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  1. Nicola71

    Nicola71 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Buona sera cari utenti,
    si usa comunemente accettare dalle persone dei mandati a vendere in modo verbale, questa procedura è consentita?
    Per legge il mandato a vendere non deve essere per forza scritto?
    Nel momento in cui accetto un mandato verbale sarei fuori legge in quanto non posso utilizzare i dati personali del cliente e addirittura non potrei effettuare nessun controllo di carattere urbanistico sull'immobile.
    Ho ragione? chi mi può dare una risposta su questi quesiti?
     
  2. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    conosci la legge sulla privacy e la differenza tra dati sensibili e dati personali? e osa intendi per mandato verbale? per i cotrolli in comune serve effettivamente una delega
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Stai parlando di incarichi o di mandati veri e propri ?
     
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  4. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    se come temo, sta parlndo di un caso dove gli viene contestato un diritto alla provvigone e lui sostenga di non aver dato "mandto" scritto... siamo da capo. Per questo mi mantengo sul vago...
     
  5. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    @ nicola71

    Il mandato a vendere deve avere forma scritta, altrimenti è aria fritta.

    Ma il mandato a reperire potenziali acquirenti è ben altra cosa.

    Purtroppo...per legge non è richiesta alcuna forma per questa "altra cosa" e , purtroppo 2, spesso...aiutato da un articoletto preistotico del codice civile italiano, questo "mandato orale" (valido e legittimo, ad oggi) se lo prende anche chi non l'ha mai avuto neanche oralmente.
    Se lo prende e basta.
    Poi presenta "il conto".
    Di cosa...non si sa bene.

    E' la strana legge che risale al tempo dei piccioni viaggiatori.
    Ossia del tempo in cui "portare notizie" (magari a cavallo, da un borgo all'altro) aveva un senso. Il senso del "sensale"....:disappunto:

    Ora quel senso non c'è più nella realtà surclassata dal ipercomunicazione, ma quell'articoletto preistorico di codice civile resta.

    E ci campa tanta gente.

    Speriamo che ai siti o ai giornaletti di annunci non venga mai in mente di iscriversi come agenti immobiliari e di monitorare, poi, che fine facciano i loro annunci, magari gratuiti.:^^:

    Eh ..sì! Perchè.....anche un giornaletto di annunci , se l'editore è iscritto come agente immobiliare, potrebbe chiedere migliaia di euro per "la mediazione" se poi sondasse gli esiti delle trattative che per proprio tramite si incardinano e concludono!!!! :risata:

    Sì vabbè: mica vero che la cosa mi faccia ridere....
    Mi fa piangere, caso mai.....

    :fiore:
     
    A Limpida piace questo elemento.
  6. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti informo che ti sto' costruendo una statua in bronzo nelmio giardino ad eterna et imperitura memoria di parole che identificano immediatamente chi sa cosa vuol dire esercitare professione.
    Gli incarichi cosidetti 'verbali" basati sui "so che c e uno che vende" sono stati nelgi anni passati dominio di baristi e giornalai che pero' si lmitavano a dare il numero del proprietario aspettandosi per questo un gesto di ricompensa. Bhe, direi che la cosa non dosse per nulla disdicevole: non apportavano nulla e nulla chiedevano, semmai accettavano. Ora invece ci si trova di fronte agli stessi personaggi, pure muniti di patentino, che onvece che darti il numero di telefono ed apsettarsi una ricompensa, dai proprietari ti ci accompagnano loro, null altro che questo, non avendoalcun incarico scritto a fare un bel nulla. In pratica il proprietario dice a questi personaggi : io non ti conosco e nemmeno ti voglio conoscere..se hai qualcuno interessato a casa mi ame lo porti e io gliela faccio vedere: oggi voglio questa cifra, domani magari un altra..se poi riesci a farti dare qualcosa dalla gente che mi porti meglio per te, a me non mi interessa. Durante le visite si riconoscono subito: di solito l proprietario non li lascia nemmeno parlare..dice tutto lui..e li tratta da quello che sono..perfetti estranei.
    Ma quanto e bello avere un incarico scritto con patti chiari e senza possibilita di modifica almeno per un dato periodo ? L agente entra in casa con il cliente a cui ha dato appuntamento dal portone..non al bar a 5 km...Il proprietario aperta la porta con un sorriso lo accoglie: benvenuto Sig Rossi..come sta oggi..? Sempre puntuale eh..prego si accomodi..buongiorno signori benvenuti..ecco seguite pure il Sig Rossi che sa gia tutto..per ogni cosa mi dica e Sig Rossi. Finita la visita saluta AI e clienti con un "per ogni cosa tenetevi in cntatto con il Sig Rossi che poi mi riferira', grazie della visita ed arrivederci". Nota per chi si sente venire un nodo alla gola: NON e fantascienza mala vita normale dell agente che sa cme lavorare e che lavora in una struttura, grande o piccola che sia con i cosidettin giusti attributi.
    Attese di mezz ora mentre altri intromettitori fano vedere la casa tutti lla stessa ora e tutti nello stesso giorno perche il proprietario "poteva" quel giorno li..lasciamole agli abusivi ed ai dispaerati,,come dice un carissimo amico della slendida Messina" "Roberto..lascia stare...non e' cosa.."

