Incarico di mediazione per la vendita

[pilgrim]

Buongiorno,

sono sul punto di affidare ad una agenzia immobiliare l'incarico per la vendita di un immobile che ho ereditato,
avendo sempre vissuto in affitto e non avendo mai venduto un immobile vi pongo un paio di domande.

3) PROPOSTA DI ACQUISTO

3a) Resta inteso che l’agente è autorizzato a instaurare le trattative con tutti gli interessati ed a ritirare le proposte che vengano formulate, a qualsiasi prezzo e condizioni, restando la relativa accettazione a discrezione dell’INCARICANTE che si impegna, però, ad accettare, ed a far accettare ad eventuali intestatari, quelle proposte che siano conformi per prezzo e condizioni a quanto sopra richiesto.

3b) L’agente è autorizzato, altresì, a ricevere a corredo delle proposte eventuali titoli di credito non trasferibili intestati all’INCARICANTE, il quale all’atto dell’accettazione si impegna ad affidarli in deposito fiduciario infruttifero all’agenzia fino al buon esito dell’aggiornamento delle verifiche ipocatastali.

Il punto 3b non mi è chiaro.
Innanzitutto l'uso della parola titolo di credito... non è semplicemente un assegno?
Cosa si intende con "fino al buon esito dell’aggiornamento delle verifiche ipocatastali"?

4) CONDIZIONI DI PAGAMENTO

4a) La proposta d'acquisto dovrà prevedere una caparra, di importo pari almeno al 1 % (diconsi uno per cento) sul prezzo di vendita, che dovrà essere versata entro 15 ( diconsi quindici ) giorni dalla conoscenza dell’accettazione della proposta stessa. In tale occasione sarà in facoltà delle parti prevedere la stipula di una scrittura integrativa, riproducente il contenuto della proposta d’acquisto e diretta ad aggiungere aspetti non disciplinati nella stessa. Il saldo del prezzo di vendita dovrà essere effettuato a mezzo di assegni circolari entro la data di stipula dell'atto notarile di compravendita.

Questo anche non mi è chiaro, perché si costringe l'acquirente a saldare tutto esclusivamente con assegni?

Grazie anticipatamente

 

[tharapyo]

il punto 3b vuol dire che l'agente, dopo l'accettazione di una eventuale proposta tiene in deposito l'assegno di caparra dell'acquirente e lo consegna al venditore dopo aver verificato che l'immobile sia regolare catastalmente e urbanisticamente e non abbia ad es. pignoramenti, a tutela di entrambe le parti.
Per il punto 4, l'acquirente salderà al rogito mediante assegni circolari, ma nulla vieta che venditore e acquirente si accordino con la banca per un effettuare un bonifico, forse l'agente dovrebbe aggiornare la modulistica.

 

[pilgrim]

Ti ringrazio Tharapyo

7) PROVVIGIONE DELL’AGENTE IMMOBILIARE

7a) La provvigione dovuta all'AGENTE IMMOBILIARE è pari al % (diconsi per cento) + IVA sul prezzo di vendita. Il compenso maturerà quando l’acquirente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta ai sensi dell’art. 1326 c.c.

7b) SALVO QUANTO PREVISTO DALL’ART.1756 c.c., NESSUN RIMBORSO SARÀ DOVUTO AL MEDIATORE PER L’ESECUZIONE DELL’INCARICO, ANCHE IN CASO DI MANCATA CONCLUSIONE DELL’AFFARE.

7c) Sarà dovuta, invece, l'intera provvigione nel caso in cui, anche dopo la scadenza dell’incarico, l’affare venga concluso con persone indicate dall’ AGENTE IMMOBILIARE.

Dopo essere andato a leggere l.art 1756 c.c. il 7b mi sembra una vera e propria contraddizione ...............

 

[francesca63]

dopo aver verificato che l'immobile sia regolare catastalmente e urbanisticamente e non abbia ad es. pignoramenti, a tutela di entrambe le parti.

Ni; la visura ipocatastale non riguarda la regolarità catastale e urbanistica, ma la titolarità dell’immobile e la presenza di gravami, sia volontari (tipo ipoteca per mutuo), o pregiudizievoli ( tipo pignoramento).
I controlli urbanistici sono altra cosa, comunque necessaria, anche se non sono menzionati nell’incarico postato.

Riguardo al punto 4a, una caparra dell’1% mi pare troppo bassa; se l’acquirente si dovesse ritirare, una caparra così bassa non coprirebbe nemmeno le provvigioni, comunque dovute

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,

sono sul punto di affidare ad una agenzia immobiliare l'incarico per la vendita di un immobile che ho ereditato,
avendo sempre vissuto in affitto e non avendo mai venduto un immobile vi pongo un paio di domande.



