Su questo concordo in pieno, ma in molti passaggi qualche abuso c'è stato. E poi non trovo giusto dire o pensare che tutti gli AI sparino prezzi a casaccio. Ad esempio Enzo 6 ha mostrato il suo criterio; non sarà totalmente scientifico, ci saranno molte cose da migliorare, ma non mi sembra che abbia la convinzione che il prezzo di richiesta sarà il il prezzo di vendita.
Molti certamente ci marciano su questo, con malizia, per non usare altro termine, ma sappiamo benissimo che durante i periodi di vacche grasse (ce ne lasciamo uno alle spalle) "cani e porci" si sono messi a fare questo mestiere, anche senza patentino (in molti franchising è pieno tuttora di giovani speranze senza né arte né parte).
Ti dò ancora ragione in pieno, invece, quando dici che (quasi) tutti criticano i colleghi per il modo di fare le stime. Era una delle domande che ponevo al forum quando chiedevo in altra discussione cosa significa "professionalità", domanda alla quale hai risposto solo tu.
Probabilmente facciamo discorsi noiosi!
Secondo me c'è ancora un equivoco da chiarire. Io su questa linea concordo da sempre, da prima che tu e Carlo iniziaste questa "crociata". Per me la trasparenza è il primo requisito di ogni mestiere e professione. Utilizzare degli strumenti standardizzati, è importantissimo. Quindi con me sfondi un portone aperto!
La mia discussione/polemica è in primis sul significato dei termini, visto che è stato pubblicato un vocabolario da "tutti ampiamente riconosciuto", e in secondo luogo sul fatto che non si può ridurre alla sola "stima scientifica" la vendita di un immobile. Il momento è quello che è, e come hai sempre detto anche tu, non sono gli AI a determinare i prezzi di compravendita a rogito, in quanto come li hai sempre appellati, sono degli
ausiliari del commercio. Ora mi pare eccessivo dargli contro, malgrado tutto, prendendoli come unici colpevoli per la situazione odierna. Le bolle ci sono state (e anche più grosse) in paesi con sistemi decisamente migliori del nostro, dove ognuno coltiva il suo orticello.
Poi, se vogliamo,
tecnicamente, posso contestare tranquillamente il modo di operare anche con strumenti raffinati, quali gli IVS o altri "metodi scientifici". Perché? Perché ne ho viste centinaia di perizie (*), eseguite con rigore, seguendo uno o più metodi riconosciuti e validi, con sopralluoghi di ore, misurazioni precise, ecc. Ebbene, ne ho le prove,
periti diversi stimano valori diversi, a volte anche abbastanza discordanti. E' normale. E sai dov è la madre di tutti gli errori, proprio nell'analisi dei dati con la scelta e la stima dei comparabili (ovviamente se ne compiono molti altri durante l'elaborazione, per carenza di dati, per negligenza, per superficialità, per soggettività ineliminabile di chi valuta).
Un immobile è qualcosa di unico, non solo strutturalmente, ma anche come storia, condizioni e ambiente circostante, ecc. ecc., cose che tutti sappiamo benissimo. Quindi già questo di per sé è difficilmente valutabile.
Quello che si cerca di fare è un tentativo di rendere omogeneo ciò che non lo è per natura. In più, cosa non trascurabile, l'analisi viene fatta su 3, 4, forse 5 nel caso migliore, comparabili. Magari tra questi, uno è stato venduto eccessivamente sotto il suo
ipotetico valore di mercato perché il proprietario aveva assoluto bisogno di liquidità, uno è stato venduto 8 mesi prima, in condizioni di mercato completamente diverse (oggi che scriviamo possiamo capirne a pieno il significato) e uno è stato ipervalorizzato perché l'acquirente lo comprava nel suo palazzo per il figlio.
Il tutto perché ognuno ha il suo valore percepito. Non sarà il parere "esperto" del tecnico a far cambiare idea a qualcuno che si è innamorato di una casa, o viceversa, che ritiene che la vista dal balcone sia uno schifo o il bagno troppo piccolo.
L'acquisto di una casa non è l'acquisto di un telefonino,
ha ancora un aspetto quasi ed esclusivamente emozionale. Per questo ciò che è stato valutato 150k può essere venduto a 200k cosi come a 100k, ma anche a zero spaccato! Come sta accadendo per molti immobili oggi... A Detroit qualche anno fa diversi proprietari avevano messo in vendita il proprio immobile al prezzo (di richiesta) simbolico di 1 dollaro.
La statistica è una scienza, ma funziona su grandi numeri, non su tre-cinque campioni. Allora, quello che voglio rimarcare, è che la cosa giusta è usare un metodo standardizzato, ma lo stesso metodo standardizzato è comunque fallace se il mercato non è sorretto da certi numeri, che ad esempio oggi sono inesistenti (**).
Le cose vanno dette con completezza, per correttezza verso tutti, e in nome della trasparenza di cui, sono convinto, tu sia un estimatore come me.
(*) "Ogni immobile è unico e possono essere espressi diversi tipi di opinione sul valore immobiliare". "Il valutatore analizza il bene immobiliare sotto tre punti di vista, conosciuti come criteri di valutazione: criterio al costo di ricostruzione, criterio di mercato, criterio reddituale. I tre criteri sono tra loro interrelati. Ognuno di questi richiede la raccolta e l'analisi di informazioni relative al bene valutato. La responsabilità del valutatore è quella di assicurare che la finalità della valutazione sia coerente con l'uso che ne verrà fatto".
(**) "Variazioni repentine delle condizioni di mercato possono influenzare fortemente il valore"
PS: so di essere pedante, ma meglio citare fonti autorevoli - "Finanza immobiliare - A. Borghi - Egea"
).
