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  1. Astaroth84

    Astaroth84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, dopo tanto appartamenti visti ho trovato quello che vorrei acquistare. L'agenzia immobiliare mi dice che si tratta di una successione a 5 fratelli. Su piantina risulta tutto ok, la casa è perfetta, ma parlando con l'amministratore di condominio vengo avvertito che il vecchio proprietario ha commesso qualche imbroglio inerente l'F24 ma non mi dice nient'altro.. Secondo voi di cosa voleva avvertirmi? Che tipo di indagini dovrei fare? Il problema è che venditore e agente immobiliare sono amici,quindi non mi fido a parlare di questi dettagli con l'agenzia.
    Grazie
     
  2. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Prendi un tecnico che faccia i controlli e sospendi tutto nella proposta al buon esito degli stessi.
     
  3. Astaroth84

    Astaroth84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per risposta immediata. Che tipo di tecnico intendi? E per sospensione cosa dovrei fare?
     
  4. Pisanacho86

    Pisanacho86 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vincola il tutto al buon esito della successione e della documentazione.
    Anche nel mio caso c'era una successione di mezzo dove si scopri che c'erano eredi legittimi non menzionati. Per fortuna poi ho risolto ma in questi casi non puoi basarti su una sola esperienza positiva...
    PS: scegli un notaio in autonomia e non quello che consiglia l'agenzia in quanto finirebbe per tutelare loro e non te. È brutto da dire ma è così.
     
  5. Pisanacho86

    Pisanacho86 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Fai controllare la successione e la provenienza al notaio.
    La documentazione tecnica ad un geometra... Anche qui non affidarti all'agenzia.
     
  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Meglio di tutti un geometra, essendo quello che di solito si occupa di più di pratiche di regolarizzazione urbanistica.

    Sospendere si intende una proposta dove metti tutto per iscritto (prezzo offerto, tempi, condizioni ecc.) ma che rimanda gli effetti e il versamento della confirmatoria (o il rogito) al momento in cui il tecnico TUO ha controllato che tutto sia in regola urbanisticamente, controllo da effettuare entro x giorni con termine ultimo il... si fa con condizione sospensiva.

    Nel frattempo tu verserai un assegno in deposito, dell'importo corrispondente a una penale ex 1382 che avrete previsto per regolare l'interregno tra accettazione (eventuale) della proposta e termine fissato per i controlli, importo che viene accettato dalle parti come corrispettivo del recesso, di un importo di 3-5k.

    Il tecnico può controllare tranquillamente anche tutte le cose inerenti la conservatoria ecc. controlli che andranno ripetuti immediatamente prima del rogito.
     
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  7. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Va da se che il miglior servizio reso dall'agente all'amico venditore è quello di
    concludere una vendita legittima, senza strascichi successivi alla sottoscrizione del rogito.

    Questa dell'F24 resta una questione piuttosto fumosa che non so proprio quanto un geometra potrebbe affrontare.
    E' stato falsificato il pagamento delle imposte di successione?
    E l'amministratore cosa ne dovrebbe sapere?
     
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  8. PaolCercaCasa

    PaolCercaCasa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non ho capito perchè si dovrebbe vincolare la proposta al buon esito dei controlli,
    non sarebbe meglio che i venditori dessero tutte le informazioni in modo che l'architetto/geometra e il notaio dell'acquirente possano controllare prima?
    Daltronde l'onorario dell'architetto e notaio per i controlli li pagherebbe l'acquirente, non è dimostrazione di interesse?
     
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  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'ho spiegato milioni di volte, e quindi non lo rifarò :)
    ....
    ....
    va beh rifacciamolo a punti sintetici:

    1) in italia il diritto ha tempi ... particolari.

