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  1. dubbi

    dubbi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho effettuato una proposta di acquisto per un immobile, tramite agenzia immobiliare, versando €3000.00 alla firma della proposta, tra pochi giorni dovrei versare altri €20000,00 ed entrambe le somme costituiranno contratto preliminare.
    Per sopraggiunti problemi non potrò più acqusitare l'immobile,ora cosa succederà!!!!
    Grazie
     
  2. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Succederà che se ti fermi qui probabilmente riuscirai a perdere solo 3000€ + provvigioni.
     
    A PyerSilvio e alessandro66 piace questo messaggio.
  3. dubbi

    dubbi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Pensi che il contratto così come formulato non mi costringerà a versare ulteriori soldi ovviamente escludendo quelli da versare all'agenzia.
     
  4. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Penso di no, se i 3000€ sono una caparra confirmatoria. Del resto la proposta d'acquisto che hai sottoscritto è già un contratto preliminare.
     
    A alessandro66 piace questo elemento.
  5. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sicuramente perderai i 3000 euro + la provvigione all'agente immobiliare,
    Per i 20.000 non ti devi preoccupare.
    Hai già avvisato l'agenzia della tua impossibilità a proseguire nel contratto?
     
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  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Direi che questo per le informazioni che abbiamo, realisticamente, è il peggio che può succedere.

    Suggerirei all'amico di affrontare serenamente il problema con l'agenzia, e sentire cosa gli propongono, come suggerisce @marcellogall.
     
    A CheCasa!, Rosa1968 e PyerSilvio piace questo elemento.
  7. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    mica vero,
    se sulla proposta i 3000 sono "Anticipo caparra confirmatoria" ed i 20.000 sono "Saldo caparra confirmatoria" lui è vincolato per 23.000

    Altro discorso se sulla proposta 3000 sono caparra confirmatoria e ti impegni a versare altri 20.000 come acconto prezzo (oppure altra caparra ma in caso di ulteriore preliminare ancora non firmato e quindi ancora senza vincoli)
     
    A pippo63, Rosa1968 e ab.qualcosa piace questo elemento.
  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' una fattispecie che non mi è mai capitata, buono a sapersi...

    Approfondirei volentieri.
     
  9. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'ho vista usare da notai per "rafforzare" le proposte da 3000 euro
    :maligno:
     
    A Greta Phlix e Bagudi piace questo messaggio.
  10. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono curioso di vedere se regge in caso di contenzioso.
     
    A specialist piace questo elemento.
  11. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    LA caparra definisce l'importo in caso di contenzioso,
    il fatto che sia stata versata o posticipata non inficia l'impegno a versarla.
     
  12. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Innanzitutto ricordiamo che qualsiasi causa in Italia, per giungere alla conclusione impiega anni. Non credo che il venditore, anche in caso di anticipo caparra, voglia adire le vie legali con la prospettiva di non poter più vendere per tutto il periodo della causa e affrontando spese legali non indifferenti.
    Bisogna infatti tener presente che, qualora l'acquirente dovesse pagare i 20.000 euro, potrebbe anche far valere il suo diritto all'acquisto.
    Io mi terrei i 3000 euro e cercherei un altro acquirente.
    C'è anche da considerare la figura dell'AI che ha tutto l'interesse a chiudere con il primo acquirente e cercarne un altro.
     
    A PROGETTO_CASA, Rosa1968, miciogatto e 1 altro utente piace questo messaggio.
  13. dubbi

    dubbi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sulla proposta d'acquisto porta questa dicitura:
    La somma di cui al punto a) (3.000), e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art.1385) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente , dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi contratto preliminare.
     
  14. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non sono propriamente d'accordo. La caparra diventa tale nel momento in cui viene data alla controparte. La "natura" stessa della caparra prevede la sua dazione.
    Sino a quando non è consegnata non si può dire che si tratti di caparra.
    Questo è l'interpretazione che mi sento di dare.
    Certamente in presenza di una caparra confirmatoria bassa è opportuno integrare anche il successivo pagamento come caparra confirmatoria. Ma sino alla dazione non è possibile, secondo me, parlare di caparra confirmatoria.

    Quindi propendo più per la versione di marcello ed ab...

    Ricordando però che la caparra confirmatoria prevede anche la possibilità di quantificare il maggior danno cagionato al venditore e l'esecuzione forzata.

    Sull'esecuzione forzata posso solo dire che nella mia esperienza di agente ho visto qualche volta richiedere l'esecuzione nei confronti del venditore ma mai nei confronti dell'acquirente.

