Fare una proposta di acquisto con agenzia prima di avere OK da notaio

[Franc_Milano]

buongiorno
come saprete, in alcune città il mercato immobiliareè piuttosto euforico.
Ad esempio Milano. Prendere una pausa tra la visita e la proposta per permettere al tuo notaio di fiducia di esaminare i documenti, può voler dire essere superati da un altro proponente che si preoccupa meno dei controlli. Ma io sono stato scottato anni fa da una proposta in cui l'agente mi aveva nascosto una donazione dell'immobile, e quindi il mio notaio mi ha intimato: "fammi sempre vedere i documenti prima!"

Ora, ieri ho visto un appartamento per cui vorrei fare proposta, ma aspettare l'esito del notaio sui documenti, regolarità catastale, urbanistica e assenza di donazioni, ipoteche, potrebbe essere troppo lungo.
Esistono dei modi per vincolare nella proposta la validità della stessa alla situazione ottimale dell'appartamento in termini di appunto:
- regolarità catastale,
- urbanistica e
- assenza di donazioni,
- ipoteche
- (non mi vengono n mente altri)

Grazie a tutti in anticipo per l'aiuto

 

[Perizio]

Certo

 

[Franc_Milano]

Certo

grazie, e ci sono delle formule specifiche o mi devo affidare all'agenzia?

 

[sgaravagli]

la regolarità catastale ed urbanistica te la garantisce la legge, è un onere in capo al venditore, la provenienza da donazione è superabile facendo sottoscrivere al venditore una apposita assicurazione che ti protegge, le ipoteche sono il minore dei mali si estinguono prima o contestualmente all'atto.... in ogni caso poni tutti i tuoi dubbi all'agente immobiliare che saprà consigliarti al meglio, egli dovrebbe avere la situazione dell'immobile ben in mente....

 

[Utente Cancellato 83267]

Metti una sospensiva per le verifiche urbanistiche, edilizie e catastali che farai fare a tua cura e spese da tecnici di tua fiducia. Queste verifiche devono avvenire entro un preciso lasso di tempo, che devi inserire nella sospensiva stessa.

 

[sgaravagli]

Metti una sospensiva per le verifiche urbanistiche, edilizie e catastali che farai fare a tua cura e spese da tecnici di tua fiducia. Queste verifiche devono avvenire entro un preciso lasso di tempo, che devi inserire nella sospensiva stessa.

è una clausola inutile, come dicevo sopra la regolarità urbanistica e catastale a pena di nullità dell'atto la deve garantire il venditore per legge. a mio avviso in un mercato dinamico come quello di milano ci si deve focalizzare sulle cose concrete e non su clausole che possono appesantire la proposta.... poi ognuno di noi sceglie di procedere come meglio crede accettando i benefici e i lati negativi che un contratto potrebbe far scaturire...

 

[Giuseppe Di Massa]

buongiorno
come saprete, in alcune città il mercato immobiliareè piuttosto euforico.
Ad esempio Milano. Prendere una pausa tra la visita e la proposta per permettere al tuo notaio di fiducia di esaminare i documenti, può voler dire essere superati da un altro proponente che si preoccupa meno dei controlli. Ma io sono stato scottato anni fa da una proposta in cui l'agente mi aveva nascosto una donazione dell'immobile, e quindi il mio notaio mi ha intimato: "fammi sempre vedere i documenti prima!"

Ora, ieri ho visto un appartamento per cui vorrei fare proposta, ma aspettare l'esito del notaio sui documenti, regolarità catastale, urbanistica e assenza di donazioni, ipoteche, potrebbe essere troppo lungo.
Esistono dei modi per vincolare nella proposta la validità della stessa alla situazione ottimale dell'appartamento in termini di appunto:
- regolarità catastale,
- urbanistica e
- assenza di donazioni,
- ipoteche
- (non mi vengono n mente altri)

Grazie a tutti in anticipo per l'aiuto

Non serve il notaio prima, basta che la proposta precisi chi deve fare cosa e quando, a parte il codice civile che è molto chiaro.
Il caso della donazione è unico, perchè è un problema, ma non è una difformità o qualcosa che impedisca la vendita, quindi fai solo mettere nelle note che se ci fossero donazioni nell'ultimo ventennio la proposta sarebbe nulla.
Per il resto le proposte contengono tutte le tutele.
Una buona prassi che una agenzia dovrebbe adottare è quella di non far muovere soldi rapidamente, pertanto a proposta accettata continuare a trattenere la cauzione (a quel punto caparra) e in attesa della secondo preliminare (c.d. compromesso) o di registrare direttamente la proposta accettata o di fare un secondo versamento, fornirà all'acquirente tutti i documenti, lasciandogli del tempo per verificarli, metterà a disposizione il proprio architetto e notaio in modo che possa rivolgersi anche a loro, poi (una settimana/dieci giorni dopo) far fare il versamento della caparra.
Se ti imbattessi in una agenzia poco organizzata o frettolosa, allora vai a fare la proposta accompagnato da un agente immobiliare di fiducia che potrà rapidamente controllare tutto.
Quando amici o vecchi clienti chiamano me di solito mi presento dai colleghi con visura storica e planimetria catastale già scaricate, faccio le domande giuste, leggo l'atto e se manca qualcosa chiedo di mettere varie clausole alla proposta e così va tutto bene.

 

[Utente Cancellato 83267]

Da quando Tutti gli abusi e Tutte le difformità rendono un atto nullo o rendono invendibile un immobile? Da quando tutti i venditori risarciscono di loro spontanea volontà post vendita , sanatorie che l’acquirente si è ritrovato a dover fare? In questi casi non tutti decidono di fare causa o di rivolgersi ad un legale, pagano le spese in più. Meglio controllare prima.

 

[francesca63]

come dicevo sopra la regolarità urbanistica e catastale a pena di nullità dell'atto la deve garantire il venditore per legge

Non c'è nullità dell'atto in caso di irregolarità, anche gravi; la nullità c'è solo in caso di non menzione in atto della licenza edilizia, o riferimento a licenza inesistente o riferita ad altro immobile: vedi La nullità degli atti notarili di immobili abusivi secondo le SS.UU. della Cassazione (Cass. 8230/2019)

ma aspettare l'esito del notaio sui documenti, regolarità catastale, urbanistica

Non è il notaio deputato a fare tali verifiche.
Secondo me può essere opportuno inserire condizione sospensiva per questo aspetto, indicando entro quale data devono essere fatte le verifiche dal tecnico di fiducia dell'acquirente.

Per quanto riguarda le eventuali donazioni, si ricorda che la Corte di Cassazione ha ritenuto l'agente immobiliare responsabile della corretta informazione sulla presenza di donazioni, essendo ritenuta circostanza che il mediatore deve riferire , ai sensi dell'art.1759 cc.

Responsabilità dell’agente immobiliare | Notai.it

La Cassazione afferma il principio secondo cui la provenienza da donazione costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che il mediatore deve riferire alle parti ex art. 1759 c.c.

www.notai.it

Ma è comunque possibile inserire in proposta una clausola in merito, magari una clausola risolutiva espressa.

 

[sgaravagli]

Non c'è nullità dell'atto in caso di irregolarità, anche gravi; la nullità c'è solo in caso di non menzione in atto della licenza edilizia, o riferimento a licenza inesistente o riferita ad altro immobile: vedi La nullità degli atti notarili di immobili abusivi secondo le SS.UU. della Cassazione (Cass. 8230/2019)

altre basi che crollano!!! sono confuso