..ti rispondo con questo articolo...............
E' la prima carta dei servizi europea per la professione di agente immobiliare, e c'è molta attesa e curiosità, oltre a un pizzico di preoccupazione, per i suoi contenuti. Sgombriamo subito il campo da equivoci, chiarendo che la nuova norma di standardizzazione non è obbligatoria ma ad adesione volontaria. Lo standard potrebbe però diventare una direttiva, cioè una legge quadro europea cogente, se venisse fatto proprio dall'europarlamento, come già successo per moltissime norme di standardizzazione. In tal caso i paesi dell'area UE sarebbero costretti a recepire la legge quadro europea nella loro normativa.
Lo standard non è piaciuto ai consumatori europei, apprendiamo infatti da fonte UNI che” la norma europea EN 15733 non risulta ancora pubblicata (nonostante l'esito positivo del voto formale) in quanto è in atto un appello presentato da ANEC (la European Association for the coordination of consumer representation in standardization) che deve prima essere risolto da parte del BT (Bureau Technique) del CEN (Comitato euroepeo di normazione). Secondo le normali procedure, una volta risolto ufficialmente l'appello sarà cura della segreteria centrale CEN distribuire il testo finale della norma ai membri CEN e quindi UNI provvederà ai passi necessari per la sua adozione a livello nazionale."
Vediamo le novità dello standard EN 15733, che hanno già suscitato il dibattito all'interno della categoria degli agenti immobiliari. Anzitutto (sempre se lo standard divenisse direttiva europea), il cliente che vuole avvalersi dei servizi di un agente immobiliare dovrà obbligatoriamente conferirgli un incarico in forma scritta, anche se non necessariamente in esclusiva: “L’agente immobiliare e il cliente stipuleranno un accordo scritto avente per oggetto i servizi per i quali l’agente immobiliare è stato incaricato.” Questo principio è molto controverso ed è stato animatamente dibattuto tra gli agenti immobiliari italiani, suscitando pareri negativi in quanto porta alla cancellazione dell'art. 1755 del codice civile. Si tratta della disposizione normativa che garantisce la provvigione all'agente immobiliare sulla base della sua azione efficace accettata dal cliente, indipendentemente dall'esistenza di un incarico. Gli agenti immobiliari italiani, che pure ricercano un incarico scritto, solitamente in esclusiva, non paiono disponibili a perdere l'alta tutela del codice civile, a volte l'unica che permetta loro di incassare le provvigioni in caso di contenzioso con i clienti.
L'obbligo di incarico scritto da parte del venditore, se vuole affidare il suo immobile ad un’agenzia immobiliare, potrebbe infine far considerare l’ “accordo scritto” tra agente e cliente come un mandato e non un incarico di mediazione (cfr. la recente e discussa sentenza della Cassazione, n. 16382 del 14.07.2009), con la provvigione pagata, conseguentemente, dal solo venditore. A quel punto l'agente immobiliare, per conservare la provvigione bilaterale e non dover effettuare un pesante ricarico sul prezzo di vendita, dovrebbe raccogliere un incarico scritto anche dall'acquirente. Ma qui insorgerebbe il conflitto insito nella rappresentanza congiunta di interessi contrapposti, di cui si dibatte molto in quegli ordinamenti giuridici (come quello americano) che inquadrano l'agente immobiliare non come mediatore ma come mandatario di parte. Infatti, nello standard c'è una nota specifica sul conflitto di interessi che può sorgere in caso di rappresentanza congiunta di ambo le parti in capo ad un unico agente immobiliare, a riprova che siamo in ambito ben diverso dalla figura del mediatore, che opera sistematicamente a favore sia del venditore che dell'acquirente: "L’agente immobiliare informerà per iscritto il venditore e l’acquirente, qualora abbia concluso un accordo cliente-agente con entrambe le parti e qualora si evinca che entrambe saranno parti in causa della stessa transazione".
In generale lo standard appare modellato sulla figura del mandatario/venditore/rappresentante di parte, anche se all'inizio si dice che l'agente immobiliare può operare anche come intermediario.
