In Italia per stimare un immobile non interpelli l'agente immobiliare in modo formale ed ufficiale

[Ale.]

quella di cui lei parla è forse una perizia IVS ma la stima puo essere una cosa diversa basata su dati omi ad esempio e comunque anche la perizia ivs in assenza di dati certi rintracciabili per tanti motivi, o natura dell immobile particolare o assenza proprio do tali dati diventa soggettiva.
per cui sullo stesso immobile in presenza di 5 perizie avremo probabilmete 5 stime diverse e questa per me non e’ oggettivita’.

 

[Formatore Agenti]

Tratto da
Pertanto il valore di stima non è certo,
matematico, ma è il valore più probabile nel con-
testo in cui la stima è stata svolta.

Tradotto vuol dire che il valore di stima non sarà necessariamente il prezzo di vendita, ma il valore (dato presunto) cioè la previsione basato sul principio della permanenza delle condizioni.
La scientificità dell’estimo consiste quindi nell’ap-
placare un metodo che possa rendere la stima più
oggettiva.
Quindi la stima deve essere oggettiva anche se fatta da persone che potrebbero essere influenzate da pareri personali, ma non possono e non devono farsi influenzare da pareri personali.
Quello che la dottrina cerca di spiegare è che se devo valutare una casa dove per esempio ci sono cresciuto non posso valutarla di più perchè c'è un valore affettivo particolare. Ma devo basarmi sulle caratteristiche di quel bene che sono più frequenti (o medie), ovvero più diffuse nella zona, più probabili, tali da coincidere con il valore che la maggior parte degli operatori attribuirebbe a quel bene in quelle condizioni.

 

[Bagudi]

@Formatore Agenti sono anni che su Immobilio discutiamo di questo argomento e finora nessuno è riuscito a convincerci dell'assoluta oggettività del metodo.

Anche perchè: immobili simili in che senso ? Basta un dato a renderli diversi...

 

[francesca63]

i comodi e gli scomodi che invece sono grandezze non facilmente e direttamente quantificabili che bisogna capire dal mercato quanto incidono sull'appetibilità del bene.

Ecco dove entra in campo la soggettività; non esiste una formula per valutare l'incisività sull'appetibilità di un bene di "comodi e scomodi", e ognuno può lecitamente dare un peso un poco differente.

Ma , per concludere vorrei precisare : dire che il processo estimativo,in quanto costituito dall'attività di una persona è in certa misura soggettivo, non è un'offesa personale nei confronti di chi fa le stime.

 

[Bagudi]

dire che il processo estimativo,in quanto costituito dall'attività di una persona è in certa misura soggettivo, non è un'offesa personale nei confronti di chi fa le stime.

Esatto.

 

[Formatore Agenti]

quella di cui lei parla è forse una perizia IVS ma la stima puo essere una cosa diversa basata su dati omi ad esempio e comunque anche la perizia ivs in assenza di dati certi rintracciabili per tanti motivi, o natura dell immobile particolare o assenza proprio do tali dati diventa soggettiva.
per cui sullo stesso immobile in presenza di 5 perizie avremo probabilmete 5 stime diverse e questa per me non e’ oggettivita’.

Per fare una stima non si prendono i dati OMI! Poichè racchiudono dati aggregati di diverse tipologie di beni(piani alti panoramici, piani bassi da ristrutturare ecc).
Ho scritto prima come si fa una stima.
Se non ci sono dati rintracciabili vuol dire che a maggior ragione non potrò utilizzare i dati OMI poicè non si riferiscono a quel bene. Se il bene da valutare si trova in un mercato dove non ci sono termini di confronto si utilizza un altro criterio chiamato "Stima a costo di costruzione" partendo da un documento chiamato computo metrico.

 

[Bagudi]

Conosciamo perfettamente il metodo perchè abbiamo un utente, Carlo Garbuio, che ci ha reso edotti molte volte, ma, ripeto, non è mai riuscito a convincerci.

Forse perchè siamo agenti immobiliari.

 

[francesca63]

La scientificità dell’estimo consiste quindi nell’ap-
placare un metodo che possa rendere la stima più
oggettiva.
Quindi la stima deve essere oggettiva anche se fatta da persone che potrebbero essere influenzate da pareri personali,

Se il testo parla di "Metodo che possa rendere la stima PIU' oggettiva" è perché non lo è mai del tutto, e si tende a renderla più oggettiva possibile.
Che non significa oggettiva, ma , appunto, il più umanamente possibile.
Quindi l'applicazione del miglior metodo possibile rende la stima meno soggettiva possibile, ma mai completamente oggettiva.

Quello che la dottrina cerca di spiegare è che se devo valutare una casa dove per esempio ci sono cresciuto non posso valutarla di più perchè c'è un valore affettivo particolare.

Spero che la dottrina spieghi altro, perché questa è una informazione che conoscono anche i bambini.

 

[Formatore Agenti]

Ecco dove entra in campo la soggettività; non esiste una formula per valutare l'incisività sull'appetibilità di un bene di "comodi e scomodi", e ognuno può lecitamente dare un peso un poco differente.

Ma , per concludere vorrei precisare : dire che il processo estimativo,in quanto costituito dall'attività di una persona è in certa misura soggettivo, non è un'offesa personale nei confronti di chi fa le stime.

Grazie per la precisazione, ma dire che una stima è soggettiva è sbagliato, poichè una stima deve basarsi su ragionamenti e dati oggettivi, spero di essere stato chiaro nelle diverse spiegazioni precedenti. Un perito non può dire che secondo lui la casa vale di più perchè gli piace o viceversa farla valere di meno perchè lui li dentro non ci abiterebbe. Questo vuol dire soggettività, cioè farsi influenzare da pareri personali.

 

[Formatore Agenti]

Spero che la dottrina spieghi altro, perché questa è una informazione che conoscono anche i bambini.

é vero ma a molti qui non è chiaro questo concetto.