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  1. Markino

    Markino Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Egregi, vorrei sottoporvi il seguente quesito per avere un vostro autorevole parere...
    In una compravendita immobiliare una volta arrivati al compromesso il venditore chiede che la parte di provvigione dell'AI venga pagata dall'acquirente nel caso in cui la banca si rifiuti di concedere il mutuo per la casa (clausola inserita nel compromesso). Ciò è corretto (moralmente o legalmente)? Esiste qualche "soluzione" che tuteli tutte le parti coinvolte nella vendita? (chiaro è che l'agenzia se non ho capito male deve comunque avere il suo compenso indipendentemente dalla risposta della banca giusto?)
    grazie
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Niente provvigione per l'agente se c'è la sospensiva dell'accettazione del mutuo
     
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  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, la mediazione è regolata dagli artt. 1754 e ss del Cod. Civile che recitano :
    Art. 1754 - Mediatore
    E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

    Art. 1755 - Provvigione
    Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
    La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

    Art. 1757 - Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
    Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
    Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
    La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
    da questo ne consegue che :

    No... messo in questi termini , non è nè legale nè tanto meno giusto... perchè :
    1 - se il contratto è sottoposto all'applicazione di una condizione sospensiva e questa non si avvera, il contratto non si è mai formato e di conseguenza il mediatore non ha ragione di essere pagato, perchè il negozio giuridico ( essenziale perchè maturi il diritto alla mediazione ) non si è concluso
    2 - il mediatore in stretta osservanza del principio di equidistanza deve essere pagato da tute e due le parti se l'affare è concluso,in alternativa può essere pagato da una, ma in nessun caso deve chiedere e/o pretendere il pagamento delle rispettive spettanze a carico di una sola delle parti.
    Fabrizio
     
    A Markino, Sim e andrea boschini piace questo elemento.
  4. enzo6

    enzo6 Ospite

    Non capisco perchè il venditore debba pagare le provvigioni prima sia sciolta la sospensiva su concessione del mutuo.
    Personalmente al preliminare deve essere data la delibera e pagate le provvigioni.
    Se cio' non accade non chiederei le provvigioni al venditore mentre sarebbe anche corretto chiedere un rimborso spese all'acquirente se non fosse concesso il mutuo.
     
    A Bagudi, Ponz, Sim e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. Markino

    Markino Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie per la chiarezza delle risposte... Diciamo che l'AI non è molto collaborativo in questa situazione... In sostanza il tutto è legato alla concessione del mutuo però per poter avere una risposta la banca vuole il preliminare e quindi l'AI vuol essere pagato dall'acquirente perchè secondo lui il suo lavoro è finito mentre il venditore non vorrebbe trovarsi nella condizione di pagare comunque la provvigione anche se l'affare non va in porto... Va da se che se non vende "oggi" venderà "domani" quindi perchè dover comunque pagare sta provvigione???? Insomma un pò di correttezza da parte dell'AI nei confronti del venditore eviterebbe certi disguidi e/o rigidezze da entrambi le parti... Sopratutto di sti tempi dove per avere un mutuo devi far garante anche il cane e il criceto di casa...
     
  6. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Solo nel caso la clausola fosse risolutiva.......

    Smoker
     
    A studiopci e Ponz piace questo messaggio.
  7. Markino

    Markino Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Quindi per evitare ogni dubbio andrebbe inserito nel preliminare che questa clausola di accettazione mutuo sia o risolutiva o sospensiva?
     
  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'AI non può chiedere l'impossibile e comunque ciò che per legge non gli spetta e non rientra nelle sue competenze... la proposta condizionata a ... è un diritto sancito e previsto nel nostro ordinamento giuridico, l'unico che può rifutarsi di accettare queste condizioni è il proprietario, sia chiaro che l'AI nel momento in cui il negozio giuridico si sarà concluso, allora e solo allora maturerà ed avrà diritto alla mediazione... purtroppo questi sono i cosi detti rischi del mestiere... se voleva essere pagato per ogni prestazione effettuata indipendentemente dalla riuscita o meno ... doveva scegliere un altro lavoro.
     
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  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La clausola che è più adatta a una richiesta di mutuo è la sospensiva, una risolutiva sulla richiesta di mutuo l'ho vista mettere solo da tecnici.
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se inserisci la clausola come risolutiva e non sospensiva, indipendentemente dall'esito, l'AI sarà pagato ma tu perderai gli anticipi. Fabrizio
     
  11. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino

    L' acquirente ha interesse ad inserire clausola sospensiva nel caso il mutuo non fosse concesso, soprattutto qualora fosse sprovvisto di altra liquidità per procedere all' acquisto.............