Anche l'apparato degli obblighi informativi alle parti postula l'agente/rappresentante e non il mediatore. Infatti un altro punto critico del nuovo standard, se diventasse tout court direttiva europea, è l'obbligo per l'agente immobiliare di fornire all'acquirente una serie di informazioni, sin qui reputate in Italia responsabilità del cliente - venditore e non del mediatore: "informazioni (ad esempio certificato di registrazione del titolo di proprietà) indicanti il diritto di proprietà o di possesso del venditore, compresi eventuali servitù e gravami sul bene immobile ed eventuali limitazioni del titolo di proprietà sull’uso dello stesso". Va detto che sull'obbligo per l'agente immobiliare di effettuare le visure ipocatastali sull'immobile da lui intermediato l'attuale giurisprudenza italiana non è concorde, con sentenze della Cassazione pro o contro (l'ultima, la n. 15926/09, contro).
Per quanto riguarda i requisiti formativi lo standard suggerisce, come canale per l'accesso professionale, una formazione universitaria ad hoc di 2 anni, e fornisce un’indicazione dettagliata delle competenze da veicolare all’agente immobiliare, per il quale viene previsto anche un training operativo di 12 mesi in un'agenzia: "Il metodo migliore per valutare le competenze è costituito dal raggiungimento di determinati obiettivi formativi e laddove le competenze siano valutate in questo modo, il parametro di valutazione sarà costituita dal superamento di esami aventi per oggetto materie attinenti al settore immobiliare (conformemente al punto 6.2) che equivalgano a 120 ECT (Sistema Europeo di Trasferimento di crediti accademici). Prima che l’agente immobiliare si assuma indipendentemente le responsabilità di cui alla presente norma, si consiglia un periodo di valida esperienza professionale di almeno 12 mesi (cioè equivalente ad un lavoro a tempo pieno), durante o dopo il conseguimento del suddetto livello di formazione."
Come già detto si tratta di un suggerimento più che di un obbligo, dato che lo standard europeo chiarisce che “Si accetta che possano essere applicati altri metodi di valutazione delle competenze.
Si accetta altresì che per determinati campi di pratica professionale possa essere richiesto un parametro di valutazione della formazione più elevato.”
La norma di standardizzazione presenta invece un obbligo che parrebbe sbarrare la strada ai “dilettanti allo sbaraglio” e agli apprendisti – abusivi sguinzagliati per i condomini a suonare i campanelli: “L’agente immobiliare dovrà porre in essere un’adeguata procedura per la selezione di persone che abbiano le capacità e le qualifiche necessarie per svolgere i compiti inerenti all’attività degli agenti immobiliari.”
Viene introdotto anche l’obbligo di formazione continua, l’agente immobiliare dovrà “mantenere un aggiornamento continuo sulla legislazione essenziale, le informazioni e gli sviluppi che possano avere delle ripercussioni sugli interessi a lui affidati; partecipare, e fare in modo che i propri dipendenti partecipino a corsi di formazione continui e specifici che consentano loro di adeguarsi agli sviluppi della legislazione relativa al settore e della pratica professionale.”
Resta tuttavia un altro punto critico dell'armonizzazione dello standard EN 15733 con la legge 39/89 italiana: è il mancato riferimento al ruolo agenti immobiliari, dato che la norma di standardizzazione europea non lo prevede. Va detto che gli agenti immobiliari svedesi hanno fatto approvare una "deviazione dallo standard" per salvare il loro "Real Estate Agents Board", ma questo non è avvenuto per il ruolo camerale italiano, che resta quindi fuori dal perimetro dello standard. In generale è mancata l’informazione ai cittadini italiani (non solo agli agenti immobiliari) della possibilità di proporre osservazioni ed emendamenti alla norma nella fase procedurale della "pubblica inchiesta", che in teoria dovrebbe coinvolgere 420 milioni di europei.
Il punto fondamentale diventa quindi, ora come ora, comprendere se lo standard EN 15733 rimarrà una sorta di super-codice deontologico europeo ad adesione volontaria, sul quale costruire eventualmente una euro-certificazione ad hoc, o cambierà status giuridico in corsa, venendo accolto in una legge quadro europea sul settore real estate. Dopo la risoluzione dell’appello dei consumatori vedremo la posizione della commissione e del parlamento europeo sul nuovo standard..
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(come vedi sto imparando da te l'uso degli smileys)
