Rafama

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
DATI PROBLEMA:

- Prima Casa di proprietà nuova costruzione in palazzina del 2002, mq 75 commerciali 57 calpestabili con garage e cantina a Bologna Zona Mazzini
- Valore di mercato nel 2008 280.000 € Mutuo finanziato nel 2008 142.000 € al 5,7 % rata mensile 830 surrogato nel 2016 rata mensile odierna al TAEG 3,8 700 € mutuo residuo ad oggi 110.000
- Risparmi da parte su conto corrente 25.000 €
- Situazione lavorativa io con piva intestatario della prima casa e del mutuo con garanzia di un genitore, mia moglie dipendente pubblica indeterminata (al momento senza vincoli prima casa e mutuo),

ESIGENZA: Avere una casa più grande (nuova o da ristrutturare). Che passi seguire?

DOMANDE:

1) ACQUISTARE DOPO AVER VENDUTO In questa fase ogni tanto si guarda qualche annuncio ma gli agenti immobiliari capiscono che spesso è solo "turismo immobiliare" perché anche da da quanto consigliato da loro non conviene mai acquistare prima di vendere. VERO, FALSO? PERCHE'?

2) CONTI ALLA MANO E MASSIMA SPESA CHE POSSO SOSTENERE

Per prima cosa, anche se volessimo, non abbiamo liquidità sufficiente per affrontare un acquisto prima della vendita.

Io mi sono prefissato un budget massimo di spesa di 300.000 € ed ho ragionato così. Correggetemi se sbaglio: supponendo una svalutazione del mercato rispetto al 2008 del 30%, il prezzo di vendita odierno del mio immobile inclusivo di garage dovrebbe essere 280.000-30%=197000 e sembra essere in linea con il borsino immobiliare Osservatorio quotazioni immobiliari (Bologna): listino valori con prezzi mq di zona

Penso di riuscirlo a vendere essendo una nuova palazzina a 210.000 € (spero anche di più), ma i calcoli facciamoli per difetto mettiamo 200.000 prezzo di vendita -110.000 di mutuo residuo ricavato 90.000 di liquidità + 25.000 di risparmi su cc tot. 115.000 di disponibilità

La mia idea sarebbe la seguente trovare un immobile nella stessa mia zona Fossolo, Mazzini, Savena con una metratura di almeno 120 mq commerciali con garage e cantina da ristrutturare completamente su cui spendere massimo 250.000 € per l'acquisto finanziare l'80% con mutuo fisso a 30 anni quindi 200.000 € (la rata verrebbe tra i 700 e gli 800 con tassi di circa il 2,4%-2,7%) che rientra nel limite di sostenibilità rata del 30% sommando i miei redditi più quelli di un mio genitore od eventualmente quello di mia moglie.

Avevamo detto che come mia disponibilità derivante dalla mia vendita + i risparmi sul cc avrei 115.000 €
con i 200.000 € di nuovo finanziamento + 50.000 acquisterei l'immobile, e con altri 50.000 ristrutturerei. 10.000 € le considero di tasse, agenzia e notaio. Che dite sono conti della serva corretti? SI, NO, CORREGGETEMI.

3) RISTRUTTURARE CONVIENE RISPETTO AL NUOVO Con 300.000 potrei avere un immobile in zona Mazzini di oltre 120 mq commerciali ristrutturato e passando da una classe G a B, penso possa essere considerato un buon investimento giusto? Se vado su prezzi di nuove costruzioni siamo a oltre 3500 € al mq...senza considerare il vantaggio degli gli sgravi fiscali al 50% che spero proroghino anche per il 2018.

4) COME GESTIRE VENDITA-ACQUISTO PRIMA CASA E RISTRUTTURARE LA NUOVA SENZA LASCIARE PRIMA LA VECCHIA?

Ma il mio dilemma più grande considerando che non avrei liquidità prima della vendità del mio immobile, come acquistare e ristrutturare prima di lasciare la mia casa attuale venduta?

