Il "frontalino" : questo sconosciuto!

[Barbara1974]

Antonio e Bastimento : siete un mito!!!!!

Non avevo parlato di balconi a castello e di velette.....GIURO!!!!!....per non complicare ancora di più la questione !!!! Ma avete girato il coltello in altre due piaghissime reali e non da poco!!!!

Per i balconi a castello mi associo alla richiesta di Antonio, perchè anche io sono curiosa di conoscere quella sentenza.

Per le velette.............. .....indovina Antonio in quale Condominio ho dei velettoni di almeno 40 cm????????????????????????
Ovvio!
Ce li ho in due Condominii.....che son praticamente gli unici i cui Regolamenti direbbero chiaro chiaro che..................i balconi sono onore ed onere esclusivo dei rispettivi proprietari!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

In pratica : in una cifra di condominii in cui NON esiste nè veletta nè frontalino...mi tocca farmi il fegato verde per spiegare ai siori condòmini che è tutta roba loro! Mentre...laddove c'è un velettone che va bene per fare surf e che è palesemente condominiale....il Regolamento dice ai siori Condòmini che ci devono pensare loro.... Per cui...se una veletta minaccia il crollo ed io commissiono la messa in sicurezza...ecco che ti esce il Condòmino che dice "e perchè lo deve pagare il condominio? Il balcone è privato, lo dice il Regolamento!!!"

Buonasera a tutti, sono nuova del forum e spero di non intromettermi in maniera inappropriata in questa discussione...non so se poi il fatto che sia così risalente nel tempo precluda la possibilità di avere una risposta.
Poiché anche nel regolamento del mio condominio esiste una espressa previsione in merito ai balconi, che nel caso di specie sono aggettanti, desideravo chiedere se esiste la possibilità di confrontarsi circa il significato da attribuire a questa disposizione.
Pensavo che, se i regolamenti citati dalla Sig.ra Donatella presentano il medesimo contenuto del mio, che peraltro afferisce ad un immobile sito proprio in provincia di Pescara, mi sarebbe possibile capire come uscire da un prossimo contenzioso...grazie.

 

[Bastimento]

Non tutti i partecipanti a questa discussione sono ancora assidui su questo forum: di alcuni (Donatella) si è persa traccia. Come vedi qualcuno continua ad essere presente.

Purtroppo nel tuo post non vedo cosa contempli il vostro regolamento di condominio in merito ai balconi, e non specifichi quale sia l'oggetto del contendere. quindi è impossibile dare pareri.

 

[Barbara1974]

Beh, già mi consola il fatto che ci sia qualcuno....
Il regolamento condominiale, predisposto dal costruttore dell'immobile, recita: "i balconi, i terrazze e le serrande sono di proprietà particolare dei singoli condomini con l'obbligo però di attenersi alle deliberazioni dell'assemblea circa la loro conservazione o manutenzione in perfetta conformità di consistenza e di estetica".

Mi chiedevo se, alla luce di questa disposizione sia possibile affermare che i proprietari di balconi (nel caso di specie aggettanti) devono farsi carico di ogni onere manutentivo (ordinario/straordinario/messa in sicurezza) a prescindere dal tipo di elemento interessato (soletta, pavimentazione, parapetti, ringhiere….) e dalla funzione svolta (di sostegno, di miglior utilizzo dell’area, estetica).

Ops...tanti auguri di buon compleanno.

 

[Bastimento]

La tua domanda mi pare curiosa: altri forse più esperti di me ti potranno dare ulteriori risposte.
Ma io ti risponderei così.