    2) in italia chi è proprietario dell'mmobile risponde anche delle colpe del proprietario precedente o di sue mancanze, poi puoi al massimo rifarti con il diritto (vedi punto 1). E sappi che te en fai poco della responsabilità altrui in questi casi... rischi di aver ragione e pagare pure le spese legali, con rivalsa su chi non può pagare. ;)

    3) chi non si intende di probelmatiche legate alla compravendita e alla regolarità urbanistica o sorprese come servitù, collaudi mancanti o altre amene cosette tende a semplificare una situazione che invece è tutt'altro che semplice... la burocrazia italiana è terribile, sia in complessità che in mancanza di efficienza (sapeste quante pratiche perdono!) cercando anche su immobilio si potrà capire quanto è sbagliato affidarsi al tecnico del venditore, che potrebbe chiudere gli occhi o pensare poco importante qualcosa che invece è importante per chi acquista... infatti qua ci sono furboni che risparmiano il tecnico e poi si ritrovano abusi in casa... eppure il venditore ha detto tutto ok e ha dato tutti i documenti... il notaro ha fatto il rogito... ;) per non parlare di indagini di differente natura non legate direttamente all'immobile, che non spiegherò (venite a comprare in agenzia e avrete anche questo know how tra i servizi).

    4) Prendere un tecnico proprio è consigliato caldamente anche in presenza di documentazione conforme o di tecnico del venditore ;)

    Quindi perchè sospendere ai controlli del tecnico dell'acquirente tutto l'ambaradan?

    Perchè conviene a tutti, agente e venditore compresi, ed è l'iter che più garantisce che l'acquisto non porti a sorprese poco carine, eliminando conflitti di interesse.

    Se dopo questo pensi che fare come dici tu è conveniente, accomodati.

    DA noi i notai la pensano diversamente e io mi accodo volentieri, nonostante riscuota molto dopo e con molto più impegno di quanto potrei farlo ascoltandoti.
     
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  10. Astaroth84

    Astaroth84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io ho spiegato al Broker che mi sta facendo la pratica del mutuo, che tra l'altro è una mia persona di fiducia, tutta la problematica da me descritta al primo post e mi ha consigliato di andare comunque sia a fare la proposta subordinata ovviamente all'accettazione del mutuo in primis, alla verifica della successione e alla regolarità dell'immobile, quali abitabilità/agibilità della stessa e a tutte le varie conformità del caso. Perché mi spiega che comunque sia se ci fossero dei problemi sull'appartamento uscirebbero comunque fuori prima di andare al compromesso.. Voi che dite, così posso andare avanti per fare la proposta?
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Con tutte queste giuste precauzioni che rendono la proposta subordinata al buon esito di tutte le condizioni che hai riportato stai in una botte di ferro ... ovviamnte con le giuste tempistiche da inserire in proposta ..... ( sempre che il venditore le accetti )

    Sinceramente non credo che il geometra possa aiutarti per l'aspetto riferito ad eventuali successioni ed imposte più o meno pagate (credo che per questo aspetto il notaio è la persona più titolata)

    per l'aspetto meramente tecnico il geometra/architetto sicuramente è la figura più addentrata in materia

    ;) di imposte e successioni e leggitimità degli atti tra i geometri ci capiscono qualcosa due su dieci
    lasciamo che i tecnici facciano i tecnici .......
     
  12. Astaroth84

    Astaroth84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Che tempistiche consiglieresti nel mio caso?
    Beh per la successione credo se ne occupi il notaio, prima del rogito..
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ovviamente se chiedi un consiglio ti dovrei rispondere come un consulente di parte dandoti una risposta più prudenziale possibile
    L'accettazione del mutuo è un termine troppo generico che lascia aperte diverse interpretazioni .... per me un accettazione del mutuo equivale ad una delibera della serie prendiamo appuntamento per il rogito ......

    accettazione del mutuo lascia presupporre il buon esito sulla base reddituale del mutuatario . ..... il buon esito della perizia ed infine il benestare della relazione preliminare fatta dal notaio che controlla i titoli di provenienza e l'esistenza o meno di situazioni od iscrizioni pregiudizievoli ....

    questo per me significa un mutuo accettato "deliberato"

    Per giungere ed ottenere una delibera devi mettere in preventivo per stare in una tempistica di sicurezza almeno 90 giorni dal momento in cui alla banca sono stati consegnati tutti i documenti necessari nessuno escluso

    Il problema è trovare un venditore che accetti di rimanere appeso vincolando il proprio immobile per tutto questo tempo senza avere certezza di aver venduto ..

    da qui il buon senso imporebbe all'acquirente che si avvicina ad un acquisto immobiliare di farsi fare un analisi preventiva riferita alla sua possibilità di accedere al credito e in che misura prima di mettersi alla ricerca di un immobile ,,,
    una volta acquisito questo dato l'unico ostacolo per l'acquirente potrebbe essere il valore di perizia sul quale andare a calcolare LTV importo erogabile dalla banca per quell'immobile.