    Smoker
     
  12. Markino

    Markino Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    :occhi_al_cielo: In "soldoni"... Alla luce di quanto scritto nel preliminare, cito:

    "... E' da intendersi che nel caso in cui il mutuo per qualsiasi motivo non dovesse trovare esito positivo entro la data X/Y/Z resta facoltà della parte acquirente rescindere integralmente il presente contratto senza penali e con la restituzione di tutta la caparra confirmatoria consegnata alla presente stipula"

    All'AI spetta la provvigione sul prezzo pattuito? Secondo me NO... o comunque non prima del parere finale della banca...
     
  13. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Interpreto la clausola in maniera opposta alla tua..............

    Smoker
     
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Per chiarire , ma questo è riportato in un preliminare che hai già sottoscritto o che devi ancora sottoscrivere???

    Perchè se hai già sottoscritto il preliminare , così a naso senza leggere il tutto mi sembra che siamo di fronte ad una pseudo clausola risolutiva che permette la giusta richiesta di pagamento della mediazione... sarebbe opportuno tu spiegassi meglio oforse mi sono perso io qualcosa. Fabrizio
     
  15. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non credo che la banca richieda il preliminare per completare la richiesta di mutuo, al massimo richiede la proposta.
    Quando l'acquisto è subordinato all'accettazione della domanda di mutuo si può fare una proposta condizionata con assegno a garanzia che diventa caparra solo dopo l'ok della banca ed allora si fa il preliminare.
     
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  16. Markino

    Markino Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Il contratto è in fase di sottoscrizione... cmq da quanto ho letto (grazie Fabrizio e smoker) ho capito che scritto in questa maniera è da intendersi come clausola risolutiva... Volevo capire solo se è corretto o meno che l'AI riscuota la provvigione alla firma del preliminare... @maurizio: la banca pretende il preliminare registrato (in questo caso) e comunque la caparra l'acquirente non la perderebbe...
     
  17. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti riporto di nuovo l'art. 1757 del C.C. e ti ribadisco il concetto fondamentale ... non è l'Agente Immobiliare che decide tu cosa devi sottoscrivere e come... tu poni delle condizioni sospensive ... questo significa che il negozio giuridico della compravendita è sospeso fino all'avverarsi della condizione... cioè tutto è nel limbo... se la condizione si avvera allora il contratto si forma e tutto procede, di conseguenza tutti gli impegni presi si mantengono ed il collega matura il diritto alla provvigione, ma se la condizione non si avvera ... allora amici come prima , l'assegno versato a garanzia viene restituito e nessuno paga pegno... al massimo ed eventualmente si può prevedere un rimborso spese per l'agenzia , ma questo deve essere quantificato e chiarito nel contratto ... credo sia opportuno ti faccia seguire da un avvocato.
     
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  18. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Letta la frase la interpreto come smoker e considererei dovuta la provvigione in quanto è facoltà dell'acquirente procedere comunque, anche se il mutuo non fosse concesso.

    E proprio per questo il venditore mi sembra già collaborativo a chiedere che solo gli eventuali costi non gravino su di lui in ipotesi negativa. Tiene ferma la casa, se la banca non concede il mutuo deve restituire le somme avute e dovrebbe pure pagare la provvigione?
    Dal punto di vista legale la richiesta è valida e se le parti hanno liberamente deciso di sottoscriverla nulla da eccepire.

    Quello che mi lascia perplesso è il comportamento della banca e dell'acquirente.
    La pratica di mutuo è una pratica di concessione di credito al richiedente mentre il bene è solo una garanzia che, eventualmente, può essere integrata. Ne consegue che una prima visione dei documenti può essere una base per stabilire se la banca erogherà o meno il mutuo al richiedente, fatti salvi i successivi adeguamenti della documentazione.
     
  19. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sarebbe potestativa pura... :)
     
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  20. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    forse non sapevano come predisporre una semplice sospensiva ma scritta così.... [....resta facoltà della parte acquirente rescindere integralmente il presente contratto senza penali e con la restituzione di tutta la caparra confirmatoria consegnata alla presente stipula...] non vedo altra interpretazione

    Tra l'altro vedo anche il comportamento dell'AI sotto questa chiave di lettura
     

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