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  1. zenoni

    zenoni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    cari colleghi, il quesito è questo:
    società immobiliare acquista oggi un appartamento con l'imposta di registro agevolata all'1% dichiarando in atto di rivenderlo entro il triennio.
    rivende domani l'immobile ad un privato senza aver effettuato alcun intervento di manutenzione straordinaria.
    la vendita sarà sottoposta a IVA o a registro?
    vi ringrazio per la vostra attenzione
    duilio
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    l'imposta di registro agevolata all'1%:
    lo sconto è riservato solo a società che svolgono un’attività di trading immobiliare ( che abbia cioè per oggetto esclusivo o principale l’acquisto e la vendita di immobili) nel caso si provveda all’acquisto di un fabbricato abitativo e inoltre è necessario che si verifichi in acquisto in esenzione IVA, vale a dire che la cessione riguardi un fabbricato non strumentale e che sia posta in essere da un soggetto che non abbia costruito il fabbricato stesso.
    La società di trading dichiara nell’atto di acquisto la propria volontà di voler porre in essere la rivendita del fabbricato entro e non oltre il termine di tre anni dall’acquisto.
    Se però questa seconda ipotesi non si verifica, le imposte di registro, ovvero l’imposta ipotecaria e quella catastale, vengono versate nella consueta misura e, quindi, si può provvedere all’applicazione di una sanzione del 30%, che va poi sommata agli interessi di mora.

    Per la vendita non c'è nessun tipo di vincolo.
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questa è una cosa molto interessante. Puoi spiegare meglio?
    - puo essere una società di qsiasi tipo?
    - l'esenzione IVA è dovuta al tipo di attività?
    - c'è plusvalenza nel caso di vendita? (o rientra nel reddito d'impresa?)
    Dove posso trovare tutte le info?
    grazie antonio
     
  4. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    umberto,
    l'unica risposta che posso darti è che la condizione fondamentale per l'agevolazione al'1% che chi compra sia una società di trading.
    Mai fatto un'operazione con questo tipo di tassazione.
    Alle altre domande ci vuole un commercialista, scusami ma proprio non lo sò, se posso mi informerò presso il mio ragioniere sperando che ne sappia qualcosa in più.
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie lo stesso. I dubbi mi sorgono su ragione sociale ed esenzione IVA. Cercherò qualche riferimento in giro, ma vedo che non è facile... Aggiorniamoci a vicenda se riusciamo a sapere qcosa in più. ;)
     
  6. zenoni

    zenoni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti ringrazio per la risposta ma... cosa intendi con "Per la vendita non c'è nessun tipo di vincolo." ? Può essere venduto, a discrezione del venditore a regime IVA o a registro?
    ti ringrazio
    duilio
     
  7. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Cerco d'informarmi, ma fatta una operazione del genere, e non sono sicuro se la vendita successiva l'acquisto da parte della società di trading, interessi l'intero stabile o anche porzioni di esso!
     
    A zenoni piace questo elemento.
  8. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Mi state dicendo che se si costituisce una società che ha per oggetto sociale il trading immobiliare e compra un immobile non strumentale da privato, e in atto dichiara di volerlo rivendere entro 3 anni paga l'1% di tasse?
     
  9. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La norma di cui state dibattendo è in calce a questa proposta che vorrei inviare a parlamentari dopo aver sentito anche il vs. parere quali operatori quotidiani
    Grazie se vorrete commentare.

    -
    STIMOLARE L’EDILIZIA : BENEFICI PER LA PICCOLA IMPRESA, PER L’ OCCUPAZIONE; RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE SENZA COSTRUIRE “ALTRI INUTILI BARACCONI”

    La normativa vigente sull’ ampliamento dei fabbricati ( c.d. piano casa) porterà benefici occupazionali limitati perché limitata è la sua portata ; la norma si rivolge prevalentemente a chi ha una villetta singola o bi-famigliare ; ma la stragrande maggioranza della popolazione vive in abitazioni multi familiari in cui l’agevolazione "piano casa" è in fatto di difficile applicazione per uno e più motivi.(es : opposizione dei vicini etc.)

    La proposta seguente non si sovrappone al “piano casa” ( se così fosse porterebbe confusione, cosa di cui in questo particolare periodo non se ne sente proprio il bisogno) ma ne costituirebbe un’ alternativa che punterebbe al “ bersaglio grosso”, ossia all’80% delle unità abitative obsolete e senescenti comunque detenute.