    Torno in trincea....

    PS Succede e spero succeda sempre di piu che qualche prenditore di incarichi pseudo verbali/arraffazzonati/ho detto non ho detto ma pensavo, chieda come e giusto il rimborso delle spese sostenuteanche se la vendita non e andata a buon fine..anche in caso di accordo verbale se dimostra di aver comunque operato e speso a beneficio del cliente, avrebbe tutte le ragioni del mondo. Purtroppo lo vidi fare da un gruppetto di sciacalletti ai danni di coppie di anziani che avevan si in realta fatto vedere a questi la casa ma pensavano che i clienti fossero questi ultimi, non che ofssero mediatori. Foglio visite, testimonianza di 4 amici-clienti e conseguente ingiunzione di pagamento..tanto purtroppo come in tutte le categorie gli scappati di casa si annidano pure nella professione forense. Ecco perche a costo di essere un grafomane, scrivo, scrivo e scrivo tutto. Ieri in Italia come oggi In thailandia. Meglio una riga in piu che una in meno: non cambia nulla per il cliente informato ben lieto di avere tutto chiaro sin da subito e nel contempo dimostra che al cliente "ingenuo" o che come tale vorrebbe passare gli si e detto TUTTO.
     
  7. Nicola71

    Nicola71 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    quindi un agente immobiliare che deve vendere, controllare i vari documenti, pubblicizzare l'immobile su internet, conservare nel proprio ufficio documenti sensibile del proprietario deve per forza di cose avere un mandato in forma scritta.
    Mentre se si deve compiere il compito di reperire potenziali clienti non deve pubblicare e ne possedere documenti del venditore senza autorizzazione scritta.
     
  8. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Allora cominciamo: il mandato a reperire potenziali clienti NON esiste. In tema di mediazione non è necessario NULLA ai fini della nascita del diritto, tranne l'azione del mediatore, attraverso il contatto sociale (concetto da approfondire), che diventa nesso causale. Ora , se è vero che il nesso causale in filosofia è un concetto diciamo "vago", in diritto non lo è (interpretazioni a parte dei vari giudici a seconda della colazione).

    Per chiarire il mio delirio, che quindi va ignorato rispetto alla analisi professionale avuta in precedenza, la mediazione nasce nel momento in cui si svolge, non per effetto di un incarico, l'incarico risiede nella accettazione dell'azione del mediatore, che se c'è, c'è.

    Basta quindi che il mediatore si qualifichi come tale, ne abbia i diritti (e quindi i requisiti) e che svolga l'azione che determina la chiusura dell'affare (che non è mettere un annuncio) tramite il contatto sociale tra individui, conversando (e quindi non attraverso un mezzo di comunicazione generico come un cartello) e interagendo (e abbiamo anche delirato sul diritto dei giornalini e dei cartelli, che chiaramente è come dice la nostra professionista sopra, chiariamoci, il mio è un semplice delirio).

    A differenza della nostra professionista sopra questo pensionato da bar dello sport afferma, con l'assoluta certezza data dal rin*******imento, che NESSUNO campa du questo diritto ingiustamente. Nessuno ci MARCIA. Semmai azi, MOLTI marciano proprio sui contratti che lei e il F***** (suo degno compare) amano alal follia. Infatti alcuni "abusi" negli affari si sono avverati molto più spesso per "esclusive", caso tipico il caso in cui un acquirente che abbia visionato una casa con l'agente a in gennaio, poi voglia comprarla in febbraio quando il proprietario ha oramai sottoscritto esclusiva con agente B.

    Sulla battuta dei giornalini, che assomiglia al delirio della mediazione da cartello, stendo un velo pietosissimo. cavolo, un minimo di responsabilità! Certe affermazioni spuxxanano la vostra categoria più delle mie invettive! :D

    Chiarito il punto si prosegue.

    Nel caso in esame, che non conosciamo se no per due righe, abbiamo due possibili casi, penso:

    - un mediatore ha proposto un immobile senza avere diretto contatto con il proprietario, al quale ha fatto concludere un affare o ha pubblicizzato l'immobile solamente.