1) Se parli di RdC predisposto dal costruttore, devo supporre sia da considerarsi ormai un RdC contrattuale, non derogabile da decisioni assembleari prese a maggioranza.
2) Nel caso di balconi aggettanti, la giurisprudenza prevalente afferma che gli oneri spettano totalmente al proprietario del balcone stesso e dell'appartamento posto al piano.
3) Il motivo discende proprio dalla considerazione che nel caso di balconi aggettanti anche la stessa soletta appartiene unicamente al proprietario del piano a livello.Quindi tutti gli interventi ordinari, straordinari ecc gli competono.
4) Unico elemento edilizio che potrebbe rimanere escluso potrebbe essere il parapetto in muratura ove esista, qualora rientri fra gli elementi considerati appartenenti alla facciata comune.
5) La soletta sarebeb da considerarsi da ripartire con il sottostante proprietario solo in caso di balconi a castello: per la magistratura il motivo è legato alla ulteriore funzione che in questo caso svolgerebbe, cioè di copertura per il sottostante terrazzo. La considero più una giustificazione di maniere: ma così viene considerata.
6) La vera aggiunta , secondo me opportuna, operata dall'estensore del regolamento è, mi pare, la seguente:

con l'obbligo però di attenersi alle deliberazioni dell'assemblea circa la loro conservazione o manutenzione in perfetta conformità di consistenza e di estetica

Ciò stabilisce un vincolo comune atto ad evitare "arlecchinate": la proprietà è individuale ed esclusiva, ma gli interventi e la tipologia degli stessi vanno deliberati in comune. In modo da mantenere una uniformità estetica del palazzo.
Questa precisazione dovrebbe essere scontata: ma in assenza se ne vedono di tutti i colori, e non sempre trovi quello disposto a far causa col rischio di vedersi soccombere: così le cose sono più esplicite.

Non so se ne convieni o avevi opinioni diverse: ma questa credo proprio sia la conclusione.

Grazie per gli auguri: purtroppo gli anni passano sempre più velocemente....

 

[Barbara1974]

Convengo su tutti i punti, ad eccezione del numero 4.
Condivido appieno la tua interpretazione dell'inciso citato al punto 6.
Vorrei fornirti un quadro completo della situazione ma scrivere da questo tablet è oltremodo complicato....provo a sintetizzare e, se mi è concesso, vorrei poterti dare ulteriori elementi di valutazione, magari domani, quando potrò utilizzare un PC.
I balconi in questione sono delimitati in larga parte da un parapetto in muratura rivestito da tesserine colorate che indubbiamente concorrono a definire l'estetica del palazzo. Su queste, considerate quale rivestimento del fronte del balcone, potremmo anche discutere ma, la domanda che da giorni mi faccio è questa: se con il regolamento il costruttore ha voluto stabilire la proprietà dei balconi in capo ai singoli condomini, non è fuorviante il ricorso alla giurisprudenza?
Provo a spiegarmi meglio.
La giurisprudenza in materia si è venuta a formare, da quello che ho potuto capire in questi giorni, proprio perché mancava una espressa previsione del legislatore....
se nel mio condominio la proprietà dei balconi è disciplinata, perché non mi posso avvalere esclusivamente di quella disposizione? Scusa il discorso un po' semplicistico ma questa non è proprio la mia materia

 

[Bastimento]

Forse non capisco la tua precisazione: nessuno rimanda alla giurisprudenza. Nel tuo caso basta ed avanza il vostro RdC (almeno per quanto stiamo considerando).

Io avevo citato anche l'orientamento della giurisprudenza, che ha indubbiamente colmato una lacuna nella legge e consolidato un criterio.

In sostanza il vostro RdC recepisce questo criterio e per voi diventa regola.

Forse c'è qualcuno nel vostro condominio che intende contestare questa disposizione di RdC?: secondo me si imbarca in una causa persa.

 

[Barbara1974]

È stato fatto un intervento di messa in sicurezza perché si staccavano dei pezzi di soletta da alcuni balconi, mettendo a nudo i ferri. È stato montato un ponteggio e si è proceduto a spicconare le zone ammalorate (questo è il termine utilizzato dalla ditta). Nel fare questo, sono state tolte in più zone le piastrelle di rivestimento delle quali ti parlavo. Per farla breve, l'importo della fattura è stato ripartito tra tutti i condomini in base ai millesimi. A prescindere dalla proprietà dei balconi. Il mio appartamento è al piano terra e non ha balconi. L'amministratore dice che la ripartizione è corretta perché l'intervento ha riguardato il rivestimento dei parapetti che, per giurisprudenza costante e recente, è da ritenersi bene condominiale.
Ecco perché ti facevo cenno alla giurisprudenza. Ho pensato ti riferissi a questo aspetto quando hai scritto che, eventualmente, potrebbe essere di competenza condominiale il parapetto per la funzione estetica che potrebbe svolgere.
Ti ringrazio per il tempo e la pazienza che mi stai dedicando.

