Il vostro consiglio e il vostro punto di vista su un annuncio immobiliare

[montevarchi]

Mi sembra lei che stia viaggiando su un binario, ma che sta per deragliare. Il suo punto di vista non è Bibbia, e comunque non ho motivo di prendermela, anche perché io non la conosco,e comunque ciò che ho scritto è frutto di ciò che mi hanno trasmesso quelle persone che ho interpellato. Ho saputo interpretare bene ciò che mi hanno spiegato, e successivament tale documento l'ho fatto convalidare da tali persone. Non sono un avventuriere. Si vedrà strada facendo, il valore di tale criterio di scelta. Terrò tutti al corrente. Saluti

 

[montevarchi]

Ho scelto in autonomia io di scrivere tale documento, ovviamente certe frasi compiute non sono farina del mio sacco, ma la scelta del criterio si, e ne sono convinto. Avrei dovuto per caso presentare nove diverse stime ( con differenti ed evidenti risultati ) oppure trovare
una forma diversa. Mi risponda, solo con concretezza. Saluti.

 

[montevarchi]

Lei dice che le perizie fatte bene bisogna pagarle. Non avrei voluto sentire una ****ata
così. Allora io do il doppio di quello che uno mi chiede, così facendo sono sicuro che ciò
che chiedo è la verità. E' cosi. Io ho pagato queste persone, e chi mi ha detto la verità.
Saluti.

 

[alessandro66]

mi sono avvalso di valutatori indipendenti, che tra l’altro a domanda “quanto chiedo” non ho risposto

Al valutatore indipendente non interessa quanto vorresti realizzare perché il suo compito è quello di stimare, non di vendere...lui stima e viene pagato, tu deciderai il da farsi in virtù di tale stima.

I componenti oggetto del criterio sono stati considerati entro il fabbricato, mentre da taluni considerati e valutati a sé. Da qui è nata la differenza di importo di stima.

Tu cosa hai chiesto? E' vero che le stime possono essere diverse ma lo sono in funzione della finalità richiesta e non per la soggettività di giudizio del valutatore (sempre che i valutatori adottino una metodologia univoca e quindi verificabile, oltre che condivisibile...da qui l'utilità degli standard, soprattutto per gli investitori stranieri)

l’immobile è stato diviso in zone: fabbricato, pineta, giardino, parcheggio,zona di somministrazione, zona condonata. Alcuni hanno dato un prezzo al fabbricato più alto, includendo
per esempio il giardino, altri un prezzo più basso al fabbricato, ma dando un prezzo come pertinenze ad altre zone

Torniamo alla precedente diatriba sulla vendita separata o accorpata delle pertinenze...se fosse un fabbricato residenziale si potrebbe considerare la vendita separata di alcuni accessori (solitamente si consiglia di vendere separatamente gli accessori sui quali non vige l'obbligo di pertinenzialità, proprio perché si può ottenere una cifra complessiva maggiore rispetto a ciò che si otterrebbe vendendo tutto insieme).
Nel tuo caso non si capisce se trattasi di un unico compendio immobiliare o se parliamo di u.i. differenti ma utilizzate insieme per utilità dell'attività.
In ogni caso c'è poco da girarci intorno e lo sottolinei anche tu nella descrizione, trattasi di elementi fondamentali per l'attività e sono invendibili separatamente...ciò vuol dire che, probabilmente (e dico probabilmente perché non conosco la zona ed il contesto, quindi non ho la più pallida idea del valore che potrebbero avere singolarmente se utilizzate per altre finalità) contribuiscono, si, ad aumentare il valore complessivo ma non hanno un loro singolo valore di mercato, ergo...la stima va, necessariamente, fatta sull'intero complesso.

lo so che il valore di stima dell’immobile e dell’attività può essere diverso dal valore di mercato,

La stima è il valore di mercato...è il prezzo di compravendita ad essere diverso.

io non do informazioni a cani e porci, come si dice dalle nostre parti, ma chiedo informazioni iniziali da scambiare per capire le vere intenzioni

Sei tu che vendi e devi attrarre i potenziali acquirenti con informazioni chiare e trasparenti...hai redatto una pseudo-stima facendo riferimenti a superfici ponderate e coefficienti di merito ma non hai indicato il metodo con cui hai ricavato i risultati...esistono una miriade di metodi per correggere e ponderare, nessuno con valore legale, almeno per i coefficienti, ma esiste una norma e un dpr per il calcolo delle superfici commerciali....

