Il venditore ci ripensa e non accetta la caparra, cosa faccio?

[icentouno]

Quoto Antonello e devo dire che secondo me se lo meriterebbe.
L'unico problema è che io nella vita non faccio il pirata, sono una persona onesta e voglio dormire sonni tranquilli. Certo che mi sento "preso in braccio" perchè è assolutamente ovvio che sono l'unica vera vittima di questa situazione e sono d'accordo con Antonello che qualunque giudice mi darebbe ragione. Ma vale la pena?

 

[massimoca]

vedi tu.... se vuoi rischiare....
anche perchè non vedo dove l'Agenti Immobiliari abbia sbagliato.Massimo

 

[icentouno]

Provo a chiedere consiglio perchè secondo me ci sono dei vizi di forma nel contratto:
- c'è scritto che l'assegno doveva essere consegnato al venditore, mentre invece è stato corrisposto come bonifico
- il contratto è stato fatto solo ad un nome (il mio), mentre successivamente è stato aggiunto un secondo acquirente, di cui il venditore non era stato informato
- le provvigioni vengono intestate solo a me e non al secondo acquirente
- il ripensamengto è stato tempestivo e il venditore sostiene di averlo comunicato all'AI una settimana prima che io lo scoprissi

Lo so che nel mondo normale questi sono cavilli, però anche chiedermi tutti questi soldi per una compravendita che non si farà per colpa non mia (con un ripensamento repentino) è un cavillo...

Se uno vende un servizio è un conto, ma qui non mi sembra di aver comprato un gran servizio.. (lo so che sei un AI, ma mettiti per un secondo nei miei panni)

 

[massimoca]

Non voglio entrare nel merito dell' entità delle provvigioni che noi Agenti Immobiliari richiediamo..... ho già espresso il mio parere in merito.
Ma da quello che leggo, l'Agenti Immobiliari ha svolto appieno il suo compito, ed ha raggiunto la maturazione delle provvigioni nel momento stesso in cui ti si comunicava che la proposta era stata accettata ( suppongo sottoscritta dalla proprietà e comunicazione con raccomandata). Poi, le forme, i vizi possono essere elencati a iosa... mi piacerebbe, comunque, sentire anche la campana del collega....senza offesa, eh?Massimo

 

[Antonello]

(lo so che sei un AI, ma mettiti per un secondo nei miei panni)

Essere un AI non vuole dire che difendiamo a prescindere anche chi sbaglia.
Quì hai chiesto informazioni e quì te le diamo.
Ci hai, in premessa, comunicato:
"Ai primi di agosto sottoscrissi una proposta di acquisto per un'immobile di mio interesse alla cifra di 280.000 a fronte di una richiesta di 320.000, lasciando un'assegno di 10.000 all'agenzia."
E poi:
"A quel punto provai a cercare il numero del venditore sulla guida del telefono, lo contattatai e questi mi disse di aver cambiato idea e di non voler più vendere a quella cifra."
E poi:
"devo aspettare che scada la data prevista per il compromesso, o addirittura convocare io il compromesso?"

Tanto basta e avanza.
Una sentenza recita che se la proposta rimanda ad un compromesso, la stessa proposta è nulla.
Se la proposta è nulla, l'Agente Immobiliare nulla percepirà.
Tu hai già avuto indietro i tuoi denari e pertanto nulla dovrai pretendere dal venditore.

P.S.
L'iter non è proprio in automatico, ma la letterina di un medio avvocato annullerà tutte le eventuali pretese.

 

[studiopci]

E giusto per " consigliare " la sentenza all'Avvocato : Corte Cassazione sentenza 2 aprile 2009 n. 8038, che in breve recita : se una proposta rimanda ad un compromesso , il negozio della compravendita è nullo, ergo la tua operazione , beninteso se le cose stanno come da te riportate, è nulla, una letterina dall'Avvocato e non devi niente a nessuno, come ti ha indicato Antonello , molto più attento nella lettura dei post, Grazie Antonello . Fabrizio

 

[icentouno]

Aimè purtroppo temo che non sia così, perchè la proposta è strutturata in maniera diversa, si presenta già come un compromesso e poi rimanda al compromesso dicendo che "sarà facoltà delle parti ripetere davanti ad un notaio una scrittura ripetitiva del contratto già mediato", e che quindi essa stessa è già per natura un compromesso.. Che ne pensate?

 

[studiopci]

Penso che non cambi il senso del principio, promettere di promettere è stato dichiarato nullo dalla cassazione, però in queste cose molto spesso una virgola può farfe la differenza, io un passaggio dall'avvocato lo farei per vedere di trovare il cavillo. Fabrizio

 

[icentouno]

Si in effetti ho dovuto sentire un legale, e resto in attesa di un suo parere.
Apprezzo molto il vostro consiglio e spero sia fattibile.
Il contratto si presenta sotto la forma di
1) il compratore corrisponde un assegno di 10.000 euro, che sarà consegnato al venditore a titolo di caparra confirmatoria al momento della eventuale accettazione, e ne sarà data notizia al compratore
2) il compratore corrisponderà la cifra di 40.000 euro entro e non oltre il 30/11/2011 a titolo di integrazione della caparra confirmatoria; in tale occasione sarà facoltà delle parti eseguire una scrittura ripetitiva del contratto già mediato al fine di includere eventuali ulteriori aspetti
3) il compratore corriposnderà la cifra di 230.000 euro al momento dell'atto.

Ovviamente il secondo punto si riferisce a quello che noi abbiamo sempre chiamato compromesso (e che penso nel comune buonsenso si intenda tale), ma ora capisco che la cavillosità del contratto nascondeva proprio il fatto di non farlo sembrare tale, ma solo una sorta di integrazione della caparra con "eventuale" facoltà di eseguire una scrittura ripetitiva. Secondo voi è possibile sostenere che il contratto sia nullo in quanto preliminare del preliminare?
Qualcuno ha avuto esperienze in merito?
Grazie a tutti della competenza e della solidarietà.

 

[Antonello]

Si in effetti ho dovuto sentire un legale, e resto in attesa di un suo parere.

E' materia di un esperto legale.
Attendi il parere e se ti fa piacere, comunicalo.