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  1. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ho appena postato nell'apposita sezione del Forum la mia richiesta di pareri e consigli su una della tante questioni spinosissime che derivano dall'uso comunissimo e improprio del termine "frontalino".

    Per cui, riflettendo, vorrei proprio contribuire a chiarire il significato di questo termine di cui tutti usano ed abusano (a partire dai muratori e dagli edili in genere) senza curarsi di esser certi del suo significato, e così creando autentici vespai che non di rado richiedono poi , per essere neutralizzati, del costoso intervento di Avvocati e Giudici.

    Tutto accade per il fatto che il "frontalino" (quello vero) è parte comune , mentre il resto del balcone aggettante NON lo è. Per cui: complicazioni e confusioni enormi...non solo riguardo al riparto delle spese, ma addirittura riguardo al chi-come-quando deve o può occuparsi della manutenzione dei balconi.

    Mi sono trovata centinaia di volte a farmi...il fegato verde....su questo argomento, per il fatto di doverne discutere con persone che usavano questo termine a sproposito, e il caso limite....è stato quello di una condòmina assai spocchiosa che mi tampinava per giorni e giorni chiedendomi il rimborso condominiale dei frontalini che aveva rifatto a proprie spese, via racc.te e mail.
    Questa parlava dei frontalini appena rifatti a sua cura e spese (al quinto piano) e io che...primo: sapevo che non c'era nessun frontalino in quel palazzo, e secondo: sapevo che non aveva fatto nulla sul fronte della soletta dei suoi balconi...perchè non c'era mai stato alcun ponteggio, nè fisso nè mobile. Sicchè....io leggevo stralunata le sue comunicazioni convinte e pretenziose, e le chiedevo di cosa cacchio stesse parlando. Questa mi accusava di fingere di non capire e ...mi precisava le misure e il costo a metro lineare. Io insinstevo nella richiesta (non ridete, chè non c'è da ridere, giuro) e questa, alla fine, mi manda le FOTO (osanna osanna) : chiamava "frontalini" ....i battiscopa dell'interno dei propri balconiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii!!!!!!!!!! :^^:

    Questo, ok, è un caso drammaticamente limite. Anche divertente, dopo che si siano acquisiti elementi per misurare la tracotanza surreale del soggetto. :maligno:
    Ma...il "frontalino" resta , a quanto pare, l'Araba Fenice anche per tanti Operatori che ....proprio PER MESTIERE dovrebbero sapere di cosa parlano, quando parlano dinanzi a clienti che danno credito alle loro parole!

    E allora , propongo : vogliamo chiarire il concettino? ;)

    E' semplicissimo, oltretutto!
    E lo riassumerei così : ogni balcone al mondo ha un calpestìò; quel calpestìo è composto da una pavimentazione sorretta da un aggetto cementizio che si chiama "soletta"; ogni soletta, ovviamente, ha un proprio spessore; lo spessore di quella soletta è visibile sia lateralmente che frontalmente; nella parte frontale si chiama FRONTE ! FRONTE DELLA SOLETTA, NON "frontalino": e questo ce l'hanno tutti i balconi, che altrimenti non potrebbero esistere!
    Il FRONTALINO , invece, non solo è assolutamente eventuale, ma è molto più frequente che NON ci sia!!!! Perchè....è l'eventuale elemento decorativo sovrapposto al fronte della soletta in pura funzione decorativa dello stabile e non affatto funzionale all'affaccio. Esempi classici : fronti di solette rivestiti da marmi, o da maioliche, o da mosaici, o da fregi cementizii!!!!
    Questo e solo questo è il "frontalino".
    E di solito, checchè ne dicano i Muratori, NON c'è nella stragrande maggioranza dei palazzi!
    Solo che poi....di discuterne per ossigenare l'aria e sgombrarla da fumi tossici...tocca a chi fa il mio mestiere! E ...che fatica!!!!! :cauto:
     
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  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusami Donatella, concordo con ciò che dici...e mi complimento per la tua precisazione...:ok: ma permettimi una precisazione (forse inutile, ma per ovviare a dubbi inutili)... oggi, visto che rifiniture a fregio non esistono "quasi più" o perlomeno rientrano in palazzi "storici", il frontalino viene comunemente definito anche per quello che hai identificato come (FRONTE ! FRONTE DELLA SOLETTA)... Questo nell'ambito delle facciate rientra nelle spese condominiali, proprio perchè visto in forma bidimensionale, non è altro che il proseguimento della facciata, ciò che determina la "cosiddetta" morfologia di facciata... mentre tutto il resto è giustissimo quello che hai descritto ...:ok:
     
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  3. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Bella obiezione, Antonio, e ...non potevo sperare di meglio, per approfondire insieme! :regalo:
    Hai espresso la stessa liena di pensiero dei tuoi Colleghi amabilissimi che frequento dal vivo, e l'hai motivata anche meglio di loro. :ok:

    Però : io parto dal presupposto che definizioni e concetti abbiano la loro importanza fondamentale e che creeranno tanto meno problemi quanto più si sarà precisi nell'utilizzarli, ti pare?

