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  1. Jimmy5

    Jimmy5 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti e grazie di avermi accolto!

    Mi chiamo Alessio e mi sono appena registrato perché sto avviando un progetto nel settore immobiliare. Il mio progetto è serio, ma purtroppo mi rendo conto che le fregature e le persone morose in questo ambiente non mancano ed i proprietari sono sempre più diffidenti ad affittare le loro proprietà (giustamente).

    Proprio perché capisco questi problemi, sto cercando la garanzia migliore che potrei fornire a un proprietario per fargli capire che le mie intenzioni sono serie, che ho intenzione di pagare e che non lo voglio fregare. Sono mesi che cerco di informarmi sulla garanzia migliore da poter offrire per conquistare la fiducia dei proprietari ma non riesco a trovare una soluzione.

    Per questo vorrei chiedere gentilmente un consiglio a voi che sicuramente siete più esperti di me.

    La soluzione migliore sarebbe la fidejussione bancaria, ma purtroppo richiede il congelamento di una somma discreta e soprattutto mi dà fastidio pagare le commissioni alle banche o acquistare dei loro titoli. Quindi per quanto abbia cercato in diverse banche, nessuna ha voluto venirmi incontro (anzi una banca, di cui non faccio nome, ha addirittura avuto il coraggio di richiedermi il congelamento della cifra richiesta come garanzia + il 40% ulteriore per l'acquisto di titoli e una commissione pari al 3% annuo, ridicolo).

    La fidejussione assicurativa sarebbe il giusto compromesso perché mi permetterebbe comunque di dare una garanzia al proprietario senza bloccare una grossa somma, però leggendo in Internet (soprattutto su questo forum!) ho visto che tantissime persone hanno avuto non pochi problemi a ricevere l'indennizzo dai broker assicurativi. Inoltre, il pagamento avviene solamente al termine della procedura giudiziaria di sfratto, mentre io vorrei fornire una possibilità di riscossione immediata. Esiste qualche fidejussione assicurativa seria ed affidabile? Magari che fornisca una escussione a prima richiesta come quella bancaria?

    Cessione del credito: stavo studiando anche questa opzione, ma ho letto recensioni ESTREMAMENTE negative sulle società che fornivano questo tipo di servizio. Tantissime persone hanno avuto problemi a ricevere i soldi, quindi non sarebbe una bella pubblicità presentarsi da un proprietario fornendo questa tutela.

    Deposito cauzionale: Mi permetterebbe di offrire subito dei soldi al proprietario e dimostrare la mia solvibilità, ma il limite di legge sono 3 mesi e non tutela il proprietario a sufficienza in caso di morosità. Io sarei persino disposto ad offrire fino a 6 mensilità direttamente in contanti al proprietario come forma di fiducia piuttosto che bloccarli in banca, però ho notato che il libretto al portatore non esiste più e che nemmeno rilasciare un assegno sia sicuro.

    Quindi, dopo questo riassunto, vi chiedo che cosa mi consigliate di offrire? Se voi foste il proprietario, cosa vorreste ricevere come garanzia per sentirvi sicuri e fidarvi?

    Grazie mille in anticipo per la pazienza e la disponibilità.
     
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  2. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Vorrei capire di cosa si parla, prima di tutto.
    La fiducia “al buio” non esiste.

    Cosa intendi per “progetto nel settore immobiliare”?
    Fidarsi di te a fare cosa ? Ad affittare a te? Ad altri?
     
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  3. Jimmy5

    Jimmy5 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Francesca, ad affittare a me, che poi subaffitto per periodi più brevi ad altre persone.
     
  4. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Avevo immaginato, ma non era così chiaro.
    Mi pare sia un’attività che sta prendendo piede, e non è detto che i proprietari siano così diffidenti.
    Poi dipende da quanti immobili pensavi di affittare.
    Hai pensato ad un garante ?
    Hai valutato la possibilità di gestire gli affitti brevi per conto dei proprietari (stanno nascendo diverse attività del genere) , invece di prendere direttamente tu in affitto , per poi sublocare ?
     
  5. Jimmy5

    Jimmy5 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Un garante sinceramente non saprei perché dovrebbe servirmi. Ho i soldi per poter fornire tutte le garanzie che il proprietario desidera, potrei dargli direttamente io 6 mensilità anticipate in contanti piuttosto che darli alla banca, è questo che mi dà fastidio.
    Affitti brevi non è il settore in cui vorrei iniziare io, punto a cercare, ristrutturare ed arredare appartamenti o locali commerciali abbandonati e vuoti da molto tempo per rimetterli sul mercato delle locazioni.
     
