I venditori vendono cantina che non possiedono: preliminare nullo?

[Dan89]

Ciao a tutti,

ho sottoposto una proposta d'acquisto (già preliminare) per l'acquisto di un appartamento. La cantina indicata in planimetria, nel preliminare, e quella che ho visitato non è tuttavia la cantina di pertinenza dell'appartamento. Infatti il notaio si è accorto che nell'atto di compravendita la cantina indicata è differente.

La situazione è ingarbugliata e la data del rogito è già stata spostata di 2 mesi e mezzo dal termine (non perentorio).

1) Posso richiedere una riduzione del prezzo per questo ritardo?
2) Il preliminare così redatto è nullo? Nel caso decidessi di tirarmi indietro, chi mi dovrebbe risarcire le spese sostenute (notaio, pratica mutuo, etc.)?
3) In alternativa alla 2, posso considerare la controparte inadempiente (non ho inviato formale diffida ad adempiere) e richiedere il doppio della caparra?

Immagino che nei casi 2 e 3 l'agenzia sia tenuta alla restituzione della provvigione, non avendo effettuato i controlli necessari. E' così?

 

[francesca63]

Spiega meglio; i venditori usano ( e ti hanno mostrato) una cantina che non è di loro proprietà, mentre quella intestata a loro viene usata da altri?
Sarebbe una situazione abbastanza comune , specie in condomini non recenti, che si può risolvere in diversi modi: dipende anche da quanto tempo dura questo stato di cose. Il notaio dovrebbe avervi consigliato come fare.
Certo avreste dovuto decidere come gestire la cosa , prima di rimandare.
Passiamo alle domande:
1) no, visto che hai accettato il ritardo. Si, se il termine prorogato è già passato, serve altro tempo, e il venditore vuole evitare di diventare inadempiente.
2/3) il preliminare non è nullo.
Se il venditore non riesce a venderti in tempo quanto promesso, o vi accordate si uno sconto o sarà inadempiente: potrai chiedere il doppio della caparra o il risarcimento dei danni subito, provvigioni comprese.
Ma ti servirà una causa, se non versa spontaneamente; vanno attentamente valutati i pro e contro

L’agenzia non deve rendere le provvigioni

In ogni caso di solito sono situazioni che si risolvono; cosa stanno facendo in merito?
Cosa dice il notaio ?

 

[Dan89]

Spiega meglio; i venditori usano ( e ti hanno mostrato) una cantina che non è di loro proprietà, mentre quella intestata a loro viene usata da altri?

Si esatto. Per di più, la cantina intestata a loro (cioè quella nel proprio atto) è anche contenuta nell'atto di un'altro condomino (quest'ultimo più recente).

1) no, visto che hai accettato il ritardo. Si, se il termine prorogato è già passato, serve altro tempo, e il venditore vuole evitare di diventare inadempiente.

Premetto che non ci sono state comunicazioni scritte, solo la comunicazione per il primo rogito è avvenuta via mail. La seconda, e la terza (cioè la convocazione futura) solo per via orale.

L’agenzia non deve rendere le provvigioni

Perchè? Non dovrebbe l'agenzia per lo meno verificare che i venditori siano gli attuali possessori di ciò che si sta vendendo? Vorrei sottolineare che l'agenzia non ha MAI visto la cantina perchè sprovvista di chiavi, l'hanno vista insieme a me per la prima volta. Quindi non avrebbero mai potuto verificare la corrispondenza.
Aggiungo che che ho fatto inserire come clausola la restituzione dell'intera provvigione in mancanza dei regolari requisiti urbanistici/catastali.

In ogni caso di solito sono situazioni che si risolvono; cosa stanno facendo in merito?
Cosa dice il notaio ?

Si sta cercando di fare la quadra fra tutti i possessori delle cantine, per capire almeno se quella che loro usano è nell'atto di qualcun'altro. Penso poi che si farà un usucapione visto che questa cantina è usata da 50 anni.

 

[francesca63]

Penso poi che si farà un usucapione visto che questa cantina è usata da 50 anni.

Ecco, intendevo proprio questo quando ho scritto che la soluzione dipendeva anche dal tempo in cui questo stato di cose si è protratto.
Ti venderanno la cantina che è in uso a loro , e che hanno usucapito, e la storia si risolve così.
Quella che era loro, da rogito, ormai sarà stata usucapita da altri.

Come dicevo, la situazione è piuttosto comune; spesso non ci si accorge nemmeno del problema, poiché le planimetrie delle cantine sono meno intellegibili, avendo solo i "contorni" della cantina e i confini, non facilmente verificabili.
A volte nemmeno i notai se ne accorgono.

Aggiungo che che ho fatto inserire come clausola la restituzione dell'intera provvigione in mancanza dei regolari requisiti urbanistici/catastali.

Buon per te .

Naturalmente le mie sono considerazioni di massima, non avendo leto il contratto in essere.
Il notaio sarà in grado di risolvere il tutto.
Ma è una mia impressione, o preferiresti non comprare più ?

 

[Dan89]

Ecco, intendevo proprio questo quando ho scritto che la soluzione dipendeva anche dal tempo in cui questo stato di cose si è protratto.
Ti venderanno la cantina che è in uso a loro , e che hanno usucapito, e la storia si risolve così.
Quella che era loro, da rogito, ormai sarà stata usucapita da altri.

