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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    con il numero di compravendite in costante calo, il prezzo sta diventando il fattore determinante per riuscire a vendere una casa. secondo il franchising immobiliare re/max partire con un valore di listino troppo alto rispetto alla realtà del mercato è un errore. ma può diventare un vantaggio...per il vicino, dato che i potenziali acquirenti oggi possono confrontare facilmente gli immobili nella stessa zona
    secondo i professionisti del franchising internazionale il prezzo è un filtro determinante per trovare dei potenziali acquirenti, in un momento in cui l'offerta supera di gran lunga la domanda. non è dunque una buona epoca per sparare cifre folli, in prospettiva di una trattativa: il risultato potrebbe essere solo quello di gettare il proprio immobile nell'invisibilità e di far apparire quello del vicino come una buonaoccasione
    le case che si affacciano sul mercato con un prezzo corretto oggi, secondo re/max, hanno il 95% di possibilità in più di essere viste. le stesse ricerche oggigiorno, che spesso si effettuano attraverso portali immobiliari, permettono di mettere un filtro massimo di prezzo, oltre il quale alcuni immobili direttamente non compaiono tra i risultati della ricerca
    re/max consiglia quindi di studiare attentamente l'offerta nella propria zona, l'indice dei prezzi, gliimmobili di caratteristiche simili attualmente in vendita: se stiamo chiedendo più della media è probabile che il nostro immobile non lo veda nessuno
    inoltre secondo il franchising oggi più che mai è utile rivolgersi ad un esperto che aiuti il venditore ad orientarsi in un mercato difficile, in cui la crisi del credito e l'eccesso di offerta impongono una strategia diversa per chi ha fretta di vendere

    fONTE


     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    evidenzio alcuni punti

    ;)
    ;)
    ;)
    affermazioni che confermano che la valutazione immobiliare non può più essere fatta come in passato in quanto risulta determinante per le scelte del proprietario.

    il valore non è il prezzo ;) ma è indispensabile per proporre l'immobile ad un prezzo corretto, e la correttezza credo sia in grado di darla l'AI, sempre che fondi le proprie considerazioni sulla reale analisi del mercato e che sia aggiornato alle migliori tecniche estimative
    :fiore:
     
  3. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Trovo il post molto chiaro ed istruttivo ed in linea con il trend del ciclo immobiliare ma non capisco bene il rapporto tra chi vuole vendere il suo immobile e il suo vicino di casa...

    Di solito, il vicino di casa di chi vuol vendere casa ad un prezzo esagerato, a sua volta, non vuole vendere casa a nessun prezzo.
    Altrimenti lui sarebbe il venditore di casa ad un prezzo equo vicino di casa di chi vuol vendere casa ad un prezzo alto.
    :fico:
     
  4. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    a me sembra sensato come ragionamento: se metti 10 case a 500ke 1 a 350, stesso taglio stessa zona, secondo te chi è in pole position per beccare l'unico compratore solvibile in zona? :fico:
     
  5. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Cavolo, volevo scrivere qualcosa di intelligente e spiritoso invece ho scritto una fetecchia...:D
    E per soprammercato, lo scritta pure doppia.:occhi_al_cielo:
    Una doppia fetecchia.:triste:

    Però quella storia tra il propretario di casa troppo esoso e il suo vicino di ballatoio non l'ho proprio capita...:domanda:
     
  6. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Io continuo a non capire perchè il vicino di pianerottolo di chi vuole vendere casa ad un prezzo fuori mercato deve a sua volta vendere casa....:disappunto:

    Chi l'obbliga? Il medico? La suocera? L'apprendista incravattato di Tecnocasa?


    Per il resto, condivido in tutto il post di Carlo Garbuio.
     
