Fare i conti per comprare casa

Vorrei acquistare una seconda casa (a Roma) con queste caratteristiche:

Categoria catastale A3 (II)
Superficie calpestabile 52 mq (65mq commerciali)
Rendita catastale 619,75
Agenzia 4%

imponibile
rendita catastale 619,75 x 126 = 78.088,50
imposta registro 7% su 78.088 = 5.466
imposta ipotecaria 2% = 1.561
imposta catastale 1% = 780

Totale imposte approssimativo = 7.807
+ notaio (+ IVA)

Il prezzo è trattabile: non volendo superare 270.000 euro in totale (compreso il notaio), qual'è la cifra che posso proporre?
Pensavo a 250.000, ma non so se i conteggi sono giusti e se c'è l'IVA anche sulla cifra dovuta all'agenzia.
Qualcuno può gentilmente aiutarmi?
Grazie!

 

Intanto grazie per avermi risposto.
La cifra che il proprietario chiede al momento è 260.000. L'agente immobiliare ci ha chiesto di fare un'offerta per tentare di convincerlo a scendere (è parecchio che è in vendita e immagino che stiano aspettando il migliore offerente). Io non ho intenzione di chiedere un mutuo, è per questo che vorrei offrire una cifra che assolutamente non superi 270.000 tutto compreso.

 

Piccolo Off Topic: perchè dici che l'IVA è al 4%. Il mio commercialista mi fa applicare IVA al 20%. Si sta sbagliando?

 

forse maurizio era un pò stanchino data l'ora

L' IVA per la provvigione per intermediazione è del 20%.

 

La difficoltà di vendere casa, l'abbondanza di offerte di vendita, fanno si che è l'acquirente a pilotare la trattativa, entro certi limiti.
Secondo me , un'offerta può partire da un 10-15 % in meno del valore di vendita.
Dimostrati ben decisa a non fare ulteriori offerte e non avere fretta.

 

Infatti, anch'io speravo che la provvigione dell'agenzia fosse il 3%, ma in questo caso non è così! Quindi ricapitolando è il 4% su cui c'è l'IVA del 20%.
Comunque grazie a tutti per le risposte. Ora proverò a rifare i conti, in modo da far rientrare tutte le spese nei 270.000.
GRAZIE ancora e buona giornata!

 

Non mi sono messo a fare i conti, comunque se la discriminante è l'IVA sulla provvigione basta chiedere all'agenzia se è compresa o meno nel 4% ma di solito è a parte, quindi la dovresti aggiungere (20% sul 4% se non riesci a trattare sul 4%)
Comunque i calcoli sull'imposta di registro falli sempre in eccesso e mai in difetto.
A queste spese devi aggiungere la registrazione della proposta (336 euro) e lo 0,50% sulla caparra confirmatoria, lo 0,50% lo recuperi all'atto perchè il notaio te lo sconta dal 10% complessivo che paghi tra imposta di registro, catastale ed ipotecaria mentre i 336 euro vanno all'agenzia delle entrate e sono a fondo perduto. In più ci sono le marche da bollo per la registrazione della proposta che ammontano a 14,62 euro ogni 100 righe.