Ma in genere che tempistiche ha una procedura del genere? Informandomi mi pare che richieda comunque qualche mese (fino a 3 in caso di mediazione civile)

Buon per te .

Secondo te quella clausola troverebbe applicazione in questa fattispecie?

Ma è una mia impressione, o preferiresti non comprare più ?

Sinceramente vorrei trovarmi nella posizione di poter scegliere io se comprare, a questo punto con uno sconto visto tra l'altro che sono in affitto, o non comprare più, piuttosto che rimanere vincolato e in balia degli eventi.

 

[plutarco]

Ma in genere che tempistiche ha una procedura del genere? Informandomi mi pare che richieda comunque qualche mese (fino a 3 in caso di mediazione civile)




Secondo te quella clausola troverebbe applicazione in questa fattispecie?




Sinceramente vorrei trovarmi nella posizione di poter scegliere io se comprare, a questo punto con uno sconto visto tra l'altro che sono in affitto, o non comprare più, piuttosto che rimanere vincolato e in balia degli eventi.

Mi sembra che tu voglia un po' sciacallare... La situazione è risolvibile con una vendita per possesso o meglio ancora con un usucapione...

 

[francesca63]

Ma in genere che tempistiche ha una procedura del genere? Informandomi mi pare che richieda comunque qualche mese (fino a 3 in caso di mediazione civile)

Non lo so per certo; ma dipende dalla strada intrapresa.
Nel caso di problemi solo per la cantina, si potrebbe valutare l'ipotesi di acquistare senza sentenza di usucapione, ma con dichiarazione del venditore:

“ Vendita per possesso ” e dichiarazione di usucapione del venditore

Con la vendita per possesso si può trasferire il bene con la sola dichiarazione del venditore di averne acquisito la proprietà per usucapione.

mioblog.notaiopescaradambrosio.it

Secondo te quella clausola troverebbe applicazione in questa fattispecie?

Non direi; qui non si tratta di mancanza di requisiti urbanistici/catastali.

Sinceramente vorrei trovarmi nella posizione di poter scegliere io se comprare, a questo punto con uno sconto visto tra l'altro che sono in affitto, o non comprare più, piuttosto che rimanere vincolato e in balia degli eventi.

Ecco, mi pareva che fossi in questa disposizione d'animo.

Purtroppo, non conoscendo nei dettagli la situazione, i documenti, e le aspettative tue e del venditore è difficile esprimersi nel dettaglio.
Io però non mi formalizzerei per una cantina; hai valutato l'ipotesi di acquistare per ora l'appartamento, firmando un nuovo contratto per la vendita della cantina, da formalizzare dal notaio quando il problema sarà risolto ?
Potrebbero lasciartela in uso, e poi rogitare solo quella, a spese del venditore, in un secondo momento.

 

[Dan89]

Mi sembra che tu voglia un po' sciacallare... La situazione è risolvibile con una vendita per possesso o meglio ancora con un usucapione...

Come dicevo sono in affitto, per cui ogni mese passato per me sono soldi buttati.

Inoltre, sinceramente sono stato ampiamente disponibile con questi venditori su vari aspetti della trattativa e della compravendita, mentre loro hanno categoricamente cassato qualsiasi mia richiesta nei loro confronti, fra cui l'ultima quella di immettermi nel possesso della casa (darmi le chiavi) per consentirmi di portarmi avanti su alcune spese per la ristrutturazione (materiali, architetto, etc.), step necessario ai fini delle detrazioni fiscali quando non si è ancora rogitato.

Ora, che si ritardi di oltre 2 mesi, e per di più non si faccia nulla per venirmi incontro sul tempo perso, mi sembra una mancanza di buon senso bella e buona. Per carità, legittimo da parte loro, ma a questo punto la mia disponibilità si è esaurita.

Tutto questo non è di interesse del forum, ma sentirmi dare dello sciacallo anche no

 

[Dan89]

Non direi; qui non si tratta di mancanza di requisiti urbanistici/catastali.

In realtà da un punto di vista catastale non è conforme con l'atto di provenienza, essendo indicata la cantina "posseduta" e non quella acquistata da atto

Io però non mi formalizzerei per una cantina; hai valutato l'ipotesi di acquistare per ora l'appartamento, firmando un nuovo contratto per la vendita della cantina, da formalizzare dal notaio quando il problema sarà risolto ?
Potrebbero lasciartela in uso, e poi rogitare solo quella, a spese del venditore, in un secondo momento.

La vendita per possesso non la conoscevo, in effetti mi sembra una soluzione più veloce, solo che in questo caso è l'acquirente che si accolla tutto il rischio, non ne vedo la convenienza.
E anche in caso di rivendita successiva della casa mi sembra un elemento deterrente.
Se mi venisse proposta devo accettare per forza o posso pretendere che sia seguito l'iter standard tramite l'accertamento dell'usucapione?

Le altre soluzioni che proponi diventano elaborate essendoci di mezzo anche un mutuo con la banca per cui temo che tutta la pratica andrebbe riavviata.

 

[Jan80]

Ora, che si ritardi di oltre 2 mesi, e per di più non si faccia nulla per venirmi incontro sul tempo perso, mi sembra una mancanza di buon senso bella e buona. Per carità, legittimo da parte loro, ma a

Devi scegliere se smettere di accettare proroghe o continuare così sapendo che i tempi slitteranno ancora. Se non fai nulla significa che sta bene aspettare anche a te e non te la potrai prendere con nessuno per il tempo perso e gli affitti extra pagati.