  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    le agenzie e gli intermediari si stanno accorgendo c(alla buon'ora) che c'è troppa offerta - confermo che non riesco piu a contare le case in vendita da piu di due anni, spesso con agenzie diverse, tipo zombies che riemergono dalle tenebre... il vicino di pianerottolo è una metafora spesso aderente alla realtà per intendere questo.

    in italia non c'è una contabilizzazione ufficiale dell'offerta, ma è palese a chiunque stia sul mercato che ce n'è troppa. Gli intermediari (e idealista questo è) non possono quindi avvalersi di strumenti precisi e si affidano a queste

    se vuoi ti segnalo qualche palazzina con piu appartamenti in vendita allo stesso tempo dalle nostre parti, ma se pensi alle nuove costruzioni in periferia è palese...
     
  8. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Beh, se il vicino di casa é una metafora....

    Il problema é come capire se il prezzo medio delle case di Roma ( o di un'altra città..) sia in flessione e in che percentuale.
    Verso quale fonte occorre rivolgersi? Io non riesco a trovarne una attendibile.
    Se si va sul sito web di Trovit Case c'è, per Roma, un diagramma che dà un prezzo medio stabile, per le case di Roma, da anni.
    Ma non penso possa fare media esatta, soprattutto zona per zona...
     
  9. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    c'è bankitalia che raccoglie le opinioni degli agenti immobiliari ogni tre mesi tra le altre voci ache sulle % di sconti applicati:
    Banca d'Italia - Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia

    certo il campione è limitato e non si parla di valori assoluti... agenzia territorio mostra valori molto più bassi rispetto alle richieste di vetrina, da anni, anche quando era palese che non c'era crisi, quindi non lo ritengo molto valido come indicatore... concordo che c'è una generale mancanza di fonti precise e affidabili, troppe bugie dette al rogito peraltro non aiutano... comunque a me importa poco: so che scenderanno, e anche presto a sto punto, quando ciò verrà rilevato dalle fonti ufficiali me ne importa poco, mi interessa iniziare a fare proposte scandalose e che una venga accettata :sorrisone: non penso che dovrò aspettare che il mercato italiano di colpo dopo decenni di fuffa si de-opacizzi :risata:
     
  10. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Dovresti trovare un proprietario che deve vendere casa per un motivo serio ed urgente tipo trasferimento per lavoro in un'altra città...Sono quelli che sono più cedevoli nel prezzo.
     
  11. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    o un'eredità da dividere in tanti... o divorzi... etc etc...
     
  12. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Una eredità dove tutti sono d'accordo, OK.
    Se, invece, vai in causa con uno degli eredi sono cavoli amari...
    :triste::triste::triste:

    Chissà se sono convenienti le aste giudiziarie oppure se possano presentare dei problemi o sorprese poco piacevoli. Non mi sono mai posto il problema....
     
  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    ovviamente se ci sono eredi si fanno gli approfondimenti del caso; le aste non hanno problemi giuridici anzi sono la miglior garanzia di NON avere problemi rispetto all'attribuzione di proprietà, il tribunale ne è garante supremo. Adesso si fanno acnhe le visite per cui sorprese di tipo tecnico all'interno è difficile spuntino. Semmai il problema è trovare l'offerta che interessa, nelle zone centrali c'è poca roba. di recente hanno venduto a via latina altezza piazza galeria e a via licia a 4.000 al mq, niente de che, prezzi che si possono ottenere anche sul mercato libero con trattativa selvaggia. e uno a piazza epiro a 3.500 già più interessante. le altre a prezzi superiori vanno tutte deserte.
     
  14. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Uno sconto del 20 o 30% non di più, all'incirca, ma non puoi scegliere la posizione, il taglio, il piano.
    Prendere o lasciare.
    Ma forse i prezzi sono parametrati a quelli del 2007.
    Boh, non mi pare un grande vantaggio, ma mi posso sbagliare.
    E' un settore che non conosco.:domanda:

    Ma non c'era un tipo un certo Bertolla.... Bertoglio...Bardolla, che insegnava, attraverso dei corsi a pagamento, come guadagnare sugli immobili presi alle aste?
     
