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  1. andman1980

    andman1980 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti sono nuovo del forum e spero possiate darmi qualche utile informazione.
    La situazione é la seguente: ho sottoscritto il preliminare di compravendita del mio nuovo immobile con consegna dello stesso a fine novembre; nel frattempo ho venduto il mio vecchio appartamento quindi al momento mi trovo fuori casa. per 20gg avevo calcolato di adattarmi da amici e parenti, ma adesso il venditore mi comunica di non garantirmi la consegna entro la data pattuita.
    Ovviamente ho la necessità di entrare nella nuova casa prima possibile, quindi avviare una causa contro il venditore senza avere il possesso dell'immobile significherebbe non acquistare piú l'alloggio (ho una bambina piccola, devo necessariamente cercare di non fare saltare la trattativa), ma vi chiedo se una volta ottenuto (anche se con estremo ritardo) l'immobile posso intentare una richiesta di risarcimento danni. grazie a tutti.
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    allora basta che quando andrete al rogito tu faccia trattenere una certa somma dal tuo saldo che dovrai dare al venditore e che restera' presso il notaio e dal quale detrarrai una penale giornaliera per ogni gg. di ritardo.
    ad esempio il venditore ti chiede di stare dentro ancora 15 gg oltre il rogito e vuoi concederglieli fai trattenere dal notaio 30.000 euro e dopo il 15 gg se il venditore non uscisse da casa, paghera' 200 euro per ogni gg. di ritardo.
    quello che restera' gli verra' consegnato dal notaio quando ti consegnera' le chiavi.
     
  3. andman1980

    andman1980 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per la tua risposta, in effetti ho tralasciato di specificare un particolare importante.
    la casa che ho acquistato é una porzione di rustico che il venditore (persona fisica) ha acquistato e che sta ristrutturando servendosi di un impresa di sua fiducia.
    Nella soluzione che mi hai consigliato vedo quindi 2 problemi:
    1) non posso rogitare finché la casa non è finita
    2) se anche riuscissi a rogitare prima, dubito che il venditore mi concederebbe di trattenere una somma a saldo.
    Io sono tra l'incudine ed il martello: da una parte non posso rinunciare all'acquisto; sto lavorando su questa casa da aprile ed al momento la mia famiglia é fuori casa quindi devo entrare al piú presto. dall'altro sono consapevole che il venditore ci sta prendendo allegramente per i fondelli sapendo che la consegna della casa é vincolata al completo saldo dell'immobile...
    l'unica soluzione che vedo é un'azione legale dopo il rogito e dopo aver preso possesso della casa, ma non so se é una cosa fattibile...
    grazie comunque per la tua celere risposta e se hai qualche idea é sempre ben accetta...
    grazie
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Non credo che un'azione legale riusciresti ad ottenere qualcosa.
    quando tu firmi il rogito significa che hai accettato le condizioni.
    puoi giocartela prima non dopo.
     
    A massimoca piace questo elemento.
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Vai dal notaio che hai scelto e fagli convocare il rogito ufficialmente per la data stabilita...

    Quantomeno, metterai il venditore nella situazione di prendere in considerazione di pagarti una penale giornaliera per ogni giorno di ritardo...

    Silvana
     
    A lisamorganti, massimoca e gtgt piace questo elemento.
  6. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    suppongo tu abbia versato qualcosa fino ad ora..... ciò ti mette in condizioni di pretendere l' adempienza della controparte.
    Io non avrei timore di perdere l' acquisto, quanto il venditore dovrebbe temere di pagare danni e quant'altro.
    Quoto Bagudi: fai valere il preliminare che spero tu abbia registrato... se non l' hai fatto , fallo adesso. Massimo:fiore:
     
  7. andman1980

    andman1980 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    é vero, razionalmente dovrebbe essere preoccupato piú lui di me, ma conosciamo le tempistiche della legge italiana... ed io sono fuori casa...
    se rinunciassi all'acquisto si aprirebbe una causa decennale per il recupero delle somme e per il risarcimento, posso affrontarla se sono in casa, ma non posso pensare di aspettare 10 anni in una casa d'affitto in attesa che si definisca la causa civile.
    Lo convocheró ufficialmente per il rogito entro la data pattuita, ma nel caso non dovesse presentarsi, temo di essere costretto ad accettare l'attesa... :triste:
     
  8. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    il tentativo va fatto..... ma il motivo per cui non è ancora finita la casa, qual'è?Massimo:fiore:
     
  9. andman1980

    andman1980 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    l'impresa scelta dal proprietario impiega solo 2 operai quando ne servirebbero 10... il titolare della ditta continua a dire che ce la fa... ma é evidente che ormai é impossibile...
    il proprietario mi dice: piú di aspettare il 30 nov non posso fare! personalmente non sono d'accordo, ma di fatto l'unica alternativa é sostituire l'impresa ed io non posso obbligare il proprietario a farlo...
    ogni giorno riceviamo promesse di aumento di personale da parte della ditta, ma puntualmente in cantiere ci sono solo 2 persone...
     