    Eventuali elementi pregiudizievoli che riguardano l'immobile non possono in alcun caso mettere il proponente acquirente in una situazione di inadempienza

    (subordinare una proposta ad una regolarità urbanistica non è altro che un rafforzativo di ciò che la legislazione già implicitamente prevede)

    Detto ciò io da acquirente mi muoverei prima con la mia banca per sapere in base ai miei redditi quanto mi possono con certezza erogare,
    ovviamente parto dal principio che almeno il 25% dell'importo che serve per perfezionare l'acquisto deve essere già nella mia disponibilità come base di partenza senza ausili ma come scorta personale ....
    poi trovato l'immobile alla mia portata penserei ad inserire in proposta le dovute giuste clausole preventive.

    Se hai fatto prima tutte le analisi preliminari riferite alla tua situazione reddituale sicuramente potresti vincolare la proposta per il solo tempo necessario ad un tecnico per fare i dovuti controlli urbanistici (e controlli notarili riferiti alla provenienza)
    esagero dicendo 20 giorni tranne casi particolari che comunque non dipendono dalla parte proponente l'acquisto
     
  14. Astaroth84

    Astaroth84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si, ovviamente ho dato tutto il dovuto al Broker che mi ha già comunicato la cifra che mi sarà erogata. Infatti come situazione economica sono a "posto". Prenderò in considerazione 20 giorni da te consigliati per le opportune verifiche in proposta.
     
  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Purtroppo dissento fortemente nella tempistica suggerita dei controlli urbanistici... l'esperienza in tal senso mi dice che per un geometra avere i documenti significa andare in comune a prenotarli, POI controllarli ( e i tecnici non hanno un solo cliente), quindi minimo 30 giorni servono perchè il tecnico avrà i documenti 7 - 10 giorni dopo (li prenota tipo mercoledì e li ritira se tutto va bene mercoledì dopo). Poi dovrà controllarli e cercare eventuali mancanze e tornare nelle sedi giuste quando c'è un determinato responsabile... insomma roba lunga... quindi 20 giorni temo non saranno sufficienti. Chiedi a un tecnico i tempi per conferma e fai decidere a lui ;)

    Ah ps.

    Subordinare la proposta alla regolarità urbanistica non è un rafforzativo di ciò che la legge prevede, è cercare di di evitare di dover far uso della legge per avere risarcimenti del danno. ;)

    Date retta a un bischero, sempre subordinare ai controlli del vostro tecnico quando comprate case usate, se non ci stanno, se potete, cercate altro.
     
    A dormiente e CheCasa! piace questo messaggio.
  16. Astaroth84

    Astaroth84 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo non ho conoscenze.. In quanto ci vivo da 2 anni..
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quoto la correzione di Ponz
    lascia decidere al tecnico la tempistica necessaria ( riferita ovviamente ai tempi imposti dal Comune e dalla tipologia d'immobile che si deve verificare - non ovviamente della tempistica imposta dal tecnico in base ai suoi impegni ;) )

    Ponz ha ragione a dire che sono stato ottimista a dire che 20 gioni non bastano, questo dipende dalla località in primis ma soprattutto dalla tipologia dell'immobile che stai acquistando ... a volte non potrebbero bastare nemmeno i trenta giorni suggeriti da Ponz se trattasi di immobili dove c'è da verificare anche eventuali condoni edilizi

    Il tecnico di zona con esperienza è l'unico a poter prevedere una tempistica ovviamente dopo aver preso in esame la tipogia dell'immobile, come è realizzato e dove è ubicato con espresso riferimento ai titoli urbanistici originari.

    Da dire che non per tutte le tipologie di immobili per capire se esiste o meno una regolarità urbanistica bisogna necessariamente andare a tirare fuori il proggetto originario ... ma questo dipende dal luogo e la sensibilità e preparazione del tecnico.

    (Da noi per tirare fuori un progetto di un palazzo anche se chiaramente non abusivo composto da x+y+z unità abitative classico degli edifici 7 o 8 piani nel quasi cuore di Roma (di impossibile edificazione senza titoli autorizzativi... fai richiesta del progetto originario, cosa che in questo caso è pressochè inutile ... per averne copia dopo la richiesta sei fortunato se trovano il progetto e le eventuali varianti dopo 45 giorni dalla richiesta .......

