Firmato preliminare, versata caparra confirmatoria, lavori non ancora iniziati

[studiopci]

Quoto

 

[Roby]

quoto tranne le ultime righe.


Affinché la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, soggetta a IVA al momento del pagamento alla controparte, è necessario che le parti attribuiscano espressamente alla somma, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella, rilevante a seguito dell’esecuzione, di anticipazione del corrispettivo.
La previsione nel preliminare del versamento di una somma di denaro “mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo” attribuisce alla caparra questa ulteriore funzione.
Secondo l’orientamento della Cassazione, ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo o di acconto sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria (Cass. civ. 22 agosto 1977, n. 3833).
Ciò premesso, il versamento dell’acconto-prezzo, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito (ex articolo 6, del richiamato D.P.R. n. 633/1972), assume rilevanza ai fini IVA, con il conseguente obbligo per il cedente o il prestatore di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta.
Si renderà, dunque, applicabile il criterio di alternatività IVA-registro previsto dal richiamato articolo 40 del T.U.R e, pertanto, le disposizioni soggette ad IVA non saranno imponibili agli effetti del registro, risultando dovuta la sola imposta di registro in misura fissa.

 

[studiopci]

grande

 

[lalella]

Torno a ringraziarvi x i vs preziosissimi interventi........l'avvocato si è ravveduto...ed io ho deciso di rivolgermi ad un altro!!!!!!!!!!!!!!!!!!!(altrimenti siamo dalla padella alla brace) signori, io capisco che voi siate dei legali.e pertanto parlare in questo modo sia assolutamente chiaro ed esplicativo....ed io vi ringrazio,,,,,,,,ma NN HO CAPITO GRANCHè........provo a riassumere la nozione quindi ora procedo e chiedo la fideiussione x le cifre versate a fronte di caparra confirmatoria (che potrà in seguito essere integrata con ulteriori versamenti) e la registrazione del preliminare pagandone le penali x il ritardo ( visto che la data del preliminare è il 09/02/2010 e pago solo l'imposta fissa e non l'IVA....giusto???
ed infine.......l'importo del dichiarato in preliminare che è la cifra intera di 250.000 nn sarà poi vincolante in sede di atto di rogito nel quale potrò decidere la cifra da dichiarare....vero?In tale caso sapete x caso drimei anche a quanto ammonterà la cifra che devo pagare x la registrazione completa di tutto????dopodichè giuro che nn vi disturberò più....GRAZIE ANCORA A TUTTI!!!!!

 

[studiopci]

Andiamo per gradi:

io capisco che voi siate dei legali.e pertanto parlare in questo modo sia assolutamente chiaro ed esplicativo....ed io vi ringrazio,,,,,,,,ma NN HO CAPITO GRANCHè........provo a riassumere la nozione

Non siamo tutti legali, la maggioranza di noi sono operatori del settore immobiliare, per cui abbiamo dimestichezza a trattare la materia e conoscenza della legislazione che dobbiamo comunque ripsettare e far rispettare.

quindi ora procedo e chiedo la fideiussione x le cifre versate a fronte di caparra confirmatoria (che potrà in seguito essere integrata con ulteriori versamenti) e la registrazione del preliminare pagandone le penali x il ritardo ( visto che la data del preliminare è il 09/02/2010 e pago solo l'imposta fissa e non l'IVA....giusto???

Chiedi in ottemperanza al D.L. 20 giugno 2005 n° 220, l'applicazione dei Tuoi diritti e nella fattispecie dell'Art. 2 del predetto Decreto Legislativo che recita al comma 1:
" 1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia ".

Pena nullità dell'atto significa che lo stesso mancandone i requisiti fondamentali è nullo , non ha valore,devono perciò darti la Fidejussione per i versamenti resi e per tutti i successivi. Procedi alla registrazione del Compromesso o Prelimininare , pagando i diritti fissi, la penale per ritardata registrazione.

ed infine.......l'importo del dichiarato in preliminare che è la cifra intera di 250.000 nn sarà poi vincolante in sede di atto di rogito nel quale potrò decidere la cifra da dichiarare....vero?