 

[Bastimento]

Come puoi leggere lo avevo premesso prima ancora tu chiarissi questo punto: il problema è la interpretazione della portata della affermazione citata nel RdC. Quanto hai riportato è molto generico e sembra soltanto voler ribadire la prassi corrente, anche adottata dalla magistratura, senza generalizzare ed includere specificatamente tutti gli elementi strutturali del balcone, compresi quelli che è assodato siano di competenza condominiale. Quindi è condivisibile anche accettare le esclusioni tipiche, come appunto il parapetto in muratura con caratteristiche specifiche di facciata.
Mi pare l'amministratore abbia quindi adottato una linea nel rispetto del RdC. Allineandosi alla prassi corrente adottata anche quando si sia in assenza di specifiche indicazioni. Una diversa interpretazione sarebbe da considerarsi temeraria.

Semmai si potrebbe discutere se la spicconatura doveva riguardare anche le zone con le piastrelline (anche se presumo fosse necessario): se ad esempio la caduta delle piastrelline fosse imputabile ad una lavorazione mal eseguita, il costo di ripristino avrebbe dovuto gravare solo sull'impresa: ma mi sembra improbo dimostrarlo, e probabilmente senza fondamento.

In ogni caso ti avviso che quanto esposto lo ho riscontrato attraverso risposte del forum, e sentenze trovate sulla rete: e personalmente non condivido nemmeno molto queste differenziazioni tra balconi a castello ed aggettanti: io sarei addirittura per considerare condominiali tutti i balconi, al di fuori delle pavimentazioni ed impermeabilizzazioni delle solette. Non mi sono mai piaciute le facciate arcobaleno, con ringhiere , sfondi e cielini non omogenei. Ma la prassi è diventata un'altra.

 

[Barbara1974]

Grazie Bastimento, esposizione chiarissima. Posso proporti un ulteriore quesito? Diamo per assodato che il rivestimento in tesserine sia da considerarsi condominiale...il parapetto nella sua struttura non è considerato tale ma di pertinenza dell’appartamento. La ditta, per staccare i calcinacci pericolanti, determina il distacco anche di numerose piastrelle oltre che di alcune soglie e copertine dei davanzali (soglie e copertine, mi confermi essere di proprietà individuale?). Fatta la spicconatura, vengono trattati i ferri con appositi prodotti di cui non conosco il nome. Al termine dei lavori, la ditta emette una fattura nella quale non vi è alcuna precisazione dei costi: quanto imputare per il ponteggio, quanto per rimozione delle tesserine, quanto per la messa in sicurezza delle solette o chissà che altro. Un unico importo. Non voglio farne una questione di lana caprina ma, perché tale importo dovrebbe essere interamente ripartito per i millesimi di proprietà, quando parte degli interventi ha riguardato elementi del balcone di proprietà esclusiva come appunto le solette? Ti premetto che l’intervento di messa in sicurezza si è reso necessario proprio a seguito della caduta di parti della soletta e quasi la totalità delle tesserine è stata rimossa proprio in corrispondenza delle solette. La ditta non avrebbe potuto fare diversamente: se tolgo la soletta, cade anche la tesserina.

 

[barbablu]

Buongiorno mi intrometto in questa discussione dei Frontali, molto interessante :
nel condominio in cui possiedo un alloggio al mare sono stati fatti dei rapezzi sui frontali dei balconi circa un paio di anni fa , ora e stato lasciato l'effetto antiestetico dell'intonca , e sembre che non si voglia risolvere il problema, se io avessi il codice colore della facciata previa discussione con amministratore , potrei darmi il colore alla "mia"parte