    OBBIETTIVO : La proposta aspira a:
    1) stimolare l’occupazione, l’economia in genere ed il settore edilizio in particolare che con sè traina l’indotto rappresentato da 38 altre categorie economiche fondamentali (vetrai, falegnami, geometri, fabbri, termotecnici, cavatori, edili, tinteggiatori, commercianti ferro e fabbri, ingegneri installatori e produttori di serramenti, verniciatori, notai, agenzie immobiliari etc.);
    2) recuperare il patrimonio edilizio esistente, energivoro ed obsoleto
    3) limitare la creazione di nuove costruzioni che “mangiano territorio” e impattano in modo nefasto sul paesaggio ( pertanto ci sarebbe il favore anche delle forze politiche rosso-verdi ;
    4) di aumentare il gettito fiscale perché il compratore privato verserà IVA “sonante” all’ erario ( tale imposta costituisce effettivo gettito allorquando, a cascata, ricade sul consumatore finale);


    La praticabilità della proposta potrebbe essere allargata - nell’ambito dell' occasionalità- anche all ‘iniziativa del privato che volesse acquistare una seconda casa per ristrutturare e vendere con un piccolo guadagno In tal caso a monte pagherebbe IVA o di Registro al 10%, ed in caso di rivendita della casa ristrutturata ad acquirente prima o seconda casa entro 4 anni dall’acquisto, potrebbe maturare il diritto ad un credito di imposta in ragione del 9% da far valere nel limite dell ‘ IRPEF da pagare sulla plusvalenza.
    In sostanza il fisco incasserebbe l’ 1% dall’investitore privato (IVA 10%-9% credito) ed un ulteriore 4% o 10% dall’acquirente della casa ristrutturata . In caso di immobilità invece non incasserebbe nulla

    CONCETTUALMENTE la proposta prevede la possibilità per l’ impresa di costruzione ( o per il non imprenditore nel limite di una o due operazioni, diversamente ci vuole la partita IVA ) di acquistare da un privato una unità abitativa da sottoporre a ristrutturazione pagando un imposta unica dell’ 1% complessivo contro l’ attuale 10%. (imposta registro, catastali, ipotecarie) . In pratica se l’impresa comperasse una unità abitativa di 200.000,00 euro da un privato oggi pagherebbe 20.000,00 euro ; secondo la proposta ne pagherebbe 2.000,00; ne resterebbero altri 18.000 da indirizzare all’intervento manutentivo.
    L’ agevolazione dovrebbe prevedere oneri ed onori .
    L’onere del rispetto delle normative sulla sicurezza del lavoro, del rispetto della normativa edilizia per le nuove costruzioni (risparmio energetico, antisismico, etc); l’onere della rivendita dell’ unità abitativa entro 4 anni da parte dell’impresa o in difetto affittarla a canone convenzionato senza decadere dall’agevolazione .
    Le agevolazioni potrebbero consistere nell’ alleggerimento dell’imposta all’ 1% come già illustrato, nella possibilità di recuperare IVA da parte di ogni tipo di imprenditore che si cimentasse nella ristrutturazione , nel sensibile alleggerimento degli oneri di urbanizzazione e costi di costruzione da parte del Comune , nella applicazione dell’ IRPEF secca del 20% su redditi da locazione o sulla plusvalenza dell’ operazione occasionale derivante da rivendita entro 4 anni.

    In sintesi: vantaggi occupazionali e di riqualificazione edilizia , vantaggi per l’ erario per aumentato di gettito ; se il settore rimane fermo il fisco invece non incassa nulla, la piccola impresa e occupazione restano al palo

    APPENDICE
    In fatto si tratta di ampliare notevolmente i soggetti attori che potrebbero fruire dell’applicazione di una norma già vigente ma operante solo nell’ambito ristretto di alcune imprese comunque penalizzante causa l’ impossibilità di recuperare l’ IVA pagata ai fornitori per l’effetto di un meccanismo tecnico denominato “pro-rata”. La norma di riferimento già applicata è quella disciplinata dal dpr 131/86 , articolo 1.Tariffa, Parte I.ma, che testualmente cita :” Compete Imposta ridotta all’ 1%: "Se il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzione di fabbricato è esente dall’ IVA ai sensi dell’art. 10 primo comma, numero 8-bis, del Dpr 633/72 ed è effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell’atto l’acquirente (n.d.A: società) dichiari che intende trasferirli entro tre anni”
    NOTA CONCLUSIVA. Giunge stamane dalle agenzie di stampa una nota in cui l'ANC e Lega Coop. sono disperate perchè si teme una ulteriore contrazione del 30% dell’ occupazione del settore edile. Chiedono al Governo interventi efficaci per stimolare edilizia ed occupazione. Credo che questa proposta vada nel senso auspicato
     
  10. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ps: Questo tipo di tassazione è sempre in vigore e si applica nel caso in cui una società di trading immobiliare si impegni a rivendere entro un triennio una casa acquistata con un atto esente da IVA (articolo 1, comma 5, tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131). Per essere esente, l'atto di acquisto avente a oggetto una abitazione deve essere stato posto in essere da un soggetto IVA qualificabile come (articolo 10, n. 8 bis, Dpr 633/72) :- impresa costruttrice che venda oltre quattro anni dall'ultimazione dei lavori;- impresa che abbia eseguito lavori di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione e che venda oltre quattro anni dall'ultimazione dei lavori;- impresa di qualunque tipo, diversa dalle imprese costruttrici e da quelle che eseguono lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    scusate, ma io continuo a non capire........
     