L'importo che hai dichiarato in preliminare dovrà essere quello da dichiarare in atto per 2 motivi:
1° Forse hai sbagliato a scrivere perchè se Hai registrato il preliminare dichiarando in atto la sommae al rogito cambi, commetti evasione fiscale e dopo pochi secondi ti ritrovi la G.d.F. che ti porta a fare un bel giretto in macchina con le sirene accese a te ed all'impresa, sarà un'esperienza... ma credo poco divertente.
2° tieni presente che nel caso in cui non dichiari tutta la cifra , l'impresa non ti coprirà la parte non dichiarata con la fidejussione perchè non esiste... a te le conclusioni

 

[lalella]

Innanzitutto mi scusa, la mia nn voleva assolutam essere un'offesa o una pretesa.....è che ero solo un tantino confusa....Ti ringrazio ancora tantissimo ora ci sono, ho capito tutto........ed ho tutto chiaro.Cercavo di fare chiarezza xè domani ho chiesto di incontrare il costruttore e nn volevo farmi trovare impreparata nel caso in cui opponga resistenza alle mie richieste che invece mi spettano di diritto......grazi ancora di cuore.........BUON LAVORO a tutti!!!

Aggiunto dopo 58 minuti :

Rettifico....sono ancora qui....nn arrabbiatevi.....ho cercato di cavamenla da sola, ma non riesco a trovare il calcolo esatto x le penali di registrazione...cioè:
DOCUMENTI:
-F23 intriplice copia con i dati acquirente e venditore
-Modello di Richiesta di Registrazione (mod- 69)
-Marca da Bollo 14,62
+ 30% imposta dovuta Euro 168,00) + Interessi legali
Importo dichiarato 200.000 quindi......
200.000,00
20.000 caparra x0,50= 100,00
168,00 imposta fissa
3,72 tributi speciali
14,62x2=29,24 bolli
tot. 300,96+ 30% x ritardo (50,4) tot 351,36 e gli interessi legali?

"Se la registrazione avviene dopo i 20 giorni bisognerà versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto."

Ora, nel mio caso il ritardo sfora ampiamente l'anno (09/02/2010 data preliminare) come faccio il calcolo? e gli iinteressi legali in che %?

 

[lalella]

Buongiorno a tutti...................rettifico nuovamente il tutto......il wend ci ha portato9 consiglio e avendo sentito il costruttore il quale ci ha comunicato che l'inizio lavori partirà tra qualche sett e che la casa sarà probabilm pronta x primavera 2012...e non febbr2012 come da contratto che poi come succede spesso diventerà autunno 2012 o addiritt fine anno..., abbiamo deciso di rinunciare a cercare qualcosa di già costruito.....ora, sicuram loro ci proporranno di rivendere il preliminare.......che faccio????cosa comporterebbe?come funziona?insomma, è passato parecchio tempo, mi conviene richiedere semplicemnete i miei soldini dati come caparra, invia amichevole, o rivendere il preliminare ad un prezzo magari di qualcosina superiore e pagarmi le spese? e se non si riesce a rivendere entro la consegna?cosa succede......????aiuto!

 

[studiopci]

Salve e buon giorno, a questo punto consiglierei due soluzioni:
1- Far presente che il contratto è nullo, quindi non valido e con esso tutti gli accordi presi all'interno,perchè non c'è stata la consegna della fidejussione e chiedere la restituzione delle cifre versate senza nessuna penale in quanto non ti compete, in caso di diniego da parte del costruttore adire alle vie legali ( la migliore secondo me )
2- valutare se è il caso di rivedere i termini della questione tenendo presente che questa volta tutto deve essere secondo legge e chiaramente scritto ( licenza ed. , termini di consegna, penali per la consegna differita, ecc.ecc. .

 

[lalella]

Nuovamente grazie, grazie di cuore, penso che a questo punto sia il caso di lasciare perdere, anche xè purtoppo la fiducia nel costruttore è venuta meno e ci è passato la voglia....magari lui sarà in buona fede, ma se le cose iniziano così chissà come potrenno procedere in fase di cortuzione, nn oso pensare. Ciederò alsemplicemente l'annullamento....x lo meno non ci guadagnerò nulla, ma nemmeno ci perderò,!grazie di nuovo x la disponibilità!