E adesso come si fa a dare un prezzo giusto alle case?

[Carlo Garbuio]

Si, ma tra poco ripassa, mi sa

Comunque apri il 3d tecnico... Quando cominci? MI piacerebbe aiutarti per ripassare per diletto quel che ho studiato a suo tempo...

Una cosa, siccome non ci sono le planimetrie e sarà di livello inferiore allo standard qualitativo, magari negli esempi, mostriamo anche come avremmo trattato una planimetria....

adesso vedo come fare ...
il materiale è quel che è, l'esempio lo farò, non potrà essere conforme agli IVS ma intanto partiamo e vediamo di arrivarci insieme migliorando progressivamente la prima bozza ... anche nel concreto si opera così, non c'è niente di strano
il problema è che la consapevolezza dei limiti della prima bozza la può avere solo chi un minimo di base ce l'ha ... in questo caso, vedrai le osservazioni che verranno fatte ... ci sarà da ridere perchè dalle spanne passeranno immediatamente al capello in 4 e a perdersi nel risultato finale ... ma già questo potrebbe essere un primo risultato: far ragionare sul problema, la soluzione poi si trova
perchè qui puoi far quel che vuoi ma nel reale se non trovi la soluzione e non la supporti minimamente ... non ti pagano

Ad aver i dati OMI si potrebbe pure fare un confronto con quelli ... o con altri valori medi di altre fonti, tutte più autorevoli di te e me messi insieme
per fare questo serve maggiore partecipazione
tutto è nelle mani di tutti gli utenti compreso il successo o meno dell'iniziativa

 

[pensoperme]

Secondo me, per rendere chiaro il 3d, bisogna studiarlo bene.
Cioè dovrebbe essere senza commenti... poi ci dovrebbe essere un 3d dove se ne discute, se no finisce come questo...

 

[pensoperme]

mmmm ... almeno aver l'indicazione della Via degli immobili ...

Chiedila a massimoca in privato

 

[Carlo Garbuio]

Chiedila a massimoca in privato

e nella stima poi diventa pubblico ...
come possiamo risolverlo questo problema di "privacy"
per comodità si potrebbe far così:
georiferisco tutto a Treviso
OMI prendo quelli che riesco a trovare in base alle indicazioni di Massimo ...
In stima indichiamo che sono relativi all'immobile ...
è una semplificazione a fine didattico

 

[Carlo Garbuio]

riportiamo nelle seguenti nuove discussioni materiale e osservazioni tecniche:

Dati tecnici e osservazioni relativi alla stima di Massimo
QUA


Dati tecnici e osservazioni relativi alla stima di ccc1956
QUA

 

[massimoca]

Piú di quello già dato non ho.....Massimo

 

[Maurizio Zucchetti]

L'avviso di Umberto è evidentemente caduto nel vuoto .... sinceramente mi sembra di aver a che fare con bambini!

Personalmente la ritengo una buonissima occasione per provare praticamente gli IVS, ma se tutto lo Staff ci deve perdere il tempo e la salute, chiudiamo subito tutta l'area!
Ricordo a tutti, e specialmente a chi utilizza la tastiera per sfogare frustrazioni varie, che lo Staff lavora gratuitamente e quindi per vivere deve lavorare come voi, e che la crisi, le difficoltà ed il nervosismo ci sono anche per noi, come per voi!
Consiglio a tutti di non esagerare, e di rispettare anche il nostro tempo!

 

[gcaval]

Non è mia intenzione ridiscutere di 48 pagine, che ho però letto integralmente, nella speranza che qualcuno facesse certe precisazioni.

l'unico “valore” che può avere un significato concreto è il "valore di mercato". Che - come dice la definizione - è quello che il mercato (la domanda) definisce con le proprie dinamiche, e grazie alle non meno precise regole che concorrono in sistema a determinare la domanda ed il suo rapporto con l'offerta.

Il mercato non è affatto identificato con la domanda! Sono certo che sia stato un lapsus, visto che StudioMinucci è persona preparata, ma è giusto ribadirlo per chi legge. A riprova pratica, che il mercato non lo fa la domanda, basti vedere cosa succedeva qualche anno fa con le compravendite. Dettava legge chi vendeva. Padova, ad esempio, è stata una delle città con la minor forbice tra prezzo di richiesta e prezzo di compravendita effettivo (inferiore al 2%). Sul nuovo il prezzo era fisso, nessun centesimo di sconto, addirittura i costruttori esigevano anche 100 euro di differenza di capitolato, e vendevano sulla carta.