    Per chi fa il mio lavoro, credimi ti prego, questa micronica definizione diventa un autentico Vaso di Pandora. In mille sensi con cui non voglio annoiarti, ma che penso tu possa facilmente immaginare.

    Ora : siam d'accordo che il frontalino sia raro e che - anche per questioni di economia - tenda ad essere sempre più raro.
    Ma, ti chiedo, questo basta forse a confonderne il concetto e la definizione?
    Se ' vero che il "fronte" è una cosa e che il "frontalino" è un'altra cosa....per quale logica dovrebbe avvenire che, nel momento in cui il frontalino diventa desueto, cominciamo a chimare "frontalino" il "fronte"?????:shock:

    Vero che anche l'estetica del "fronte" contribuisce all'estetica della facciata su cui si inserisce (quanto i laterali della soletta, oltrretutto), ma (qui viene l bello per chi fa il mio mestiere) in quale misura?

    Se il frontalino non c'è....il fronte della soletta contribuisce all'estetica solo nella misura della sua tinteggiatura (e ho già perplessità per l'intonaco). Di sicuro, però, la struttura portante della soletta...molto prima che servire all'estetica dell'edificio serve alla solidità della struttura di calpestìo!!!

    E dunque io mi regolo così : la soletta va in frantumi? Deve pensarci il proprietario del balcone a riconsolidare quella struttura ! E deve pensarci per tutto ciò che è struttura! Il condominio provvede a quel che è di suo interesse, e questa è l'uniformità estetica. Per cui: a spese di tutti la tinteggiatura del fronte (che sostituisce ai fini estetici il frontalino). Ma SOLO questo!

    Può sembrare una sciocchezza, Antonio, ma è una questione che davvero ci ingolfa le giornate!!!
    In un panorama edilizio in cui la maggior parte dei palazzi ha oltre trent'anni....ogni volta che vanno in pezzi gli angoli dei balconi....vedi che nessuno provvede perchè aspettano.... che l'amm.re.....si occupi del "frontalino" che NON c'è!!!!:disappunto:
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    In altra discussione, relativa alle modifiche legislative agli articoli sul condominio, avevo proprio citato la problematica dei balconi, fonte di liti e discussioni.

    Premesso che tutto quanto sopraddetto da voi è correttissimo, personalmente ritengo sia stata una solenne corbelleria aver instaurato un principio diversificato nel considerare in modo diverso i balconi a castello e quelli aggettanti, con tutti i distinguo del caso.

    Pare non sia più solo a pensarlo: una recente sentenza del tribunale di Novara ha rovesciato la solita prassi sentenziando che i sottobalconi, per il solo fatto di eseere visibili e caratterizzare la facciata , rientrano tra le opere da considerarsi comuni.

    Credo che, quando si trovi un mutuo accordo, la strada migliore sia quella di seguire una prassi condominiale, se e quando esiste: se cioè esiste un precedente criterio per cui la manutenzione dei fronti, sottobalconi e parete frontale è demandata a livello condominiale, in modo da evitare situazioni arcobaleno.
    Anche l'aspetto esecutivo porterebbe a questo modo di lavorare: la necessità di installazione di un ponteggio ecc, porterebbe ad accordarsi insieme per intervenire periodicamente sulle parti ammalorate. Dividendo per millesimi di proprietà la spesa complessiva, si farebbe un'operazione equa senza cercare il pelo nell'uovo.
     
  5. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista

    Quando si tratta di problematiche interessanti non ci si annoia mai, e poi, con persone che partecipano costruttivamente, la noia è il mio ultimo pensiero...anzi serve a continuare ad imparare...
    A parte questo, vi è anche un'altro aspetto che molti confondono come frontalino o cose del genere e consiste nella veletta...ma non credo che faccia parte di questo argomento... pertanto dal metodo che proponi di portare avanti, non è molto strano, perchè è previsto proprio dal codice civile, ovvero la parte pavimentata ed il soffitto competono all'inquilino del piano, mentre la parte che rimane frontale è della comunità per i motivi che abbiamo già detto... vero che se una volta riparata la zona che si è deteriorata al condominio non rimane altro che la tinteggiatura, ma non dimentichiamo che nella maggior parte dei casi, le parti strutturali che cedono sono proprio gli angoli dove il getto di cls è limitato e guarda caso si trova in corrispondenza degli angoli... indi il cedimento (nella maggior parte dei casi) si ha proprio sul fronte e raramente (se non per infiltrazioni) nelle parti centrali...:ok:

    Forse ti riferisci al caso che avevi trattato..:pollice_verso: ... non ricordo questo caso...

