

    Ora : parlando tra professionisti dell'immobiliare che si occupano di tutto fuorchè della costruzione di edifici.... , dal mio punto di vista, l'unico “valore” che può avere un significato concreto è il "valore di mercato". Che - come dice la definizione - è quello che il mercato (la domanda) definisce con le proprie dinamiche, e grazie alle non meno precise regole che concorrono in sistema a determinare la domanda ed il suo rapporto con l'offerta.
    Finisce col coincidere col prezzo? Io direi proprio di sì! (salvo l'ipotesi estrema del kamikaze sul lato vendita o sul lato acquisto).
    Non a caso....tu stesso volevi parlare (come hai spiegato sopra) del valore ...epperò hai parlato già nel titolo di prezzo.

    Qui approfitto della tua cortese pazienza e ti rivolgo una domanda che in realtà avrei voluto rivolgerti sin dalla prima volta che ti ho letto sull'argomento valutazioni.
    Mi hai sempre dato la sensazione di rincorrere con estremo impegno il conseguimento di una "valutazione esatta al millesimo" che abbia l'autorevolezza di non poter essere smentita da nulla e nessuno, perchè sarebbe quella "perfetta" in quanto fondata su parametri a loro volta esatti ed ineccepibili.

    Ora: non è che io non creda all'esistenza di una valutazione perfetta.
    Anzi : sono abituata a valutazioni perfette, anche se in ambito parallelo : sono quelle contenute nei Computi di bravi Architetti ed Ingegneri che, quando il professionista ha messo in sistema davvero tutte le variabili incidenti su un'opera (e di qui la sua valenza) , riescono a forniti una valutazione estremamente precisa degli oneri economici che affronterai e dei risultati tecnici che otterrai.
    La stessa cosa , gli stessi professionisti, fanno per l'impresa edile, ove le variabili in gioco sono ancora molte di più.
    In realtà, però, si tratta di una preziosissima stima dei costi , la quale è pressochè imprescindibile per chi debba valutare se sia i meno sensato dar seguito all'acquisto di un terreno o all'avvio di un cantiere.

    Ma ...(osservo) quando il problema che devi risolvere è quello di valutare un bene per collocarlo sul mercato....di sicuro non ha senso fondare sulla stima dei costi (se al mercato non interessa quel che offro e se non ho altri mercati...o dovrò rinunciare a collocarlo o dovrò accontentarmi di un prezzo che può essere anche sottocosto) e allora (chiedo) che me ne faccio di un ipotetico “valore perfetto” (ammesso che sia conseguibile) SE la realtà è che il valore di mercato....me lo dà il mercato nella forma dell'imperativo categorico? :innocente:
     
    A Cppensa e Silvio Luise piace questo messaggio.
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    da qui partono le incomprensioni e gli equivoci, ognuno ha la propria ragione e arriva al proprio valore :pollice_verso:
    non è così, per questo esistono vocabolari e glossari, per evitare equivoci ed intendersi prima e meglio

    il tuo punto di vista vale nel tuo mondo, quando entri in relazione con altri devi accettare le regole condivise innanzitutto nel linguaggio altrimenti non ti capisci con gli altri
    quella che hai riportato non è la definizione di valore di mercato
    prezzo e valore non sono sinonimi e non devono coincidere in niente, sono 2 cose diverse.
    Se alla fine si compravende al prezzo valutato è una coincidenza, nulla più, e questa non prova (come pure il suo scostamento) la verificabilità e attendibilità della valutazione

    sensazione sbagliata, di perfetto non esiste niente, soprattutto se viene utilizzato dall'uomo :risata:

    Non "valutazione esatta al millimetro" ma verificabile :ok:
    nessuno possiede la verità, almeno io

    Non "parametri esatti e ineccepibili" ma condivisi :ok:

    la differenza c'è, eccome ;)


    lo affermi tu stessa, quanto esposto è una stima dei costi, cosa diversa da una valutazione immboiliare
    ti do ragione, concordo :stretta_di_mano:


    Vedi sopra ;)
    intanto parti da dati reali rilevati dal mercato
    ricerca
    archivia
    analizza
    condividi
    ...
    e risolvi gran parte dei problemi valutativi
    poi si può ancora migliorare
    :ok:
     
  9. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    E non vale , questo esattissimo e condivisissimo concetto, anche per le valutazioni immobiliari? :occhi_al_cielo:

    Il mercato, che è una fluttuazione continua ed incessante, è quello che dirà - rigorosamente nel "qui ed ora" -quale sarà il "valore" che ATTRIBUISCE al tuo bene, e che lo farà in modo incoercibile ed inappellabile!!!!