  12. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La norma è comlicata anche per i commercialisti

    L'acquisto di un fabbricato abitativo da parte di una società di trading immobiliare sconta l'imposta di registro con l'aliquota dell'1 per cento (e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) solo se si tratta di una cessione effettuata da un'impresa in esenzione da IVA: questo trattamento agevolato non si applica dunque se il venditore non sia un soggetto IVA, come accade nel caso della vendita effettuata da una persona fisica che non agisca nell'esercizio di una attività di impresa. È quanto ribadito ieri dal ministero dell'Economia in risposta a un'interrogazione parlamentare. Il Fisco si era già espresso in passato su questo argomento nella risoluzione 93/E del 10 giugno 1999 per il caso della cessione, fuori campo IVA, effettuata da un ente regionale di sviluppo agricolo.
    La norma è quella contenuta nell'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa parte prima allegata al Dpr 131/86 (Testo unico dell'imposta di registro). Il principale presupposto per l'applicazione del trattamento agevolato è infatti che si tratti di un acquisto in esenzione IVA ai sensi dell'articolo 10, comma 1, n. 8-bis del dpr 633/72, vale a dire che la cessione abbia ad oggetto un fabbricato non strumentale (e, quindi, essenzialmente, un fabbricato abitativo) e che sia posta in essere da: un soggetto IVA che non abbia costruito il fabbricato o che non vi abbia eseguito gli interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica; un soggetto IVA che abbia costruito il fabbricato o che vi abbia eseguito i predetti interventi di recupero, ma siano decorsi quattro anni dall'ultimazione dei lavori (a meno che i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata, caso nel quale la cessione è imponibile a IVA, e non esente).
    Per beneficiare del trattamento agevolato occorre però che ricorrano anche altre condizioni:
    - che l'acquirente sia un'impresa il cui «oggetto esclusivo o principale» sia il trading immobiliare. La ricorrenza di questo requisito si ha qualora l'oggetto sociale - ove si tratti di un acquirente in forma societaria - riporti questa previsione, qualora il codice d'attività IVA sia con essa congruente e qualora infine l'attività effettivamente esercitata corrisponda con questa previsione normativa;
    - l'acquirente espliciti, nell'atto di acquisto, la propria intenzione di effettuare la rivendita del fabbricato non oltre tre anni dall'acquisto.
    Qualora quest'ultima condizione non si realizzi, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si rende applicabile una sanzione del 30% oltre agli interessi di mora. Dalla scadenza del triennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell'amministrazione finanziaria
     
    A Umberto Granducato e Alessandro Frisoli piace questo messaggio.
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi se ho capito bene deve essere una società che compra e rivende senza effettuare lavori di ristrutturazione e lo faccia entro 3 anni altrimenti c'è il recupero delle imposte piu le sanzioni.
    Ma tu hai avuto casi del genere?
     
  14. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    no in pratica non funzionano perchè c'è un penalizzazione dell' IVA sulle prestazioni che diviene in fatto indeducibile; ecco il perchè della mia proposta di legge che invece gira in maniera incoraggiante per l'impresa
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quale IVA è indeducibile?
     
  16. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    mai sentito dire sta' roba qua..........si impara sempre
     
  17. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non mi sono forse troppo bene ( ma non è facile) . Costituire una società di questo genere che faccia trading ( che pertanto non abbia come oggetto attività di costruzione o ristrutturazione )e compra venda ha poco interesse fiscale . E' per quello-rispondendo alla tua domanda- che non se ne sono viste molte.
    Si preferisce costituire una Srl tradizionale di costruzione e ristrutturazione che possa comperare l' immobile, scaricare l' IVA a monte sulle prestazioni di terzi (artigiani etc) e rivendere entro 4 anni incamerando IVA a valle.
    domani vado in Sicilia per 15 gg e non potrò replicare. Non sarà per maleducazione- Buonanotte
     
    A Seroli piace questo elemento.
  18. zenoni

    zenoni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'immobile in questione è una porzione di bivilla ed un appartamento.
    ti ringrazio per l'aiuto
    ciao duilio
     
  19. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Realessandro ti aspetto:stretta_di_mano::stretta_di_mano::applauso:
     
  20. zenoni

    zenoni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusate ma.. abbiamo finora discusso su come sia possibile acquistare a registro 1%. E' un dato di fatto! Ma quando rivendo, dopo aver fatto al massimo opere di manutenzione ordinaria, questo immobile (nella fattispecie una bivilla ed un appartamento) lo vendo con IVA o ad imposta di registro??
    La differenza è enorme!
    L'IVA si calcola sul prezzo di compravendita.
    L'imposta di registro invece sul valore catastale
    Un grazie a tutti voi

    duilio
     

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