Il punto 3b non mi è chiaro.
Innanzitutto l'uso della parola titolo di credito... non è semplicemente un assegno?
Cosa si intende con "fino al buon esito dell’aggiornamento delle verifiche ipocatastali"?



Questo anche non mi è chiaro, perché si costringe l'acquirente a saldare tutto esclusivamente con assegni?

Grazie anticipatamente

3b) autorizzi a ritirare e tenere in agenzia assegni intestati a te quando prendono le proposte
il punto 4 è irrilevante.

 

[pilgrim]

grazie per le risposte.

il punto 7b mi sembra equivoco, l'articolo 1756 c.c parla invece di rimborsi.
comunque immagino che l'agenzia deve dimostrare - fornire fatture - tutti i costi in cui è incorsa durante l'incarico

 

[il_dalfo]

Innanzitutto l'uso della parola titolo di credito... non è semplicemente un assegno?

Non proprio. I titoli di credito hanno varie "sottocategorie" ma per non entrare troppo in un ambiente oscuro ti basterà sapere che vengono così definiti si gli assegni (titoli all'ordine) ma anche le banconote (titoli al portatore).

Ci sono poi le azioni, le obbligazioni, i vaglia, le cambiali e altro materiale. Tuttavia per le proposte d'acquisto è preferibile utilizzare solo i primi 2 citati (assegni e banconote).

Questo anche non mi è chiaro, perché si costringe l'acquirente a saldare tutto esclusivamente con assegni?

Beh non è difficile: al momento del rogito l'acquirente consegna un assegno circolare. Sarebbe lecito anche un assegno bancario ma quello non è tutelativo per il venditore. La differenza trai due possiamo semplificarla così:

Assegno bancario: il compratore ti da un pezzo di carta col quale lui dichiara di avere dei soldi in banca e che tu puoi andare a prenderli.
Assegno circolare: il compratore ti da un pezzo di carta col quale la banca dichiara di avere sul proprio conto i denari che vanno dati a te

Va da se che ci fidiamo di più della parola della banca...

Se il compratore fa mutuo, la banca gli da tutto il denaro richiesto (sul conto), poi preleva quel denaro e lo deposita sul proprio conto ed emette un assegno circolare intestato a te dove dichiara che puoi andare a prenderti quei soldi.

Dopo essere andato a leggere l.art 1756 c.c. il 7b mi sembra una vera e propria contraddizione .

Direi di no: l'AI è disposto a rinunciare al rimborso spese sia se concluderà l'affare che no. L'autonomia negoziale in un contratto permette di fare anche questo.

aggiunto dopo qualche minuto:
In effetti rileggendolo mi rendo conto che l'han scritto male

 

[francesca63]

il punto 7b mi sembra equivoco, l'articolo 1756 c.c parla invece di rimborsi.

Anche a me sembra un po’ involuto; basta chiedere di togliere la frase “salvo quanto previsto dall’art. 1456 cc” perché sia chiaro che non saranno dovuti rimborsi nemmeno in caso di non conclusione dell’affare( cioè se non ti trovano acquirente).

 

[Bagudi]

il punto 3b vuol dire che l'agente, dopo l'accettazione di una eventuale proposta tiene in deposito l'assegno di caparra dell'acquirente e lo consegna al venditore dopo aver verificato che l'immobile sia regolare catastalmente e urbanisticamente e non abbia ad es. pignoramenti, a tutela di entrambe le parti.
Per il punto 4, l'acquirente salderà al rogito mediante assegni circolari, ma nulla vieta che venditore e acquirente si accordino con la banca per un effettuare un bonifico, forse l'agente dovrebbe aggiornare la modulistica.

Dipende.
Ci sono notai che accettano solo assegni circolari e società altrettanto, soprattutto quando devono dare quietanza di cancellazione di ipoteca.

 

[cristian casabella]

Bah...a mio avviso il "modulo" dell'agenzia crea incertezze e dubbi perché redatto male e troppo logorroico

Poche parole ben chiare con richiamo agli articoli di legge

La caparra del 1% è ridicola, minimo 10/15% poi va da se che potrebbe essere poco meno in caso di immobili di alto valore commerciale

Titolo in deposito è termine superficiale, assegno o bonifico entro X giorni dall'accettazione ha più senso (da dire che oramai assegni bancari i privati non li usano più o quasi). Qualche cliente mi ha comunque voluto fare proposta con assegno circolare a garanzia (poi restituito perché non accettata)

Il venditore deve garantire che è tutto ok al momento del rogito...perché altrimenti regolarizza prima e l'aspirante acquirente cambia comunque idea magari con pochi spiccioli di caparra. Quindi doppia fregatura

Il legale lasciato ai legati, la chiarezza e semplicità delle norme contrattuali paga meglio senza comunque equivoci