    - un mediatore ha fatto concludere l'affare a un proprietario che in forza del 2non ho firmato nulla" non vuole pagare alcun compenso.

    Nel primo caso, se l'agente ha pubblicizzato la casa in modo che si riconscesse, con foto ad esempio, rischia. Se ha fatto le visure invece non rischia nula, nemmeno se è adato in conservatoria a prendere i documenti. Al comune invece non avrebbe dovuto poter accedere a alcune informazioni.

    Detto ciò, se l'agente avesse comunque creato il nesso per concludere l'affare, e avesse dichiarato la sua azione PRIMA della conclusione al proprietario (la mediazione all'insaputa non esiste) probabilmente il diritto al compenso rimarrebbe, non in forza di un assurdo come la professionale staff ci ha voluto dimostrare, ma in forza di un diritto sacrosanto del mediatore (ma lei ha il patentino quindi prendete le mia come follie da bar).


    Nel secondo caso, che sospetto sia la fattispecie (come parlo bene :D ) ma posso sbagliarmi, ce lo dirà l'utente, avremmo invece un caso dove il proprietario, convinto che non firmando nulla nulla deve, ha accettato l'azione di un mediatore che ha concluso l'affare, grazie alla sua azione, ma poi alal richiesta del compenso cerca di travare punti da contrapporre alal richiesta, che secondo un povero vecchietto, parrebbe lecita.

    Aspetto conferme o smentite o precisazioni per dare il mio parere finale.
     
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  9. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    A questo ti rispondo NO al 90%. Potrebbe dover avere la privacy firmata. Ma se tu per esempio avessi consegnato i documenti o fatto fare le foto interne, sarebbe difficile poi sostenere che non glielo hai permesso. Molti documenti sono di dominio pubblico. Alcuni invece no. Quindi, alla fine dei salmi, forse potresti contestargli qualcosa a livello di privacy.... ma se un singolo fa una segnalazione.... Ma devi spiegare dove vuoi andare a parare e dare più elementi. Altrimenti potresti ricevere risposte che potrebbero fuorviarti.

    PS.
     
  10. Nicola71

    Nicola71 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    in conclusione non mi avete dato una risposta precisa sul caso!
    Io agente immobiliare quando devo vendere un immobile posso farlo senza mandato scritto, posso far visionare ed iniziare una trattativa di vendita? rispetto la legge?
     
  11. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    si, nel 90% dei casi, devi esser piú specifico e avrai cosí risposte più specifche e precise. Racconta il dettaglio, avrai risposte dettagliate.
     
  12. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io ti direi che la legge non la violi in alcun modo se un proprietario ti dicesse io voglio 100 euro per questa casa, se ha qualcuno me lo porti e si arrangi poi con lui. Sotto il profilo legale come mediatore hai la possibilita di richiedere la provvigione. Semplicemente non condivido il metodo, pero' da non condividere a dire che e; illegale ci passa il mare.
     
    A pensoperme piace questo elemento.
  13. Nicola71

    Nicola71 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Non ci sono dettagli da raccontare.!!!!!!
    In generale un agente immobiliare per poter vendere e indagare sulle giuste regolarità dell'immobile deve avere un mandato esclusivamente scritto. In questo modo sarebbe molto più professionale e tutelerebbe sia il venditore che il compratore. Nella realtà questo non accade, molti agenti prendono il mandato in modo verbale e poi si può scoprire che l'immobile contiene qualche scheletro nell'armadio.
    Questo è il mio pensiero e noto che tanti colleghi non la pensano come me in quanto non ho visto nessuna risposta sul quesito.

    PS: se tutti opererebbero con mandato scritto ci sarebbe meno concorezza a favore delle agenzie e le persone sarebbero abituate a firmare un mandato, e le agenzie scorrette dopo un pò non avrebbero campo dove operare
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Allora, Nicola71, deciditi.

    Stai chiedendo se è legale operare nella mediazione con incarico (non mandato che è un'altra cosa) verbale, o vuoi affermare che è meglio l'incarico esclusivo ?

    Perchè alla domanda ti ha risposto perfino RobertodaBangkok in modo positivo: si può operare legalmente, tranquillamente.

    Se vuoi tirare il carro dell'esclusiva, troverai tante persone d'accordo e anche tante contrarie, ma ognuno deve dire il suo parere senza offendere chi la pensa al contrario, sia a favore che contro.

    Questo è il senso di un forum: il confronto, educato, rispettoso, civile.
     
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  15. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sei preciso e non dici il perchè delle tue affermazioni. Innanzitutto, se qualcuno scopre delle magagne su un immobile fa solo il suo dovere a comuncarle, a prescindere da incarichi (o mandati come qualcuno li chiama...).

