Aggiornamento- Firmato preliminare versata caparra confirmatoria lavori non-ancora iniziati

[lalella]

Buongiorno, rieccomi qui.....dopo diverso tempo mi ritrovo nella situazione in cui...dopo aver firmato preliminare con inizio lavori 06/10 con dicitura termine non vincolante e ad oggi ancora nn iniziati, e consegna immobile febbr 2012, contratto nn registrato e senza fideiussione....dopo pareri di legali e agenti imm vari ....che mi dicevano che il contratto è nullo e mi davano ragine al 100% oggi la situazione è questa:
-il costruttore dice di non essere inadempiente, che la casa sarà costruita e entro i termii stabiliti..(salvo solite clausole di intemperie e cose varie)e che x questo se recediamo dal contratto perdiamo tutta la caparra confirmatoria.Lui dice che se il problema è la fideiussione ce la fa avere subito e che il contratto essendo un contratto tra le parti è legalmente valido.
-Noi stanchi, arrabbiati e disinnamorati siamo decisi a nn comprare la casa
-l'unica alternativa che ci è stat proposta è di rivednere il preliminare
ora, noi , che qualche tempo fa avevamo o penavamo di avere ragione al 100% ora ci troviamo costretti ad acquistare una casa che nn ci interessa + o ad accettare di rivendere un preliminare x cui abbiamo versato 15.000 euro di caparra ....ora mi chiedo...e se il preliminare non viene venduto entro il termine del rogito?noi saremo costretti cmq all'acquisto?o in caso dovessimo rinunciare perderemmo cmq la caparra? c'è la possibilità che io chieda di firmare un accordo tra le parti in cui vegna stabilito che in caso non si riuscisse a rivend il preliminare noi non perderemo la caparra e ci verrà restituita?(ovviam il costrutt si rifiuterà immagino)ora....che faccio?che consigli mi potete dare?siamo disperati...e delusi....

 

[studiopci]

Scusa laella, il costruttore può dire quello che vuole anche che gli asini volano , non per questo gli asini volano. Ora non ricordo nel particolare la discussione affrontata da te in precedenza ma, leggendo quello che stai riportando, ti posso ribadire , come hanno fatto in precedenza che:

1) Se acquisti una casa nuova, il costruttore è obbligato per legge ( non se gli aggrada e quando ) ad emettere fidejussione per l'importo di acquisto, detratta l'eventuale quota di mutuo e la quota che sarà versata al rogito, contestualmente alla proposta di acquisto o sottoscrizione del preliminare in mancanza.

2)Per legge il preliminare deve essere registrato all'A.d.E. pena multa per inadempienza ( tieni presente che se non lo fa il costruttore lo devi fare tu )

3) Che il contratto sia legalmente valido perchè deciso tra le parti , è vero fino ad certo punto , perchè se all'interno del contratto o la sua forma non è valida , questo può essere: nullo o annullabile per vizi o forma. ( es. un contratto di assunzione di un Killer anche se accordo tra le parti non è valido )

vedrò comunque di rileggere la tua precedente discussione , ma resta quello che ti ho appena detto.

Aggiunto dopo 12 minuti :

Ti riporto il link della discussione che apristi http://www.immobilio.it/f20/firmato-preliminare-versata-caparra-confirmatoria-lavori-non-ancora-iniziati-11985/ dove troverai tutti i riferimenti normativi che mettemmo per avallare il tutto.
Tieni presente che se le cose stanno così come tu le hai esposte , il tutto non cambia, solo avrai la scocciatura di dover eventualmente affrontare una causa civile ( che penso il costruttore non vorrà fare ) nel caso in cui il costruttore non volgia arrivare a miti consigli.

 

[lalella]

Buongiorno studiopci....ti rigrazi ox la risposta sempre celere daparte tua e preziosa.....la mia precedente richiesta di aiuto era questa....
http://www.immobilio.it/f20/firmato...-ancora-iniziati-11985/index2.html#post114557
per la verità poi anche il legale non ci ha saputo rassicurare al 100% lasciando cmq un mergine di forte rischio, questo il motivo x cui speravamo di risolvere le cose in maniera amichevole senza insaprire ulteriormente i rapporti....il costruttore ribadisce cmq che lui nn si considera inadempiente, che la casa sarà consegnata e che nn è colpa sua se noi abbiamo cambiato idea, x cui non ha intenzione di renderci nulla................l'unica alternative è appunto rivendere il preliminare.....ricorrere alle vie legali rappresenta sempe cmq un rischio e dei tempi burocratici che vanno alle calende greche.....con lapo ssibilità inoltre di perdere tutto e dovere pagare anche il legale.......????!!!!!!


Sì, infatti mi rileggerò tutto.....ma il dubbio e la paura di rimanere fregat....

Aggiunto dopo 9 minuti :

ah...x ciò ch concerne la fideiussione il costruttore sostiene che(se ti sei informata bene) nn aveva l'obbligo di farla sino a cui nn avesse presentato i progetti in comune x il permesso di costruire...la presentazione è stata fatta a dicembre e in comune ci hanno confermato che hanno appuntamento dal notaio x la prossima settimana...quindi...il permesso x cotruire è stato dato ma nn ancora ufficialmente!

