Fare una proposta di acquisto con agenzia prima di avere OK da notaio

[sgaravagli]

@francesca63
"L'art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, come modificato in sede di conversione dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, ha aggiunto all'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, il seguente comma 1-bis:
"Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie......"

quindi io ho compreso male questa norma?

 

[francesca63]

quindi io ho compreso male questa norma?

La parte di norma citata dice che sono nulli gli atti, se manca l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali depositate, e la dichiarazione di conformità dei dati e delle planimetrie.
Non dice che sono nulli, se queste non corrispondono al vero , cioè se ci sono difformità, e quindi la dichiarazione non è veritiera.

 

[sgaravagli]

La parte di norma citata dice che sono nulli gli atti, se manca l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali depositate, e la dichiarazione di conformità dei dati e delle planimetrie.
Non dice che sono nulli, se queste non corrispondono al vero , cioè se ci sono difformità, e quindi la dichiarazione non è veritiera.

Ma allora tutta la questione sull’allineamento catastale ed urbanistico perché ci sta facendo disperare????

 

[francesca63]

Ma allora tutta la questione sull’allineamento catastale ed urbanistico perché ci sta facendo disperare????

Il fatto che l’atto non sia nullo non significa che non sia responsabilità del venditore vendere un immobile in regola, e che non sia più che opportuno per chi compra pretendere che tutto sia ok.
Inoltre la eventuale nullità rileva a rogito già fatto; ma le irregolarità possono impedire di rogitare, e quindi il venditore sarebbe inadempiente se non sana

 

[sgaravagli]

Il fatto che l’atto non sia nullo non significa che non sia responsabilità del venditore vendere un immobile in regola, e che non sia più che opportuno per chi compra pretendere che tutto sia ok.
Inoltre la eventuale nullità rileva a rogito già fatto; ma le irregolarità possono impedire di rogitare, e quindi il venditore sarebbe inadempiente se non sana

grazie

 

[lux91]

Non c'è nullità dell'atto in caso di irregolarità, anche gravi; la nullità c'è solo in caso di non menzione in atto della licenza edilizia, o riferimento a licenza inesistente o riferita ad altro immobile: vedi La nullità degli atti notarili di immobili abusivi secondo le SS.UU. della Cassazione (Cass. 8230/2019)

IL COMPRATORE DEVE METTERSI BENE IN TESTA CHE DEVE INCARICARE UN PERITO CHE RILASCI UNA A.R.E ASSEVERATA, QUESTO GLI CONSENTIRA' DI COMPRARE UNA CASA E NON UNA CAUSA.

Il Notaio nel nostro ordinamento non ha alcun ruolo sul controllo della regolarità urbanistica dell’immobile.il Notaio, non può permettersi di dubitare personalmente della veridicità di quanto dichiarato formalmente sotto responsabilità penale dal venditore. La responsabilità del venditore è duplice penalmente, da un lato la falsa dichiarazione e dall’altro l’abuso edilizio.La scoperta di abusi edilizi è di solito rinviata molto al di là del tempo dell’acquisto e l’apertura di un eventuale procedimento penale a carico del venditore comporta, di fatto, nel nostro lentissimo sistema, nulla di più che una complicata pratica che quasi sempre si arena nella prescrizione.È facile immaginare quali possono essere le conseguenze per l’acquirente nella ipotesi malaugurata che venga stipulato un atto notarile avente ad oggetto un immobile sul quale sono stati compiuti abusi edilizi.Il legislatore ha annesso importanza essenziale alla regolarità urbanistica degli immobili, tanto da sancire la incommerciabilità degli immobili affetti da abusi edilizi. La dichiarazione di nullità dell’atto, a parte la circostanza che anch’essa deve scaturire da una sentenza passata in giudicato, comporta come immediata conseguenza il ritorno della proprietà dell’immobile (abusivo) al venditore, ma per l’acquirente il solo diritto ad avere indietro i propri soldi col risarcimento danni. Con la dichiarazione di nullità l’acquirente si troverebbe così immediatamente spossessato del bene, rimanendo creditore di una somma di danaro che però è solo teorica, perché questa somma di danaro va poi trovata nelle tasche del venditore.Prima della stipula di un atto o di una proposta di acquisto è bene incaricare un tecnico per l’esame della situazione urbanistica dell’immobile, e la relazione definitiva consente di fare assoluta e totale chiarezza, impedendo di proseguire con la stipula in caso di accertati abusi edilizi, o permettendo comunque all’acquirente di avere la massima tranquillità sul suo acquisto. Queste situazioni non sono così rare, a mè è capitato l'altro giorno che mi proponessero l'acquisto di un appartamento in cui lo stabile non ha regolarità urbanistica, da prima del 1967, mentre l’appartamento in oggetto ha sia regolarità urbanistica che catastale. Chi ti salva se chiedi il mutuo è il tecnico che fà la perizia per la banca oppure se acquisti da un privato devi per forza incaricare un tecnico che certifichi la regolarità dello stabile e dell'abitazione.

 

[Utente Cancellato 83267]

Dipende da dove vivi. In Toscana ed Emilia Romagna la Relazione Tecnica è obbligatoria, a carico del venditore.Un compratore sano di mente , sa già che deve fare tutte le opportune verifiche per acquistare in modo sereno e sicuro.

 

[francesca63]

Per @lux91 (visto che il tuo post non è "citabile"):
E' ovviamente vero che il notaio non ha un ruolo nel controllo della regolarità urbanistica dell'immobile, ed è ovviamente vero e raccomandabile che sia preferibile che l'acquirente faccia eseguire tali verifiche tecniche da un professionista di sua fiducia, PRIMA del rogito.
Ma non esiste la presunta "incommerciabilità di immobile abusivo".
Si vendono e comprano ogni giorno immobili con abusi grandi e piccoli, specialmente se l'acquirente non deve fare mutuo; l'importante, da parte acquirente, è la consapevolezza di quello che si compra, e del valore dell'immobile comprensivo di abuso.
Qui una spiegazione dell'inesistenza dell'incommerciabilità:

Commerciabilità dell’immobile abusivo: chiarimenti della Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 05/09/2019, n. 22168, torna a pronunciarsi sulla commerciabilità dell’immobile abusivo, ribadendo i principi recentemente espressi dalle Sezioni Unite e fornendo interessanti precisazioni sul tema.

www.legislazionetecnica.it

 

[lux91]

Dipende da dove vivi. In Toscana ed Emilia Romagna la Relazione Tecnica è obbligatoria, a carico del venditore.Un compratore sano di mente , sa già che deve fare tutte le opportune verifiche per acquistare in modo sereno e sicuro.

Dovrebbe essere obbligatorio in ogni regione, quando il tecnico fà l'APE redige anche un'A.R.E e visto che ci siamo mettiamoci anche il deposito del prezzo dal Notaio così da blindare la compravendita, come è obbligatorio in Francia. Da noi pura utopia

 

[francesca63]

Dovrebbe essere obbligatorio in ogni regione

Sarebbe ottimo, condivido.
Per il deposito prezzo, basta che lo chieda l'acquirente e si deve fare ( anche se nella pratica non lo usa fare mai nessuno).