    Solo un tecnico del posto può suggerirti le tempistiche e quali sono le verifiche effettivamente necessarie da fare ;)

    Sperando che il tecnico sia coscenzioso ed eviti ricerche inutili al solo fine di spillarti dei soldi (magari poi succede che nel mentre di questa ossessiva ricerca a volte utile ma spesso inutile il proprietario l'immobile l'ha già compromissato e definitivamente alienato)

    Ogni situazione è storia a se ......
     
    Ultima modifica: 15 Settembre 2015
    A Bagudi e CheCasa! piace questo messaggio.
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Nel migliore dei mondi possibili sarebbe l'ideale...

    Peccato che non siamo nè nel migliore nè nel meno peggio dei mondi possibili e

    1) prova a convincere i proprietari, per i quali tutto è sempre a postissimo

    2) combatti con la burocrazia feroce degli uffici tecnici e la loro assoluta noncuranza per il bene dei cittadini...
     
    A ingelman piace questo elemento.
  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da dire che qui si postano le solite menate sulla rtn obbligatoria prima del rogito (giusta)
    il fatto che debba essere fatta obbligatoriamente dal tecnico di parte acquirente (altettanto giusto)

    Ma non sarebbe meglio l'obbligo di disporre una rtn obbligatoria fornita dal venditore prima di mettere in vendita un immobile
    (vedi l'assurdità dall'Attestato di Prestazione Energetica prima di pubblicizzare un immobile)

    Una bella legge che imponga il venditore a farsi redigere obbligatoriamente una rtn che riporti l'effettiva situazione di fatto e di diritto compresa l'urbanistica inerente all'immobile che viene posto sul mercato ....

    ;)

    Altroche APE ..... (ovviamente questa rtn potrebbe avere delle piccole imprecisioni/omissioni se si vuo prendere per buono che un tecnico asseverante potrebbe essere di parte o comunque possa esistere un conflitto d'interesse)

    La cosa certa che questa obbligatorietà preliminare a capo del venditore faciliterebbe il lavoro del tecnico di parte acquirente (qualora l'acquirente lo richieda "consigliato" avendo già a disposizione gran parte del lavoro e si ritroverebbe a verificare solo le mancanze omissioni o distrazioni del precedente collega asseverante con enorme riaparmio di tempo .........

    E vissero tutti felici e contenti .... compresi noi AI con un enorme sgravio di responsabilità e lavoro ;)
     
    Ultima modifica: 16 Settembre 2015
    A PaolCercaCasa piace questo elemento.
  20. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ripeto non basta a una minnkiaxxa.

    Io faccio spessisimo il libro della casa da anni.

    Oramai è talmente una usanza a pistoia che i miei colleghi ne usufruiscono gratuitamente (mi commuovo tutt'oggi ai ringraziamenti che mi fanno ogni giorno tutti quanti):

    Ci sono geometri che fanno rtn aggratis perchè su 10 libri della casa trovano 5 sanatorie da fare!

    Non conta una beata mazza, ve lo dice uno che lo fa da 10 anni!

    Perchè?

    Perchè il tecnico dell'acquirente ha un altro occhio, inoltre sa cosa controllare sulla base delle esigenze dell'acquirente.... il tutto senza metterci malafede o altro del tecnico precedente!

    E non conta una beata maxxa perchè chi compra si compra tutto il cerino, poi con il diritto POTRESTI RIVALERTI sul proprietario, sul tecnico, sull'agente se ha responsabilità magari per aver detto "tutto a posto" guardando le carte che il proprietario gli ha dato (sappiate che se lo fate, siete responsabili e potete venir chiamati eccome a rispondere), ma il diritto in italia è di per se una disgrazia...

    Quindi?

    Prevenire il più possibile, investendo in sicurezza prendendo PRoPRIO tecnico di parte.

    Chi non lo fa gioca alla roulettes russa... ma gli rimane la consolazione di venire a scriverlo qua. :D
     
    Ultima modifica: 16 Settembre 2015
    A PaolCercaCasa piace questo elemento.

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