Da quanto ho capito la compravendita è costituita dal compromesso+rogito solo alla fine di questo percorso hai la liquidità totale che ti consente anche di acquistare la nuova casa e chiedere un nuovo mutuo estinguendo il precedente. GIUSTO? Ma se devo ritrutturare ho la necessità SIA DELLA LIQUIDITA' sia del nuovo finanziamento per l'acquisto della nuova prima casa e sia dei mesi necessari per eseguire la ristrutturazione prima di entrare nella nuova casa.

Mi spiegate quali sono gli step da seguire tra la vendita, l'acquisto, la ristrutturazione, il lasciare la vecchia casa ed entrare nella nuova ristrutturata? Ho pensato che potrei pagare l'affitto al nuovo proprietario della mia attuale casa se accetta in modo da poter intanto ristrutturare la casa nuova.

5) Perché gli annunci di norma tengono il posto auto o garage a parte rispetto alla cifra proposta? E' vero che nella cifra proposta negli annunci si dovrebbe leggere il prezzo considerando sempre un 15% di maggiorazione e di trattabilità sul prezzo? Di fatto si tratta del presso complessivo inclusivo anche del garage seppur venduto a parte? VERO, FALSO? PERCHE'?

6) Per non perdere le agevolazioni prima casa devo acquistare entro un anno della vendita del mio immobile giusto?

7) In cosa consistono le agevolazioni per mutui prima casa fatti dalle banche? Ho visto che alcune propongono Prima casa + ristrutturazione che differenza c'è?

8) Tempi di vendita degli immobili ad oggi su Bologna? Pensate che la vendita sia gestibile e fattibile privatamente usando i portali di vendita online? Così risparmierei 1,5% di commissioni sulla venita mentre da quanto ho capito sull'acquisto i tassi delle agenzie si aggirano intorno al 2-3%. VERO, FALSO?

Grazie per le eventuali risposte
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
DATI PROBLEMA:

- Prima Casa di proprietà nuova costruzione in palazzina del 2002, mq 75 commerciali 57 calpestabili con garage e cantina a Bologna Zona Mazzini
- Valore di mercato nel 2008 280.000 € Mutuo finanziato nel 2008 142.000 € al 5,7 % rata mensile 830 surrogato nel 2016 rata mensile odierna al TAEG 3,8 700 € mutuo residuo ad oggi 110.000
- Risparmi da parte su conto corrente 25.000 €
- Situazione lavorativa io con piva intestatario della prima casa e del mutuo con garanzia di un genitore, mia moglie dipendente pubblica indeterminata (al momento senza vincoli prima casa e mutuo),

ESIGENZA: Avere una casa più grande (nuova o da ristrutturare). Che passi seguire?

DOMANDE:

1) ACQUISTARE DOPO AVER VENDUTO In questa fase ogni tanto si guarda qualche annuncio ma gli agenti immobiliari capiscono che spesso è solo "turismo immobiliare" perché anche da da quanto consigliato da loro non conviene mai acquistare prima di vendere. VERO, FALSO? PERCHE'?

2) CONTI ALLA MANO E MASSIMA SPESA CHE POSSO SOSTENERE

Per prima cosa, anche se volessimo, non abbiamo liquidità sufficiente per affrontare un acquisto prima della vendita.

Io mi sono prefissato un budget massimo di spesa di 300.000 € ed ho ragionato così. Correggetemi se sbaglio: supponendo una svalutazione del mercato rispetto al 2008 del 30%, il prezzo di vendita odierno del mio immobile inclusivo di garage dovrebbe essere 280.000-30%=197000 e sembra essere in linea con il borsino immobiliare Osservatorio quotazioni immobiliari (Bologna): listino valori con prezzi mq di zona

Penso di riuscirlo a vendere essendo una nuova palazzina a 210.000 € (spero anche di più), ma i calcoli facciamoli per difetto mettiamo 200.000 prezzo di vendita -110.000 di mutuo residuo ricavato 90.000 di liquidità + 25.000 di risparmi su cc tot. 115.000 di disponibilità

La mia idea sarebbe la seguente trovare un immobile nella stessa mia zona Fossolo, Mazzini, Savena con una metratura di almeno 120 mq commerciali con garage e cantina da ristrutturare completamente su cui spendere massimo 250.000 € per l'acquisto finanziare l'80% con mutuo fisso a 30 anni quindi 200.000 € (la rata verrebbe tra i 700 e gli 800 con tassi di circa il 2,4%-2,7%) che rientra nel limite di sostenibilità rata del 30% sommando i miei redditi più quelli di un mio genitore od eventualmente quello di mia moglie.