 

[PROGETTO_CASA]

Al valutatore indipendente non interessa quanto vorresti realizzare perché il suo compito è quello di stimare, non di vendere...lui stima e viene pagato, tu deciderai il da farsi in virtù di tale stima.

Tu cosa hai chiesto? E' vero che le stime possono essere diverse ma lo sono in funzione della finalità richiesta e non per la soggettività di giudizio del valutatore (sempre che i valutatori adottino una metodologia univoca e quindi verificabile, oltre che condivisibile...da qui l'utilità degli standard, soprattutto per gli investitori stranieri)

Torniamo alla precedente diatriba sulla vendita separata o accorpata delle pertinenze...se fosse un fabbricato residenziale si potrebbe considerare la vendita separata di alcuni accessori (solitamente si consiglia di vendere separatamente gli accessori sui quali non vige l'obbligo di pertinenzialità, proprio perché si può ottenere una cifra complessiva maggiore rispetto a ciò che si otterrebbe vendendo tutto insieme).
Nel tuo caso non si capisce se trattasi di un unico compendio immobiliare o se parliamo di u.i. differenti ma utilizzate insieme per utilità dell'attività.
In ogni caso c'è poco da girarci intorno e lo sottolinei anche tu nella descrizione, trattasi di elementi fondamentali per l'attività e sono invendibili separatamente...ciò vuol dire che, probabilmente (e dico probabilmente perché non conosco la zona ed il contesto, quindi non ho la più pallida idea del valore che potrebbero avere singolarmente se utilizzate per altre finalità) contribuiscono, si, ad aumentare il valore complessivo ma non hanno un loro singolo valore di mercato, ergo...la stima va, necessariamente, fatta sull'intero complesso.

La stima è il valore di mercato...è il prezzo di compravendita ad essere diverso.

Sei tu che vendi e devi attrarre i potenziali acquirenti con informazioni chiare e trasparenti...hai redatto una pseudo-stima facendo riferimenti a superfici ponderate e coefficienti di merito ma non hai indicato il metodo con cui hai ricavato i risultati...esistono una miriade di metodi per correggere e ponderare, nessuno con valore legale, almeno per i coefficienti, ma esiste una norma e un dpr per il calcolo delle superfici commerciali....

Ottimo, eri perfetto se facevi qualche considerazione sull'avviamento (valutato 180.000 euro) di tale attività che incassa 180.000 euro cioè 500 euro/gg. Magari un piccolo p&l per capire come si possa essere largamente in perdita con tali numeri. Quindi siccome l'avviamento è pagato dall'utile esso ora non vale quasi nulla.

 

[Antonello]

Ottimo, eri perfetto se facevi qualche considerazione sull'avviamento (valutato 180.000 euro) di tale attività che incassa 180.000 euro cioè 500 euro/gg. Magari un piccolo p&l per capire come si possa essere largamente in perdita con tali numeri.

180 mila euro ha chiarito che sono i ricavi annui e non il volume di affari.

 

[PROGETTO_CASA]

180 mila euro ha chiarito che sono i ricavi annui e non il volume di affari.

Antonello sono la stessa cosa, soprattutto per chi compra l'avviamento.

 

[Antonello]

Certo, ma intendeva l'utile o se vuoi il profitto dell'azienda, forse prima della tassazione.

 

[PROGETTO_CASA]

Certo, ma intendeva l'utile o se vuoi il profitto dell'azienda, forse prima della tassazione.

Ma cosa scrivi?
I ricavi ed il giro d'affari non sono l'utile.

 

[Antonello]

Io lo ho già specificato.
Chiedilo a lui che lo ha scritto.