    Mi gireresti il riferimento della sentenza pf... perché a ragione del codice civile non non sarei molto sicuro che questo vada a favore della facciata...:pollice_verso:
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ecco alcuni riferimenti alla sentenza di novara, con commenti :

    http://www.lavorincasa.it/articoli/in/normative/sottobalconi/

    http://www.studiogallon.it/files/ANACI Lombardia Informa/020.pdf a pag. 3

    http://avvertenze.aduc.it/immobili/...a+dei+balconi+nuova+pronuncia+nuovi_17625.php

    Per l'altra domanda, se ti riferisci alla differenza di trattamento tra balconi aggettanti ed a castello, credo qualche spunto traspare anche dai commenti allegati.

    Se invece ti riferisci alla mia personalissima opinione, ovviamente questa non vale un fico secco al di fuori di me: però continuo a pensare che se si fanno presente i pro ed i contro senza radicalizzare i criteri, forse le persone ragionevoli arriveranno a superare il puro concetto di diritto, e si convinceranno che decidere gli interventi condominialmente e ripartire la spesa per millesimi, sul lungo periodo andrà a beneficio di tutti. Ne trarrà beneficio l'estetica e l'ordine della facciata, e certi costi fissi (ponteggi ecc.) saranno affrontati congiuntamente: l'alternativa è che ognuno affronterà i lavori considerati di esclusiva proprietà quando non ne potrà più fare a meno, a discapito della sicurezza, dell'estetica ecc.
     
  7. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Antonio e Bastimento : siete un mito!!!!! :amore:

    Non avevo parlato di balconi a castello e di velette.....GIURO!!!!!....per non complicare ancora di più la questione !!!! Ma avete girato il coltello in altre due piaghissime reali e non da poco!!!!

    Per i balconi a castello mi associo alla richiesta di Antonio, perchè anche io sono curiosa di conoscere quella sentenza.

    Per le velette..............:disappunto::disappunto::disappunto: .....indovina Antonio in quale Condominio ho dei velettoni di almeno 40 cm????????????????????????
    Ovvio!:disappunto:
    Ce li ho in due Condominii.....che son praticamente gli unici i cui Regolamenti direbbero chiaro chiaro che..................i balconi sono onore ed onere esclusivo dei rispettivi proprietari!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!:rabbia:

    In pratica : in una cifra di condominii in cui NON esiste nè veletta nè frontalino...mi tocca farmi il fegato verde per spiegare ai siori condòmini che è tutta roba loro! Mentre...laddove c'è un velettone che va bene per fare surf e che è palesemente condominiale....il Regolamento dice ai siori Condòmini che ci devono pensare loro....:cauto: Per cui...se una veletta minaccia il crollo ed io commissiono la messa in sicurezza...ecco che ti esce il Condòmino che dice "e perchè lo deve pagare il condominio? Il balcone è privato, lo dice il Regolamento!!!"
    :confuso:
     
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  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Credo si siano incrociate le risposte, quindi penso abbiate i riferimenti alla sentenza richiesti.

    Invece io avrei una domanda: cosa si intende per veletta? Questo termine mi giunge nuovo.
     
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  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
  10. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Anzitutto grazie per i link :ok:

    La veletta...ora io cerco di dirtelo con parole mie (non scandalizzarti della maccheronicità : NON sono un Tecnico, purtroppo!) : per "veletta" si intende l'assolutamente eventuale e affatto necessario ...apparato cementizio che si aggancia strutturalmente alla soletta e ne scherma lo spessore (sul solo fronte o su tutti i lati). Praticamente (oddio come lo dico maleeeee!!!) è quella specie di mini-parapetto che invece di andare dalla soletta in su..va dalla soletta in giù, costituendo una specie di tendina cementizia del balcone sottostante......... :confuso:

    Antonio ti prego : spiegalo TU!!! :cauto:

    Comunque: la veletta è quella cosa maledetta che non serve assolutamente a niente, se non ad ammalorarsi in anteprima assoluta rispetto a tutte le altre parti di un balcone. :disappunto:
     
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  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sei stata chiarissima...:applauso:

    -.. e un'affare che non serve a nessuno se lo dovrebbe mantenere il disgraziato proprietario del balcone? Mah...
     
  12. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio

    Appunto!!! :birra:
    E' rarissimo. Quando esiste è di sicuro condominiale perchè non ha alcuna funzionalità rispetto ad affaccio e calpestìo. Rarissimi sono i Regalmenti che sprecano DUE parole sui balconi................ma.....quando trovi un paio di Regolamenti (dello stesso costruttore) che si profondono sui balconi......................li trovi per dire che i balconi sono onere privato.....e NON nominano quella maledizione di veletta!!!!!