Avevamo detto che come mia disponibilità derivante dalla mia vendita + i risparmi sul cc avrei 115.000 €
con i 200.000 € di nuovo finanziamento + 50.000 acquisterei l'immobile, e con altri 50.000 ristrutturerei. 10.000 € le considero di tasse, agenzia e notaio. Che dite sono conti della serva corretti? SI, NO, CORREGGETEMI.

3) RISTRUTTURARE CONVIENE RISPETTO AL NUOVO Con 300.000 potrei avere un immobile in zona Mazzini di oltre 120 mq commerciali ristrutturato e passando da una classe G a B, penso possa essere considerato un buon investimento giusto? Se vado su prezzi di nuove costruzioni siamo a oltre 3500 € al mq...senza considerare il vantaggio degli gli sgravi fiscali al 50% che spero proroghino anche per il 2018.

4) COME GESTIRE VENDITA-ACQUISTO PRIMA CASA E RISTRUTTURARE LA NUOVA SENZA LASCIARE PRIMA LA VECCHIA?

Ma il mio dilemma più grande considerando che non avrei liquidità prima della vendità del mio immobile, come acquistare e ristrutturare prima di lasciare la mia casa attuale venduta?

Da quanto ho capito la compravendita è costituita dal compromesso+rogito solo alla fine di questo percorso hai la liquidità totale che ti consente anche di acquistare la nuova casa e chiedere un nuovo mutuo estinguendo il precedente. GIUSTO? Ma se devo ritrutturare ho la necessità SIA DELLA LIQUIDITA' sia del nuovo finanziamento per l'acquisto della nuova prima casa e sia dei mesi necessari per eseguire la ristrutturazione prima di entrare nella nuova casa.

Mi spiegate quali sono gli step da seguire tra la vendita, l'acquisto, la ristrutturazione, il lasciare la vecchia casa ed entrare nella nuova ristrutturata? Ho pensato che potrei pagare l'affitto al nuovo proprietario della mia attuale casa se accetta in modo da poter intanto ristrutturare la casa nuova.

5) Perché gli annunci di norma tengono il posto auto o garage a parte rispetto alla cifra proposta? E' vero che nella cifra proposta negli annunci si dovrebbe leggere il prezzo considerando sempre un 15% di maggiorazione e di trattabilità sul prezzo? Di fatto si tratta del presso complessivo inclusivo anche del garage seppur venduto a parte? VERO, FALSO? PERCHE'?

6) Per non perdere le agevolazioni prima casa devo acquistare entro un anno della vendita del mio immobile giusto?

7) In cosa consistono le agevolazioni per mutui prima casa fatti dalle banche? Ho visto che alcune propongono Prima casa + ristrutturazione che differenza c'è?

8) Tempi di vendita degli immobili ad oggi su Bologna? Pensate che la vendita sia gestibile e fattibile privatamente usando i portali di vendita online? Così risparmierei 1,5% di commissioni sulla venita mentre da quanto ho capito sull'acquisto i tassi delle agenzie si aggirano intorno al 2-3%. VERO, FALSO?

Grazie per le eventuali risposte

Se per acquistare devi vendere, la prima cosa da fare, non e' certo andare a cercare la casa nuova.
Bensi' reperire un acquirente adatto alle tue esigenze.

La tua azione, finalizzata ad un nuovo acquisto, ti consentira' di metabolizzare eventuali perdite, derivanti dalle svalutazioni attuali.

Che lasciano il tempo che trovano.