  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non si capisce quale sia il problema.

    Quando ti rappresenti ai proprietari formuli l’offerta e la cauzione la versi a loro lasciando fuori le banche.

    Difficilmente, se la tua offerta di condurre ila locazione viene accettata, troverai un proprietario che si rifiuta di prendere in cauzione il soldo, consigliandoti di andare a versarlo nella “tua” banca.
     
  7. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Cercavi una forma di garanzia; il garante è una forma di garanzia ( e non costa).
     
  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Solo per le locazioni commerciali e per quelle a canone concordato.
    L'abitativo libero non ha questa limitazione.
     
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  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non mi risulta: l'art. 11 della 392/78 non è stato abrogato.
     
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  10. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A mia memoria era successo che nel passare alla 431/98 quel limite era saltato, ma probabilmente per una distrazione del legislatore.

    Locazione non abitativa: come stabilire il deposito cauzionale?

    "La deroga alla normativa che disciplina il deposito cauzionale è ammissibile – anche se la questione è molto controversa – solo per le locazioni abitative e non per quelle commerciali. In tema di locazioni non abitative, il deposito cauzionale [1] non può superare l’importo pari a tre mensilità del canone mensile."
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Uhm....: appunto: questione molto controversa...: sarebbe interessante saper se ci sono sentenze in proposito.
    Vero che se l'art. 11 non è stato abrogato, significa che è ancora in vigore. Ma per le locazioni abitative è stato abrogato l'art. 79 (patti contrari alla legge): quindi "forse" è lecito stabilire un deposito cauzionale in deroga all'art. 11 cioè superiore ai 3 mesi.

    p.s.: da tempo la maggioranza dei candidati conduttori non sono disposti a versare più di DUE mensilità..... (ma questa è un'altra storia)
     
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  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma infatti stiamo facendo accademia...

    A me è capitato, tempo fa, uno che ha avuto la furbizia di dire se poteva lasciare una sola mensilità di deposito, metà alla stipula, e metà dopo uno o due mesi.
    Inutile dire che non è andata in porto la trattativa.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A me ... una mensilità alla stipula, l'altra il mese successivo....
    La locazione è comunque andata in porto: e quando ha deciso di lasciare l'appartamento, non ha più versato le ultime due mensilità. C'è di peggio....
     
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  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ormai è la regola....
     
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  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Diciamo che è piuttosto frequente...: ma c'è ancora qualche persona corretta.
     
  16. Jimmy5

    Jimmy5 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le vostre risposte!

    Il problema appunto di versare la cauzione direttamente al proprietario, è che per legge non posso lasciargli più di 3 mensilità. Quindi, se io volessi per esempio garantire 6 mensilità, mi toccherebbe per forza fare qualche tipo di fidejussione (in banca o con un'agenzia assicurativa). O c'è qualche altra soluzione?

    Ma il garante può essere chiunque? Cioè, per esempio, potrei mettere anche un mio conoscente come garante e dare i miei soldi a lui (visto che comunque la disponibilità economica ce l'ho). Ma questa cosa non sposta solamente il problema invece di risolverlo? Prima i soldi ce li avevo io e il proprietario non ha la certezza che glieli darò, ora invece fornisco i miei soldi ad una terza persona, ma non c'è comunque la certezza che quella persona dia i soldi al proprietario!
     
    Ultima modifica di un moderatore: 29 Novembre 2018
  17. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    No, il garante è una persona che si accolla l’onere di pagare i tuoi debiti verso il proprietario, se non li paghi tu.
    Quindi il proprietario ha una “garanzia” in più; sono due le persone obbligate.
    Naturalmente il garante deve essere affidabile , soprattutto agli occhi del locatore.
     
  18. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Su Milano molte imprese affittano appartamenti. che poi danno ai loro dipendenti o subaffittano ad altri di solito il locatore chiede l'intero pagamento di tutti i 12 mesi e almeno 6 mesi che coprono danni agli arredi. Io ho la Huawei che ha preso alcuni appartamenti in zone servite per poi affittarli ai suoi manager ma i contratti sono annuali con pagamenti anticipati.
     
  19. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Problema che non esiste.

    Perche’ esiste la libera negoziazione tra le parti.

    Preoccupati del tuo.

    Anziche’ farti problemi per garantire piu’ del consueto.
     
  20. Jimmy5

    Jimmy5 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutt* per le risposte :)
     
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