  10. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    spiega un pò: la ristrutturazione interessa l' intero fabbricato o solo la tua prossima abitazione? perchè se ci fossero altre unità immobiliari vendute ad altre persone nella tua stessa condizione potrebbe aiutare.
    Il fatto che l' impresa sia in ritardo non può essere oggetto delle tue rimostranze in quanto il tuo referente è il proprietario, l' unico ad intervenire nei confronti dell' impresa.
    Ma perchè mai non vuole sostituirla? E quest' impresa è regolare? ha tutte le sue cosine a posto? Chiunque altro nei panni del proprietario sarebbe già intervenuto, a meno che .... non ci sia altro da valutare : l' impresa viene pagata regolarmente? Massimo:fiore:
     
  11. andman1980

    andman1980 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La ristrutturazione ha interessato tutto il fabbricato, che é stato consegnato in tempi diversi in base alle vendite.
    Al momento le u.i. rimaste sono la mia ed una non ancora venduta, quindi al momento l'unico alloggio in fase di ultimazione é il mio.
    Anche i miei futuri vicini hanno avuto in passato problematiche simili ed uno di loro si trova ancora in causa con il venditore (le imprese precedenti non avevano peró nulla a che vedere con quella attuale)
    Riguardo l'impresa scelta non so rispondere al tuo dubbio (che peraltro condivido in pieno), diciamo cosí....sicuramente il venditore avrá avuto la sua convenienza nel scegliere l'impresa!
    La gestione di questa cosa é ulteriormente aggravata da fatto che io non sono in italia al momento, perché lavoro all'estero.
    il venditore continua a garantirmi che l'impresa sino ad oggi é stata regolarmente pagata ed in effetti, anche davanti alle persone che mi stanno aiutando nella gestione di questa situazione (mio padre, l'agente immobiliare, mia moglie), ha "richiamato" l'impresa al rispetto delle scadenze.
    La risposta da parte dell'impresario é sempre la stessa: stai tranquillo perché per il 30 nov finiamo!
    Io mi occupo di edilizia e mio padre idem... ti garantisco che sarebbe gia difficile farlo con 10 persone e con tutti i materiali a pié d'opera.
    Io ho fatto indicare la data del 30 nov come "condizione essenziale" del contratto, ma il problema é che oggi non sono piú in condizione di non proseguire nell'acquisto perche mia moglie e mia figlia sono momentaneamente ospitate a casa di amici nell'attesa della consegna... rinunciare significherebbe si avviare una causa certamente a mio favore, ma anche la necessitá di cambiare tutti i programmi fatti sino ad oggi.
    Per questo motivo pensavo di chinare la testa, fino a quando non saró entrato in possesso dell'immobile, ma poi cercare di rivalermi per i danni subiti che ad oggi non sono pochi.
    Non ho detto in precedenza infatti che giá una volta il termine per il rogito era stato spostato su richiesta del venditore di 1 mese perche la prima data concordata era il 30 ott...
    Dal nostro accordo ho gia subito un danno legato al rinnovo della delibera del mutuo perche i termini di validitá della stessa erano scaduti (ovviamente con condizioni peggiori rispetto alla precedente), oggi si aggiunge il disagio di essere ospitati da amici e parenti, oltre alla locazione di un garage per i mobili che nel frattempo ho dovuto stoccare in attesa di entrare in possesso del nuovo app.to.
    Infine il rischio maggiore sta nel fatto che con molta probabilitá da gennaio cambieró azienda e sebbene il nuovo contratto sia ottimo, come tutti i contratti ha un periodo iniziale di prova (6mesi)... sai benissimo che durante tale periodo le banche non prendono in considerazione il contratto di lavoro... il rischio é quindi quello di non vedermi piú concesso il mutuo se non ci sbrighiamo a rgtare.
    Spero che la situazione, per quanto incasinata, sia chiara. grazie ancora per il tuo interessamento.
     
  12. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    è molto chiara, e capisco perfettamente la tua intenzione nel "non svegliare il can che dorme".
    Per quanto concerne la possibilità post rogito di intentare azioni volte ad ottenere un risarcimento, ritengo sia una eventualità difficile da perseguire.
    Rinnovo il consiglio di consultare un legale.Auguri.Massimo:fiore:
     
  13. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Aggiungo che se le cose venissero fatte da un bravo agente lo stesso apporrebbe delle clausole risolutive o penali con dei termini essenziali quantomeno nel preliminare di compravendita vincolando così le parti a rispettare gli impegni reciproci!!
     
  14. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    occorre vedere se in questo caso l'Agenti Immobiliari non l'abbia preventivato e l'acquirente, che vuole a tutti i costi la casa, non abbia voluto far irrigidire il venditore..... Il bravo Agenti Immobiliari non può imporre clausole che le parti rifiutano.Massimo:fiore:
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  15. andman1980

    andman1980 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il preliminare prevede infatti come elemento essenziale del contratto la consegna entro il 30 nov.
    Il problema quindi non é tanto se posso o meno far causa al venditore per non aver rispettato gli accordi e richiedere il risarcimento del danno, il problema é entrare in possesso della casa prima di intraprendere un azione legale... cosa molto difficile in quanto la consegna dell'immobile coincide con il saldo del prezzo di vendita.
     

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