Giacche' non e' il prodotto, ad essere trattabile, ma la condizione e o la necessita' del venditore, a dettarne il grado di trattabilita'.

Quindi, il primo passo da fare, e' porre in vendita il tuo usato.
Senza fretta.
Ad un prezzo che escluda, almeno per il momento, di cagionarti buchi economici, tra la compera avvenuta nel passato e la vendita del presente.

La consegna del tuo immobile, all'acquirente che si manifestera', dovra' essere posticipata di dieci/dodici mesi, dalla stipula del compromesso.
Cio' per avere il tempo necessario, per poi andare a caccia della tua nuova soluzione.

Ancora meglio nel tuo caso, reperire un acquirente, che acconsenta ad una consegna differita al rogito, di qualche mese.
Che ti consentira', qualora volessi ristrutturare il tuo nuovo acquisto, di averne il tempo necessario.

Cio' puo' essere plausibile, solo in cambio di un buono sconto, da concedere ad un buon cliente, che dovrai reperire.

Ecco che e' molto meglio, nell'azione di vendita, mantenere un prezzo di richiesta su valori alti.
Per eventualmente mallearlo, a seconda della qualita' del cliente acquirente, che si manifestera'.

Abbassare il prezzo ti sara' sempre possibile in ogni momento.

Comprendendo il compenso, del 2 ma pure del 5%, ad un buon mediatore, che sappia tirare le fila di tutta l'operazione.

Sempre con riferimento, alla capienza, ai termini e alla disponibilita' d'attesa per la consegna, pure differita al rogito, dell'oggetto di vendita.

Lo stato di necessita' del venditore determina il grado di trattabilita'.

Non il prodotto in se'.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
8) Tempi di vendita degli immobili ad oggi su Bologna? Pensate che la vendita sia gestibile e fattibile privatamente usando i portali di vendita online? Così risparmierei 1,5% di commissioni sulla venita mentre da quanto ho capito sull'acquisto i tassi delle agenzie si aggirano intorno al 2-3%.

Questo è un forum di agenti immobiliari.

Secondo te, la domanda di cui sopra può essere accolta positivamente ?

E non è un pò provocatorio farla ?
 

Rafama

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Scusate perché provocatoria, siamo nel libero mercato dove, ci sono professionisti seri tra gli agenti immobiliari come meno seri, e lo stesso vale per i venditori privati, corretti, seri e altri meno. La figura dell'agente immobiliare può essere utile come no, dipende da chi ti segue. Io ho presentato un quesito con le idee (quesiti) chiari, molti potenziali venditori e acquirenti non sanno procedere e agire da soli, io penso di poter vendere da solo considerando la palazzina nuova, la presenza di garage con rampa, e il terrazzo oltre che la zona che rende l'immobile appetibile se collocato nei giusti canali di comunicazione. Penso anche che un'agenzia, considerando le caratteristiche del mio immobile (edilizia del 2002 mentre la maggior parte dell'edilizia della mia zona è anni 60-70-80), potrebbe anche accettare la vendita non in esclusiva senza richiedermi l'1,5% accontentandosi "solo" della percentuale da richiedere all'acquirente, ma vorrei cmq provare a procedere da solo.
Caso diverso per l'acquisto dove penso che tratterò con un'agenzia.
Ad ogni modo il mio intervento è molto più articolato in più punti non c'è alcun intento provocatorio, a meno che si voglia vedere nella mia intraprendenza da privato, un volermi sostituire alla professione di agente. Ovviamente non è così, sono un privato che vorrebbe provar a vendere da privato considerando che non devo vendere un vecchio immobile senza punti di forza.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
potrebbe anche accettare la vendita non in esclusiva senza richiedermi l'1,5% accontentandosi "solo" della percentuale da richiedere all'acquirente,

Dimmi con chi vai e ti diro' chi sei.

Le norme e le leggi di gravita', che regolano le compravendite, siano intermediate o no, sono sempre le stesse.
Da piu di tremila anni.

Aggirarle, eluderle o peggio, scontrarsi con esse, puo' avere conseguenze molto gravi.
 

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