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  1. Mirkus78

    Mirkus78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    vorrei riportarvi un caso.

    Ho individuato la casa di mio interesse,ho effettuato la proposta d’acquisto in agenzia e sono in attesa di ricevere la conferma dal proprietario della casa. Fino a qui, non ci sono problemi.
    Nel momento della firma della proposta d’acquisto,l’ai mi indica che non c’e visura,ma domani me la farà avere e che la casa “scrive sulla proposta d’acquisto” è tutta in regola.
    Da una ricerca effettuata da un amico, risulta che la casa sia intestata a persona diversa da quella specificata nella proposta d’acquisto.

    Ora vi domando,scadendo la mia proposta tra 3 giorni,cosa posso fare? Io avrei delle idee a riguardo,ma chievo a voi che siete più competenti in merito.

    grazie in anticipo
     
  2. bepix

    bepix Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Magari il tuo amico si sbaglia, in ogni caso i riferimenti catastali sulla proposta e l'indirizzo sono giusti?
     
  3. Mirkus78

    Mirkus78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    è l’intestazione di chi vende che risultano sbagliati,mentre i dati della casa corretti.
     
  4. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se il tuo amico ha ragione, l’agente si è complicato la vita.
    Se il proprietario è il sig. X, ma la proposta è indirizzata al sig. Y, ci sono tre possibilità :
    1] il sig. Y accetta , e si obbliga a farti comprare la casa del sig. X; se il sig. X è d’accordo si procede. Un po’ contorto, ma tutto ok
    2]il sig. Y non accetta : puoi fare la proposta al proprietario effettivo
    3] firma per accettazione il sig. X : non essendo diretta a lui, l’accettazione non è conforme : la proposta va rifatta correttamente

    Ma non sarei così sicura che il tuo amico abbia ragione.
    Nel caso fossi certissimo, parlane subito con l’agente , e decidi come procedere insieme a lui.
    Più semplice e indolore.
     
    A sgaravagli, Jan80, Zagonara Emanuele e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. Mirkus78

    Mirkus78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    non ho capito, scusami tanto,oppure mi sono espresso male.
    Ma l’intestazione è stata fatta su una società e non sul proprietario effettivo della casa. Pertanto l’offerta è nulla o sbaglio?
    Se tu non vendi e non sei in possesso di un bene,come fai a ricevere una proposta d’acquisto?
    C’è stato un errore di intestazione della proposta.
     
  6. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Cosa intendi dire con: “l’intestazione e stata fatta su una società “ ?
    Vuoi dire che la proposta è rivolta ad una società?

    In ogni caso parlane con l’agente, ma se non ti fa rettificare la proposta, la stessa resta valida , a meno che sia una svista.


    Esiste la possibilità che uno non proprietario si impegni a vendere un immobile non suo; poi il suo problema sarà di rispettare l’impegno, facendo sì che il proprietario venda a te.

    Mi spiego meglio: io posso prometterti di venderti casa del mio vicino, ma se il mio vicino poi non vende, io sarò inadempiente nei tuoi confronti, e pagherò le conseguenze del mio inadempimento
    Si chiama vendita di cosa altrui.
     
    A Manzoni Maurizio, sgaravagli, Jan80 e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  7. Mirkus78

    Mirkus78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    OK, ora ci siamo.
    Ha centrato il punto e la ringrazio.
    Ma vorrei capire questo, se l’agente immobiliare ha scritto la proposta d’acquisto indicando la società PINCO (come proprietaria della casa) e il mio amico ha firmato l’offerta come acquirente. ora vorrei sapere,visto che la visura non è arrivata,ma il mio amico ha proceduto ad effettuarla e ha scoperto che la casa non è di PINCO,ma di “Mario Rossi”,cosa accade?
    Che conseguenze pagherebbe l’agenzia nei confronti del mio amico? non è truffa?
     
  8. bepix

    bepix Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Guarda su una cosa puoi stare certo, a meno che non ci sia una truffa., l'agenzia non paga mai. Puoi stamparla bene questa frase. Detto questo chiarisci con l'agenzia e vedi cosa ti dice invece di fare pippe mentali
     
  9. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    Più che truffa potrebbe essere una sorta di "insider trading" e comunque sarebbe difficile se non impossibile provarlo.
    Tuttavia, se ho letto giusto, al momento il tuo amico non ha avuto una risposta positiva (non è stata accettata la proposta) e quindi per ora non s'è concluso nessun affare ne nessuna truffa. Ergo ci son diverse possibilità:

    - L'immobile è effettivamente di proprietà di una società (hanno già fatto l'atto notarile) ma in catasto ancora non hanno aggiornato il tutto (io compro case all'asta ed è già capitato di aver l'aggiornamento dell'intestazione catastale 3/5 mesi successivamente all'atto notarile). In questo caso non ci sarebbe nulla di errato da parte dell'AI.

    - L'immobile è effettivamente di proprietà di una terza persona e l'azienda in questione potrebbe aver sottoscritto un preliminare di acquisto che ora cerca di vendere. Diciamo che anche qui non c'è nulla di male ma sarebbe stato meglio, se questo fosse il caso, che l'AI ti avesse informato di ciò.

    - L'immobile è di una terza persona, l'Ai raccoglie la proposta verso l'azienda, poi presenta la proposta al vero proprietario. Ecco qui siamo in quella specie di insider trading di cui accennavo. Come fai ad aver prova di questo? impossibile....