    Il percorso logico è fallato da qualcosa, faccio fatica. Se un agente ha un affare che cura,a prescindere dall'incarico scritto o meno, sarà suo dovere trovare la documentazione ( ma non la conformità urbanistica, la quale va fatta verificare a persone competenti, non è la conformità della planimetria catastale, non prova nulla).

    Quindi ribadisco: da dove viene il tuo bisogno di chiarezza? Dove vuoi parare?

    Un agente che controlla fa bene sempre.
     
  16. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se tutti optassero per l esclusiva sarebbe la salvezza della professione. Purtroppo per chi la pensa come noi e per fortuna di chi la pensa all opposto, la legge oggi e cosi..e per risolvere gli inevitabili casini del " ci eravamo detti diversamente" ci sono schiere di avvocati che finito il praticantato da procuratore legale non sanno come sopravvivere..quindi...Ma di illegale ripeto nn vi vedo nulla.
    E perche mai ? Se tutto va bene, tutti rispettano gli accordi presi anche a parole e i rapporti si mantengono cordiali, non vedo perche dovrebbe configurarsi un reato ? E di che tipo ???
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Donatella, non sei giusta nei confronti di tante persone che oggi come oggi fanno fatica a lavorare in un mondo immobiliare che è lontano anni luce da quello che abbiamo conosciuto tutti fino a qualche anno fa...

    Non è vero che l'incarico verbale sia aria fritta, dipende dall'agente immobiliare e dal tipo di proprietario che hai davanti.
    Se l'agente immobiliare è "professionale" farà tutte le verifiche del caso anche senza le certezze che dà l'esclusiva e se il proprietario è onesto non ci sarà alcun problema.

    Diciamo le cose come stanno, senza partito preso.

    E sai bene che l'esempio che hai citato dei giornali di categoria e dei siti immobiliari è un paradosso, che può far sorridere, ma sempre paradosso è.
     
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  18. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusate, qui si salta di palo in frasca: qual'è il focus? Di cosa si parla?

    Di controlli?

    Di incarichi?

    Di ...?

    A me sembra un ennesimo 3d pieno di nulla.

    Però mi sto rendendo conto che alcuni agenti immobiliari mi costringono, per paradosso, a difendere la loro categoria, tanto sono dannosi essi stessi. Quindi mi son detto... am chi me lo fa fare??? :D Mi stanno aiutando a demolirvi! :D Quindi rinsavisco e vi lascio con i vostri rappresentanti :) non è più nemmeno divertente. Vado in altri 3d. :D
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Direi che il focus è l'incarico.

    Ieri si parlava di contratti in esclusiva e oggi si parla di contratti verbali: partiamo da punti diversi, ma la sostanza è sempre la stessa.

    Perchè, invece di accapigliarsi come ieri, non si cerca di fare una bella discussione - peraltro molto interessante -
    sull'argomento, senza personalismi, ma approfondendo l'argomento ?

    E partendo dal presupposto della realtà in cui viviamo e lavoriamo ?
     
  20. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Rispondiamo alla domanda

    Il mandato verbale è legale?

    SI!

    Certo che si può vendere su un incarico verbale, solo che in caso di problemi (ossia il mancato riconoscimento delle mediazioni in caso di vendita) possono sorgere dei problemi, in quanto gli accordi erano verbali.

    La situazione però può essere baipassata quando, di fronte ad una proposta d'acquisto il venditore, firmando l'accettazione, riconoscerà il debito nei confronti dell'Agenti Immobiliari

    Problemi di reperimento della documentazione?

    Di fronte alla proposta d'acquisto (in caso non abbia i dox, la vincoleremo al'esibizione di ogni tipo di documento) , nessun proprietario si tira indietro, se in buona fede, a fornire qualsias i cosa richiesta.

    Non è certo facile, e nessuno ha mai detto il contrario, sta tutto nella bravura dell'Agenti Immobiliari, ossia non far danni... e i danni sono per il 99% dei casi quando qualcuno perde dei soldi.

    Quindi niente accordi sul quantum, niente documenti = niente soldi.

    L'acquirente lascerà il deposito all 'agente che si guarderà bene di consegnarlo al proprietario prima di aver verificato tutto il verificabile... e anche dopo aggiungo.

    Mancanza di professionalità?

    A mio modestissimo parere, basta essere chiari sin da subito con il potenziale acquirente. Occorre tranquillizzarlo, confermandogli che se tutto non è più che chiaro ed acclarato non perderà nemmeno un euro!
     
    A Elena, Sim e Bagudi piace questo elemento.

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