  15. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    le perizie sono di epoca variabile, ancora girano valori 2000.... queste tre comunque erano partite da livelli 5-6.000 al mq, perizie recenti post-2003, sono andate deserte varie volte e quando il tribunale ha ribassato i prezzi (obbligato se van deserte appunto) hanno trovato compratori, due su tre con rialzi di soli 10.000 euro sulla nuova base d'asta (licia e epiro), una con rialzo di 120.000 (da 380 a 500, 125 mq secondo piano bel palazzo)
     
  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il vicino è chiaro che è un personaggio ideale utilizzato come esempio per chiarire il concetto di fondo: una valutazione oggettiva è indispensabile, sempre, per definire con correttezza il prezzo a cui si vuole mettere in vendita l'immobile.
    Che la persona che possa sfruttare a proprio vantaggio questa situazione poco importa. Questi sono comportamenti da comprendere e sfruttare nelle trattative. Capita di vendere un immobile ad un prezzo superiore al prezzo di mercato sfruttando l'offerta esagerata del vicino o del venditore con un immobile in zona, fondamentale per la conclusione della trattativa è dimostrare di conoscere il mercato e di trasmettere le informazioni, in questo caso, al venditore. ;)
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    in un mercato di libera concorrenza nessuno è obbligato, ognuno è libero nelle proprie scelte ed è proprio questo l'aspetto variabile di tutte le previsioni: il comportamento umano.
    Troppo spesso si pensa in base al principio di Archimede valido per le cose ma non per l'uomo che per natura è imprevedibile.
    Nessuno è obbligato a vendere
    Nessuno è obbligato a comprare
    Nessuno è obbligato a vendere a un determinato prezzo
    Nessuno è obbligato a comprare a un determinato prezzo
    Acquirente e venditore possono cambiare idea e cambiare il prezzo richiesto/offerto
    ...
    tutto è variabile, gli unici riferimenti certi sono i prezzi a cui la trattativa si è conclusa, e solo da qui si possono costruire analisi, considerazioni fondate ed effettuare previsioni maggiormente attendibili.
    Diversamente si parla di speranze, intuizioni ...
    ;)
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    forse ti ho influenzato con le mie diserzioni valutative ;)
    il dubbio è legittimo, vediamo di arrivare alla risposta per esclusione


    NON è una fonte attendibile ai fini valutativi: sono riportati prezzi ma di offerte di vendita;)


    NON è una fonte attendibile ai fini valutativi: le opinioni sono opinabili ;)



    NON è una fonte attendibile ai fini valutativi: lo dicono loro Agenzia del Territorio - Quotazioni Immobiliari OMI ;)



    NON è una fonte attendibile ai fini valutativi: sono riportati prezzi ma di offerte di vendita;)



    :ok:
    Questa è una delle fonti, ed è molto più affidabile che in passato
     
  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tornando al tema della discussione:
    una valutazione immobiliare oggettiva, trasparente, chiara, verificabile ... è fondamentale per stabile il prezzo di vendita :ok:
    ed aggiungo, pure per tutte le altre scelte economiche di investimento e/o speculazione, quindi anche per questa attività
    che è molto più delicata e rischiosa che in passato e per questo richiede punto di riferimento oggettivi e verificabili. ;)
     
  20. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Fermo restando che trovo non solo giusto, ma anche ovvio (valeva questo principio anche con un mercato in crescita, solo che era meno evidente ed impattante) quanto detto da Remax, sottolineo però che il problema non è solo vedere l'appartamento. Quello è solo l'inizio (certamente la condizio sine qua non). Ma se è condizione necessaria alla vendita, non è affatto condizione sufficiente.

    E lo dico anche per esperienza: ho venduto un immobile, dopo aver fatto ben 70 visite in tre mesi (prezzo di richiesta abbondantemente sotto il valore medio degli immobili della zona). Ha acquistato un signore che aveva il contante. I precedenti 69 avevano bisogno del mutuo. Come diceva Peppino a Totò, "ho detto tutto..."

    Le valutazioni sono importanti, ma se non c'è mercato (e accesso al credito), è come mettere una ciliegina su una torta rancida! :)
     
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