    :disappunto:
     
  13. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Va bene Donatella... non ti preoccupare sei brava lo stesso e sai spiegare molto bene ...:applauso: ...in ogni caso...
    Le velette, termine molto comune in edilizia, sono elementi di coronamento di una determinata struttura, costruiti in forma modulare (solitamente in cls) e definiscono una parte di muratura o di struttura piu' sottile; (ad esempio quella parte sottile in muratura dove e' incassato un avvolgibile). Lo strato della muratura e' più sottile rispetto allo spessore del muro portante ed assolvono alla funzione di cassero o binario e nel contempo danno una finitura superiore ai profili dell'impalcato. In molti casi, si può anche trovare esternamente (sui balconi o logge) che fungono da parasole e permettono di evitare insolamenti diretti all’interno degli ambienti, oltre che a a servire da copertura (facente parte della struttura) per nascondere eventuali installazione di cassonetti che servono per il funzionamento di tende, veneziane, o altro… spero di aver dato un quadro delucidativo ... :ok:

    @Bastimento:
    Grazie per il link, molto utile, ma penso che si debba fare anche una precisazione... gli aggetti (o parti sottostanti e sovrastanti) da imputare alle spese del condominio (da codice civile) sono quelli riferiti al primo piano (dove è presente) ed all'ultimo piano (o coronamento a copertura) del balcone o loggia che dir si voglia...per il resto concordo con l'articolo perchè andrebbe a stravolgere ciò che comporta al singolo proprietario ed alla comunità (come previsto dal nostro c.c.) ...
     
  14. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    non concordo per l'addebito del "sotto" al condominio, perchè il sotto si rovina per le infiltrazioni dal pavimento, e il pavimento è privato, così come i battiscopa

    concordo con Minucci sul discorso frontalini, anche se io ho deciso di non farmi il sangue amaro e a seconda dell'umore del fabbricato, decido con l'assemblea come interpretarla

    faccio notare che anche il fronte si rovina quando filtra acqua dai pavimenti e quando manca un adeguato "pisciatoio" nel marmo esterno, qualcosa che non faccia sgocciolare l'acqua filtrando sul fronte ...

    ------------------------------------------------------

    per un approfondimento dell'argomento consiglio Rimini 21/4 incontro Anaci Avv Colangelo
     
  15. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Vero che esistono molte divergenze, ma nel merito della parte "Soffitto balcone" non ho fatto altro che fare riferimento all'art. 1125 del c.c.; ed ha quello faccio riferimento; poi che le sentenze della Corte di Cassazione con sentenze 4821/83 e 283/87 ha disposto che gli stessi sono a carico della comunità, in particolare dei condomini sottostanti, e nessuno lo mette in dubbio.
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    .. ma ti pare che non saltava fuori quello che mette in dubbio? :risata:

    Anche sul sotto-balcone ci sono ampie divergenze. Si arriva anche a dire (cassazione) che se i balconi sono aggettanti, (a qualunque piano siano... , non ho capito la tua limitazione al primo..) , chi abita sotto dovrebbe chiedere il permesso a quello di sopra per ancorare una tenda alla soletta sovrastante. Quindi, vedi tu ...
     
  17. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Caro Bastimento, non metto dubbi (se riferisci a me :confuso:) perchè con le norme (saprai bene) che ci lavoro tutti i giorni e non mi faccio problemi a dare delle precisazioni che non sono interpretazione personale, o generica, ma basata su specifiche "norme" che trattano le diverse materie...
    La limitazione al piano primo (sotto balcone), come per l'ultimo piano (soletta copertura) rientrano nelle more del condominio perchè sono le parti facenti parti l'intero complesso (un po' simile al problema tetto)...
    Per le problematiche legate alle tende, a mio parere non necessita autorizzazione all'inquilino sovrastante, ma approvazione assemblea condominiale e comunicazione al comune per aspetto morfologico della facciata ...
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ciao Architetto: io e te pare abbiamo qualche difficoltà di comunicazione, probabilmente diamo un senso differente alle parole ...
    ma deve essere un problema tutto mio...

    Ti allego un riferimento che forse ti era sfuggito. Ciao.
    http://www.condominioweb.com/condominio/sentenza1078.ashx
     
  19. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Bastimento, non credo abbiamo problemi di comunicazione, ma in realtà le sentenze sono diverse (come ho detto prima) ed alcune si contrappongono alle medesime problematiche...ecco perchè sono rimasto fisso al c.c.
    per riferire a quanto sopra ti allego una nota dove si spiega tutto quanto citato nella sentenza 4821/83 e 283/87 ...
    https://docs.google.com/viewer?a=v&...DJDykw&sig=AHIEtbSD-EsEXeKoyTZa6ji1JLOBaGmEuA
     
  20. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    il 1125 si applica solo ai balconi a loggia e/o a castello
     

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