    Io, infatti, non ti ho chiesto "come si fa la miglior valutazione possibile", bensì il diverso "a cosa serve una valutazione iper-super-stra-meditata, quando.... a) essa stessa si basa sulle rilevazioni di mercato (che cambiano ogni secondo e anche per fattori eminentemente socio-psicologici) e b) quale che sia....è canna al vento (per quanto possa essere iperpersuasivamente motivabile) rispetto al tornado rappresentato dal mercato del "qui e ora" (che può essere diverso anche rispetto a 24 ore fa, magari perchè solo hanno incendiato il centro commerciale che era polo di richiamo, oppure sequestrato il vicino acquapark per infiltrazioni mafiose, oppure deciso che per far risparmiare il comune si taglia la linea urbana che serve il quartiere, oppure perchè in tv han parlato dell'IMU???).
     
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si, lo ripeto, bisogna partire da un linguaggio comune


    vediamo ....
    allora ...
    il mercato è un film
    la valutazione è una fotografia, un fotogramma del film

    in TV hanno sparlato dell'IMU e dell'impatto sui prezzi
    non rilevano i prezzi, come si possono misurare le influenze di una o l'altra cosa?
     
  11. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Non sono sicura di avere capito la tua domanda.

    Nel caso l'avessi capita : sei tu stesso che parli di "misurare" .
    Ergo : se "misuri" dati offerti dalla realtà NON fai una PRE-visione, bensì una semplice RILEVAZIONE. Tradotto : il professore detentore di cattedra è il famoso mercato, non noi, che possiamo solo limitarci a registrare le sue fluttuazioni (ragionevoli o emotive che siano).
    Se queste fluttuazioni sono la risultante di diecimila variabili (locali e non) ...ripeto la domanda...: che senso può avere annotarle EX-POST?

    Detto terra-terra: il dato "valutativo" me lo fornisce LA REALTA' quotidiana. E su questo mi pare che siamo assolutamente d'accordo.
    Inoltre questo dato cambia di continuo, e per fattori del tutto ingovernabili dalla volontà di chiunque.
    Se è così : che senso ha affaticarsi sulla "valutazione" ?
    Tanto non avrà mai, perchè non può averlo perle ragioni su cui entrambi conveniamo, alcun valore predittivo. Ha solo valore ricognitivo!!!!
    Ma....prima di farne tabelle, fogli excel, grafici e quaant'altro...la realtà mi ha già sbattuto in faccia!
    Nè potrò usare quella compeltissima e studiatissima ricognizione per pre.dire eventi diversi e/o futuri, per la semplice ragione che basterà una bast.ardissima variabile che entra in sistema (anche zonale, o persino...soltanto condominiale!!!) per obbligare ad una radicale revisione del tutto, che a propria volta - e dopo tanta fatica - avrà ancora una volta valore ricognitivo e NON predittivo.
     
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  12. enzo6

    enzo6 Ospite


    Credo che in questo mestiere non sia essenziale una valutazione perfetta quanto capire l'evoluzione del mercato nei mesi successivi al fine valutare se acquisire l'immobile o meno.
    Chi 2 anni fa si è ritrovato con un parco immobili ipervalutato difficilmente è riuscito a vendere poiche ha dovuto combattere sia con le alte richieste dei proprietari che la discesa dei prezzi.
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la previsione la fai su dati reali e storici, come le previsioni del tempo ... +o-

    non vorrei esser troppo pignolo, ma la realtà ti fornisce il dato reale, quello storico e puntuale ... su questo costruisci tu la valutazione

    il senso delle cose ognuno se lo trova
    per me è importante rispondere in maniera professionale, documentata e verificabile ad un richeista di un cliente, del mercato
    per altri no
    pazienza
    il mercato si affiderà a uno o all'altro a seconda di particolari esigenze

    per ora le valutazioni immobiliari si è deciso di farle così: previsioni su dati storici. Non lo dico io, è una regola condivisa

    Ci sono diversi tipi di valutazioni immobiliari
    dimmi quale può essere il valore di mercato
    oggi
    ieri
    domani

    per l'oggi e ieri basta studiare le basi delle valutazioni
    per il futuro ... dopo, intanto facciamo le cose "semplici"
    Il cliente solitamente chiede quale può essere il valore di mercato oggi o ieri ... per il domani è molto più difficili perchè oltre ai dati storici devi avere altri strumenti che ti assistono nella previsione
    Importante comunque è che tutto sia spiegato per bene e sia quindi verificabile
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    enzo6, cerchiamo di svincolarci dalle considerazioni generali e vediamo nel particolare
    ogni immobile fa storia a sè