 

[studiopci]

Ripeto... se le cose stanno nei termini che tu hai esposto non riesco a condividere il dubbio del tuo avvocato ( forse vedrà qualcosa che non vedo e che non abbiamo visto allora) ma ti riporto un estratto della discussione :

" Chiedi in ottemperanza al D.L. 20 giugno 2005 n° 220, l'applicazione dei Tuoi diritti e nella fattispecie dell'Art. 2 del predetto Decreto Legislativo che recita al comma 1:
" 1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia ".

Pena nullità dell'atto significa che lo stesso mancandone i requisiti fondamentali è nullo , non ha valore,devono perciò darti la Fidejussione per i versamenti resi e per tutti i successivi. Procedi alla registrazione del Compromesso o Prelimininare , pagando i diritti fissi, la penale per ritardata registrazione. "

Mi permetto di consigliarti , così per scrupolo, di fare anche un passaggio da un altro avvocato ( più aggiornato in materia ) al quale sottoporrai la stampa della legge e vedi cosa ti dice.
Facci sapere

ah...x ciò ch concerne la fideiussione il costruttore sostiene che(se ti sei informata bene) nn aveva l'obbligo di farla sino a cui nn avesse presentato i progetti in comune x il permesso di costruire...la presentazione è stata fatta a dicembre e in comune ci hanno confermato che hanno appuntamento dal notaio x la prossima settimana...quindi...il permesso x cotruire è stato dato ma nn ancora ufficialmente!

Ripeto il costruttore può anche dire che gli asini volano , non per questo è verità, in merito al permesso a costruire , lo stesso o c'è o non c'è , e comunque salvo ravvisare in questo altre posiibilità di nullita o annullabilità del contratto , resta la legge così come riportata. Per cui il mio consiglio resta quello che ti ho dato.

 

[lalella]

Ti ringrazio nuovamene di cuore....ora cerco di contattare un altro avvocato in modo d'avere un confronto ed un parere differente, x ora ritengo assolutam preziosi i tuoi riferimenti e li stampo subito così d'averli sottomano qualora si sollevassero altri dubbi.......grazie ancora....spero di avere notizie....(buone) al più presto.........
Raffaella

 

[Bagudi]

Spero che ti vada tutto bene, ma posso dire una cosa per tutti quelli che devono comprare una casa in costruzione ???

NON SI FA UN PRELIMINARE (scusate l'urlo, ma quando ce vò, ce vò...) senza avere un progetto approvato: al massimo si fa una prenotazione, con dei patti ben chiari, nei quali il deposito fiduciario versato (che il costruttore NON dovebbe incassare...) verrà restituito nel caso in cui il progetto non venga approvato ento una certa data e, nel caso in cui l'acquirente voglia proseguire nella prenotazione, si fa un'integrazione e si va avanti .

Silvana

 

[lalella]

Buongiorno Silvana, questa propri onn la sapevo....pensa che quando all'incontro ho sostenuto che oltre a tutte le altre motivazioni x cui abbiamo deciso di rinunciare all'acquisto loro secondo le mie fonti nn avrebbero nemeno x correttezza incassare gli assegni sino ad inizio lavori loro sono caduto dal mondo delle nuvole.....ma mi chiedo...come caspita si fa a vendere un immobile di cui nn si ha ancora il permesso a costruire?????mah!!!!!!!!!!!
Oggi cmq ho appuntamento co l'avvocato.....................sperem!!!

 

[lalella]

Siamo di nuovo qui.....allora, evoluzione della situazione:
l'avvocato è stato preciso e deciso, ci ha spiegato bene la situazione....(come anticipato da voi) e ci ha convinto ad iniziare la causa in quanto unica soluzione x svincolarci completamente e definitivamente dal contratto e vitando tempi e tensioni della rivendita del preliminare ecc...
Stamattina dovrebbe partire tutta la macchina, ma i miei dubbi si stanno facendo IMMENSI....a parte la paura.....abbiamo chiamato in comune x essere aggiornati sul permesso a csotruire, il costruttore ha fatto pressioni per avere tutto, ha consegnato fideiussione e oggi pomerigggio hanno l'incontro col notaio x il rilascio ufficiale del permesso. Hanno inoltre detto che hanno premura e vorrebbero iniziare i lavori ancora questa settimana...(in questo caso forse sarebbero ancora in tempo x la consegna di febbraio x nn sforare così i termini di cosnegna e nn essere inadempienti)
Ora io mi chiedevo....: se il costruttore avendo annusato la cosa fosse corso ai ripari richiedendo la fideiussione anche x noi?E se la casa venisse realmente consegnata entro i termini di tempo stabiliti?
La ns causa si appella proprio alla mancanza della fideiussione...se lui ce la fornisse in tempo entro la notifica della causa???
Noi ovviamente nn siamo + interessati all'acquisto dell'immobile e siamo consapevoli del fatto che partita la causa, i termini saranno ormai solo legali e nn + amichevoli...ed io sono terrorizzata dall'idea che esista la possibilità di perdere tutto e magari dovere anche risarcire loro e le loro spese legali!aiuto!!!

 

[lalella]

E poi la mia domanda principale è.....se la fideiussione fosse fatta in questi giorni, prima che la notifica venga consegnata, è ritenuta valida???in questo caso il fatto che noi dalla data del contratto ad oggi nn ne siamo in possesso nn conta? quindi praticamente il costruttore ha la possibilità di mettersi in regola quando vuole????

 

[lalella]

Dimenticavo di specificare che sul preliminare nn vi sono specificati termini temporali previsti x la fideiussione.......