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  1. Bobb

    Bobb Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti

    Ho visto che la materia in oggetto è molto dibattuta e anche la giurisprudenza è alternante.

    Spiego i fatti :
    1-in sede di compromesso e di rogito, viene esplicitamente scritto che le spese staordinarie (rateizzate su due anni) deliberate prima degli stessi, sono a carico del venditore.
    2-il venditore arriva al rogito con dichiarazione dell'Amministratore che ha saldato tutto quanto dovuto.
    3-Viceversa , mi trovo ancora una decina di rate pari a circa 850€ che sono definite come fondo spese starordinarie
    4-mi risulta che varie spese straordinarie sono già state effettuate attingendo a questo fondo, se non tutte (l'amministartore non è stato chiaro, ha ovviamente tirato in ballo l'art. 63 con minacce di pignoramento per confondere mia moglie , ma su questo poi avrà a che fare con me).

    Da quello che ho capito , dovrei pagare e poi rivalermi sulla parte venditrice, ma il comportamento dell'amministratore (che ha altri "legami" professionali con il venditore) meriterebbe qualche rampogna visto che si sarebbe comportato scorrettamente non richiedendo il pagamento delle spese al venditore.


    Ringrazio in anticipo per un chiarimento
    Roberto B.
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Cassazione e recentissima pronuncia (ordinanza del 3 dicembre 2010 n.24654).
    L’ ordinanza citata , almeno per quanto riguarda “ i lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni “ ha rimesso in discussione detta impostazione stabilendo che tutta la spesa vada imputata a colui che risulta proprietario all’atto della delibera di approvazione della spesa.
    in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea.
    sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. “
    In sintesi: Se le parti contrattualmente non accennano alla problematica, le spese di cui in premessa competeranno al venditore ; diversamente le parti potranno accordarsi diversamente . Nell’uno e nell’altro caso la questione ha valore “interno”. Per quanto riguarda i rapporti “esterni” con il condominio, l’amministratore ( anche in forza della sentenza di cassazione del 9 novembre 2009. numero 23686 ) è tenuto a richiedere il pagamento delle spese al compratore , ossia a colui che all’atto della pretesa risulta proprietario , prerogativa che fa il paio con l’ art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, salvo in entrambe i casi, rivalersi sul venditore in seconda battuta .
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  3. Bobb

    Bobb Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Molto chiaro, mi resta il dubbio che l'amministratore abbia favorito scientemente e non oggettivamente il venditore per non avere grane.
     
  4. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    non credo che abbia voluto favorire il venditore
    il suo cliente ora sei tu e sucuramente causa questa storia tu non sarai un cliente "facile"

    ha sicuramente fatto la dichiarazione velocemente, probabilmente richiesta il giorno stesso del rogito


    non sò se la presenza di una dichiarazione scritta dell'amministratore che ti ha impedito di "tutelarti" possa essere motivo di non diritto d'avvalersi dell'art. 63 d.a.c.c., non credo che sull'argomento ci siano precedenti
     
  5. Bobb

    Bobb Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie, ma si sa a pensar male si fa peccato ma ci prende...Quando il notaio all'atto del compriomesso ha specificato questa clausola e che doveva esserne data prova con una lettera dell'amministratore , la venditrice ha protestato, poi ha detto che le andava bene visto che è la prassi , ma si è ben guardata dal pagare. E in ogni caso il rogito è chiaro su questo punto, per cui proverò a rifarmi sul venditore


     
  6. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    se devo giudicare delle richieste che ricevo nel mio ufficio, non è la prassi
    nonostante l'accordo fatto fra anaci ass amministratori e il notariato Guide Pratiche

    hai scelto un buon notaio
     
  7. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    si,tutto bello, ma qui si parla di :
    e, quindi, interpretando, di spese non ancora deliberate ma un semplice accantonamento per eventuali spese future.
    Almeno, io l'ho letta così.Massimo:fiore:
     
  8. Bobb

    Bobb Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Massimo:fiore:
    Le spese sono state già tutte deliberate, l'hanno chiamato così ma di fatto è una rateazione.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  9. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    vero, ma l'hanno chiamato fondo spese, ed è questo, a mio parere, che vale.Massimo:fiore:
     
  10. Bobb

    Bobb Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Se le spese starordinarie sono state già fatte e il fondo è stato utilizzato in anticipo, non è un fondo. Verificherò lo stato patrimoniale del condominio....
     
  11. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    è un'idea.Massimo:fiore:
     
  12. Bobb

    Bobb Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora, ho verificato e in un'assemblea del maggio 2010 sono stati deliberati 2 interventi di manutenzione straordinaria, da effettuarsi a partire da maggio 2011, istituendo un fondo speciale con pagamenti mensilizzati su 24 rate mensili. Fondo e pagherò tutto io o non fondo e posso rivalermi sul venditore?
     
  13. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    in quetso caso si può ravvedere una rateazione volta al fine di pagare l'intervento, e non un fondo vero e proprio.
    Io interpreto la cosa così e ci sono gli estremi di rivalsa.Massimo:fiore:
     
  14. Bobb

    Bobb Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie.
     
  15. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    anche noi abbiamo creato un fondo per pagare le spese straordinarie di una facciata almeno un anno prima
    dell'inizio dei lavori.
    sono spese che avevamo anticipato anche a garanzia dell'impresa che doveva iniziare i lavori e poi naturalmente sono state conteggiate insieme al totale che rimaneva da pagare a rate di sei mesi una dall'altra.
    ma trattasi di spese per ristrutturazione approvata e deliberata in assemblea.
     

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