E' solo una questione di periodo storico e di dinamiche che sono completamente cambiate. Strano che ce lo siamo dimenticati così in fretta, visto che era la prassi non meno di 5-6 anni fa.

si dovrebbe parlare di valore, non di prezzo giusto perchè
il valore si ipotizza
il prezzo si rileva
non posso "dare un prezzo", lo posso solo rilevare
posso "dare un valore" ma non un prezzo

Da mesi si leggono queste cose qui sul forum. Anche Pensoperme sottolinea spesso questa cosa. Valore e prezzo, presi così, non vogliono dire niente o quasi!

Riporto le definizioni, corrette, dello stesso Carlo Garbuio, postate in altro 3d.

VALORE
il più probabile prezzo che potrà essere raggiunto per un prodotto o servizio;

Come si può vedere, valore e prezzo non sono due concetti diversi, ma semplicemente uno è sfumatura dell'altro. Per essere precisi ed evitare confusione, è necessario non riferirsi unicamente al termine valore, ma specificare a quale tipo di valore ci si riferisce: valore di mercato, valore di utilizzo, valore dell'investimento, valore di stima, ecc. Idem per il prezzo: prezzo d richiesta, prezzo di vendita, ecc. (Definizioni a pag. 77-78 di "Finanza Immobilare - Il mercato, la valutazione, gli strumenti e le tecniche di finanziamento - Armando Borghi - Egea"). Nel nostro caso ci interessa:

VALORE DI MERCATO
Il valore di mercato è l’importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Ogni elemento della definizione può essere spiegato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato:
"importo stimato..." :
si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l’esperienza per compiere la valutazione;
“…alla data della valutazione…”:
richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in quanto i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore può risultare scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato suppone anche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti possibile;
“…in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato…”:
entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato. L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l’immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna indipendentemente dall’altra;
“…dopo un’adeguata promozione commerciale…”:
per la quale l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l’immobile e l’andamento del mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all’immobile di essere posto all’attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione;
“…nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione…”:
presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e che ciascuna parte sia motivata a partecipare all’operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla a compimento.
La definizione di valore di mercato assume che non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione ed esclude specificatamente il riferimento a un prezzo relativo a termini o circostanze particolari o speciali, come ad esempio un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, una concessione speciale garantita da una parte nella transazione.


Anche qui il termine prezzo è utilizzato per definire il valore di mercato. Quindi, è vero che non coincidono (per forza), ma possono tranquillamente coincidere, e sicuramente non sono due concetti opposti. Quindi, cortesemente, non continuate a ribadire in ogni momento che valore e prezzo sono due cose diverse. Se volete fare le persone precise, il che è un'ottima cosa, fatelo fino in fondo, per il bene di tutti .

 

[pensoperme]

No, non lo sono, o meglio, se vuoi lo sono perché vuoi usare due termini per una cosa, ma dovresti decidere quale.

Quindi meglio usarne due per due cose diverse, no? Visto che sono diverse per tutti, periti compresi, poi non guardare che come per l'incarico che diventa mandato l'italiano fa confusione.

Uno é una misura, l'altro il risultato di una transazione. Sono cose diversissime. Non capisco perché insistere.

la cosa é assurda, se non si distinguono, non si puó arrivare da nessuna parte. Allora facciamo una cosa, il valore lo chiamiamo Ciccio, ok?

 

[gcaval]

Pensoperme, le definizioni parlano chiaro, e sono state postate tra l'altro da Carlo Garbuio, senza che nessuno potesse fare altre manipolazioni (confrontare per credere); né la mia o la tua ironia, né la mia o la tua volontà di far sembrare qualcosa più nero del nero o più bianco del bianco potranno cambiarle.

Come dice sempre Carlo Garbuio, usiamo un linguaggio condiviso. Il resto sono interpretazioni, e se vuoi o preferisci, chiacchiere per passare il tempo.