    Le cose da fare sono:
    -Parlare con l'AI e verificare se c'è stato un errore.
    -Verificare con l'AI l'intestazione catastale (in agenzia dovrebbero poter accedere al "sister" e con questo vedere i dati catastali corretti, ergo già dirti se si tratta di un errore che han commesso loro o cos'altro).
    -Chiedere all'AI l'atto di provenienza dell'immobile (rogito, donazione, successione, decreto di trasferimento etc etc).
    -Se esiste, contattare l'amministratore condominiale con la scusa di chiedere info relativamente alle eventuali spese condominiali ordinarie e/o straordinarie se vi dovessero essere (con l'occasione si verifica se tizio o la società è il proprietario conosciuto anche dall'amministratore).
    -Verificato al 100% di chi è l'immobile, se ancora è oggetto d'interesse, rifare la proposta ed attendere la risposta. Se accettano bene e se non accettano amen: ci son altre case da poter acquistare.

    In via generale, al momento, non ravviso estremi "truffaldini" e per come stan le cose che ho letto, l'AI non avrebbe nulla da rifondere.
     
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tali procedure sono consuete nelle operazioni di permuta.
    Quindi le prassi sono consentite.
    Specie in accordo tra le parti riunitesi in un vincolo.

    Lo scioglimento di tale vincolo, facilmente a titolo oneroso, contratto tra la societa’ e il venditore originale, costituisce il titolo per farti subentrare nella compravendita, chiamando ad intervenire al rogito, il proprietario originale.

    Il trasferimento alla societa’, che poi a sua volta trasferisce a te, implicherebbe dei costi di trasferimento significativi, oltre a generare plusvalenze che gravano sul prezzo.

    Non guardare il dito Mirko ma dove indica.

    Tieni d’occhio il prezzo in connivenza con l’intermediario.

    Per realizzare l’operazione, hanno bisogno di un acquirente, che si presti ad evitare gli oneri di trascrizione.
     
  11. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Quel mero errore di intestazione non modifica nulla, la proposta è regolare al massimo va corretta, così come l'eventuale assegno di deposito, certamente è un segnale di imprecisione da parte dell'agente immobiliare, fallo presente.
     
  12. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
  13. cristian casabella

    cristian casabella Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    A me è capitato di conoscere un "personaggio" che mi faceva vedere le "sue" proprietà in vendita, proprietà di cui in realtà aveva solo documentazione e contatto con i veri proprietari. Il suo scopo era di trovare un acquirente a 200, farsi fare una proposta e dopo averla ricevuta andare a fare un preliminare a 180 dalla proprietà. Comodo? Facile? Legale? Non credo...ma forse ai limiti della legalità

    Dal momento in cui gli ho detto: "ho un acquirente che vuole farmi una proposta" fammi avere i dati per l'intestazione e i documenti di provenienza, mi ha risposto che andava fatta a lui, in quanto aveva firmato un preliminare coi proprietari, non registrato. Alla domanda: "ok, intanto fammi vedere il preliminare" mi ha risposto che è un documento privato e che prima devo ritirare io la mia proposta...
    Morale della favola? Ho lasciato perdere e poco dopo ho conosciuto un socio della Società proprietaria e non aveva nemmeno idea chi fosse il personaggio

    In termini di parziale ignoranza da parte mia, qualcuno mi conferma che io potrei, senza aver titoli reali, vendere la casa del vicino e poi andar da lui a comprarla? E guadagnarci 10mila, 20mila o più?

    Magari non è il tuo caso...ma capita anche questo
     
  14. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Non puoi “ vendere” la casa del vicino, non hai titolo per firmare l’atto di vendita, puoi solo promettere di venderla con un contratto preliminare perfettamente valido e legale .
    Ma se poi il vicino non vende alla persona a cui tu hai promesso, la responsabilità per inadempimento è tutta tua.
     
    A Jan80, CheCasa! e PyerSilvio piace questo elemento.
  15. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    La Cessione del preliminare...è un documento legale.
    Che non aveva fatto però... perchè magari il proprietario non voleva vincolarsi? :riflessione:

    Scrivevano un preliminare tra privati con una data antecedente la tua proposta registrando e pagando una sanzione minima...:riflessione: quando tu gli davi il pezzo di carta?

    In alternativa può proporre la casa del vicino come Procacciatore però anche li se superi certi compensi è necessaria partita IVA etc...

    Mi ricordo di persone qui dentro che fanno (o facevano?) preliminari con la registrazione, ristrutturano e quindi trascrivono e poi rivendono...Dubito lo facciano per niente. Però dovendo ristrutturare il pezzo di carta c'è... e ci si assume un grosso rischio.
     
  16. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    A parte la cessione di preliminare , esiste la vendita di cosa altrui.
     
    A CheCasa! e ludovica83 piace questo messaggio.
  17. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    :riflessione: hai assolutamente ragione.
    "La vendita di cose che il venditore si riserva di acquistare... " 1478 cod. civ.
    ... quindi in questo caso rispetto ai dubbi di Casabella?
     
  18. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Post #14
     
    A ludovica83 piace questo elemento.
  19. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    che vuol dire post 14???
     
  20. Mirkus78

    Mirkus78 Membro Junior

    Privato Cittadino
    ma l’IVA va segnalata nella proposta d’acqusto?
     

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