    Il danno potrebbe invece esserci. Ad esempio la mediazione pagata dal venditore all'agente già potrebbe da sola eccedere i 3.000 euro.

    Per questo motivo sarà meglio fissare un incontro e parlare apertamente del problema per evitare inutili complicazioni.
     
    A ab.qualcosa e Rosa1968 piace questo messaggio.
  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi sembra di aver capito che le somme denominate caparra (anche se dilazionate nel tempo) hanno funzioni diverse dalle somme di denaro avente qualifica di acconto prezzo.

    Cit.

    1 La somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto di compravendita, una parte consegna all'altra "a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento" va intesa - alla stregua di un corretto procedimento ermeneutico della cennata espressione contrattuale - impiegata per la sua intera entità per assolvere alla duplice funzione, alternativa, della caparra confirmatoria, di preventiva liquidazione del danno, per il caso di inadempimento, ovvero di anticipato parziale pagamento, per l'ipotesi di adempimento; salvo che da elementi intrinseci al contratto possa desumersi che i contraenti abbiano voluto limitare ad una parte soltanto della somma versata la funzione di caparra, attribuendo all'altra parte della somma la qualifica di mero acconto del prezzo dovuto. (Nella specie la Corte suprema ha confermato la decisione con cui il giudice del merito, in osservanza dell'enunciato principio, aveva stabilito, in mancanza di determinazione ad opera dei contraenti, quale parte della somma avesse funzione di caparra, ponendo a base della decisione una nozione di fatto, rientrante nella comune esperienza tenuta presente dalle parti, costituita dalla consuetudine commerciale per cui nelle compravendite immobiliari la caparra si aggira normalmente su un sesto del prezzo). (Cass. 30-1-1980, n. 727)


    Ciò tuttavia non esclude che le parti, nell'ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra in tutto o in parte ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall'art. 1385, primo comma c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite (Cass. n. 5424 del 14.4.2002; Cass. 3071 del 13.02.2006; Cass. n. 17127 del 9.8.2011)
     
    A Rosa1968 e Bagudi piace questo messaggio.
  16. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La caparra confirmatoria è la cifra che si versa alla sottoscrizione del contratto, chiamare caparra altri acconti versati dopo non credo sia sostenibile in caso di giudizio.
     
  17. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    NO
    Caparra è un termine per indicare una cifra che ha una funzione la cui entità e modalità di versamento sono figlie di un'accordo tra le parti.

    Gli Acconti sono chiamati acconti proprio per la loro diversa funzione.

    È come chiamare taverna un vano a catasto ed in comune identificato come cantina.
     
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  18. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Caparra è un termine per indicare una cifra che ha una funzione la cui entità e modalità di versamento sono figlie di un'accordo tra le parti.
    Gli Acconti sono chiamati acconti proprio per la loro diversa funzione.

    Non sono d'accordo, il Notaio a cui chiedo consulenza sostiene quanto detto sopra: tu la chiami caparra ma in giudizio difficilmente ti verrà riconosciuta !!
     
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  19. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
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  20. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo principio, e le relative sentenze correlate, sono la puntuale estrapolazione della sentenza di Cassazione n. 10056 del 2013

    Ne riporto uno stralcio più ampio affinchè sia più chiaro il concetto che mi preme esprimere.

    "La caparra (sia confirmatoria che penitenziale) è dunque, come è noto, una clausola che ha lo scopo di rafforzare il vincolo contrattuale; il relativo patto contrattuale ha natura reale, e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici ove non si perfezioni con la consegna della relativa somma (Cass. n. 2870 del 07/06/1978). Ciò tuttavia non esclude che le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra in tutto o in parte ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall’art. 1385, primo comma c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite (Cass. n. 5424 del 14.4.2002; Cass. 3071 del 13.02.2006; Cass. n. 17127 del 9.8.2011). Tale possibilità non comporta tuttavia anche quella di escludere la natura reale del contratto e ad attribuire all’obbligazione della sua prestazione gli effetti che l’art. 1385, 2 comma c.c. ricollega alla sua consegna, che nel caso di specie non è avvenuta."

    Cosa significa questo in parole povere?
    1) che è ammissibile il versamento dilazionato di una caparra, anche successivo alla sottoscrizione di un accordo.
    2) che gli effetti della caparra si realizzano però solo nel momento in cui avviene la sua dazione.






     
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