    è difficile prevedere, vero, l'importante è documentare e dimostrare, altrimenti non sei un professionista ma un indovino

    anche i premi nobel sbagliano le previsioni ;)
    vediamo di ricercare e applicare regole che ci facciano sbagliare meno possibile, lavoriamoci

    parco mobili ipervalutato, allora, bella responsabilità anche per il valutatore, potrebbe aver arrecato un danno patrimoniale, attenzione

    poi dal valore la strategia di vendita va condivisa e concordata, ed è altra cosa della valutazione, del valore
     
  15. enzo6

    enzo6 Ospite

    Quello che volevo far presente è che la valutazione scientifica dell'immobile non è la sola garanzia di professionalità.
    Se un anno fa andavi da un cliente e gli valutavi scientificamente l'appartamento per 200.000 euro eri costretto a garantirgli che a tale prezzo lo avresti venduto.
    A distanza di un anno ti abbandona non a fronte della tua valutazione tecnica ma per colpa incapacità comprendere le dinamiche del mercato.
     
    A STUDIOMINUCCI piace questo elemento.
  16. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Perchè la valutazione viene confusa con il prezzo.... però capisco assolutamente il ragionamento. Ma perdonami, non ha senso.
    Perchè?
    Perchè una stima la fai lo stesso! :D
    E sempre l'aspettativa crei.
    Quindi perchè farla male? ;)
    Per non avere nemmeno la forza dei dati a sostegno?
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non è affatto vero, confondi prezzo con valore e non devi dare alcuna garanzia sul risultato ma sul metodo, sul come lo hai calcolato, determinato
    Lì sta l'esattezza della valutazione, non nell'indovinare il prezzo di vendita
    Ammesso che lo indovinassi la perizia potrebbe essere sbagliata lo stesso perchè non è verificabile e quelle non verificabili non sono attendibili e non sonoprofessionali

    lasciate stare la scientificità, concentratevi sulla verificabilità, fondate la valutazione su dati veri
    POI
    avrete la necessità di un metodo scientifico, ma se non lo usate, per ora, farete già un grosso passo avanti in termini di affidabilità rispetto allo stato attuale delle cose.

    Non complicatevi troppo le cose, c'è tempo ;), fate una stima su dati reali e vediamo .... i problemi che incontrate e le soluzioni possibili, che ci sono
     
  18. enzo6

    enzo6 Ospite

    Certamente fai la valutazione piu' corretta possibile ma col cliente dai anche enfasi alle dinamiche di mercato che incidono moltissimo.
     
  19. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Si ENzo, ma scusa, di cosa parliamo?
    Sinceramente comincio a esser un po' disorientato da tutte queste resistenze immotivate.
    Sappiamo tutti che la valutazione oggi come metodo fa ridere, assomiglia alla morra cinese, supportata, quando le cose vanno bene, da una conoscenza del emrcato nei limiti dell'esperienza del "valutatore".
    Il proprietario, quando chiama un agente, percepisce la stima sempre filtrandola dai suoi interessi, ma se le stime derivassero dagli stessi dati comparabili o da dati comparabili simili (cioè compravendite storiche)e da formule matematiche ben precise, sarebbe ben difficile che la stima non sia poi contestabile in modo preciso o motivabile in modo altrettanto dettagliato.
    A questo regime ideale, realtà in molti posti, si preferisce aver a che fare con questa incertezza, dove è il cliente a avere l'autorità e l'operatore è vittima anche di se stesso (intendendo l'operatore come categoria).
    Avere un metodo che impone di mostrare i dati ai quali ti riferisci, che non sono borsini del piffero, ma compravendite di immobili dello steso segmento di mercato, permettimi, non è la stessa cosa di andare a "bischero sciolto" a sparare una cifra, è chiaro ceh con il secondo metodo, ci saranno forbici molto più grandi e sopratutto l'impossibilità di motivare perchè la tua stima sia migliore della mia, ad esempio.

    Ecco che il proprietario a questr punto, ha tirato fuori il metodo chr gira: senti 4 o 5 agenzie (tanto sono mendicanti che fanno tutto gratis) e prendi quella i mezzo. :D

    E questo è solo uno degli aspetti...
     
  20. enzo6

    enzo6 Ospite

    Le formule matematiche non garantiscono la correttezza del valore ma è il metodo che le sottende. Io posso avere un metodo, l'agenzia del territorio un altro, carlo uno diverso.
    Il tutto considerando che al "valore" puoi solo arrivare tramite dati storici che spesso sono già sopassati quando li usi.
     

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