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  1. nickthequick

    nickthequick Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    Buonasera a tutti, sono nuovo , e sono un po' fuori luogo perchè vengo da una proposta d'acquisto tra privati

    Vi spiego in breve e vi chiedo una consulenza, se possibile

    In breve:
    Firmata proposta d'acquisto al valore 300.000 , con assegno di 10.000.
    firmata dal venditore la proposta, firmata inoltre "ricevuta di assegno a titolo di deposito".
    trascorrono quasi 20 giorni in cui il venditore incassa l'assegno e mi invia documentazione dell'immobile.

    Esplico le verifiche del caso e scopro che per questioni burocratiche il venditore può vendere solo a 150.000 ufficiali, a seguito di incontro negoziale l'ulteriore l'accordo salta e non se ne fa nulla.

    Specifico che (ho letto qualche thread già scritto ;) ) la proposta d'acquisto prevede :
    - scadenza stabilità per il preliminare da registrare dal notaio
    - ulteriore scadenza del rogito

    Ho diritto a procedere per la richiesta del doppio?
    Specifico che contestualmente alla trattativa ho diminuito il prezzo di vendita del mio immobile di 10.000, per accelerare la vendita.
    Posso contare questa diminuzione di prezzo come un danno?

    eventualmente che mi consigliate? vado da un avvocato e gli chiedo se accetta l'incarico? nel solo richiedere all'avvocato la fattibilità della cosa e se accetta, gli devo qualcosa?
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    MA si tratta di un immobile in edilizia convenzionata?
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sicuramente si tratta di edilizia convenzionata.

    Accertato questo, potresti procedere per chiedere il doppio della caparra, perchè non sei stato informato ufficialmente del vincolo gravante sull'immobile, ma, secondo me, NON per il danno di avere diminuito il tuo immobile, che è una scelta che ricade unicamente su di te.

    Puoi andare dall'avvocato, ma prima cerca di risolvere la questione bonariamente.

    Silvana
     
  4. nickthequick

    nickthequick Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    Si, è edilizia convenzionata.
    C'è una convenzione che il venditore colpevolmente ignorava.

    I rapporti non sono più bonari, capirete. Dopo essere stati in ballo svariati mesi salta fuori sta cosa non da poco e la risposta è stata più o meno : "non cambio il mio prezzo, se non accetti mi dispiace"
    mi dispiace un ca.....:rabbia: !!! :D

    Una domanda: vedo che im molti altri argomenti parlate della nullità del "preliminare del preliminare" e dalla sentenza della Cassazione che lo rende nullo. In questo caso, la fattispecie rischia di essere quella? Oppure il richiamo sia al preliminare (con una scadenza) che al rogito (con un'ulteriore scadenza) , non configura un "preliminare di preliminare"

    grazie

    @bagudi: quando si parla di eventuale possibilità di richiedere i danni da casi simili, cosa si può intendere? mi faresti un esempio... per capire. Grazie
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non voglio difendere il venditore, ma è vero che alcuni comprano in edilizia convenzionata non sapendo di che cosa si tratta e poi pensano di poter rivendere al prezzo di mercato, mentre il maggior vincolo è proprio quello del prezzo....

    Anzi, nelle vostre discussioni, lo puoi avvisare che non è così semplice come lui crede che sia...

    Si, credo che ci possano essere gli estremi del preliminare di preliminare... e un avvocato te lo può confermare.

    Quanto ai danni, è sempre una prerogativa del giudice decidere se ne hai avuto o no, ma, per es., sicuramente il fatto di perdere i benefici prima casa per il ritardo nel rogito, potrebbe essere un danno...

    Silvana
     
  6. nickthequick

    nickthequick Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    capisco le ragioni del venditore, ma gli era stato fatto presente più volte di verificare prima. E lui ha sempre risposto che non c'erano problemi.

    Per informazione, i 10.000 non mi fanno ricco,e probabilmente rischio di spendere almeno la metà in avvocato. Non è per i soldi. Ma sta gente che mette in vendita e coinvolge altri nella compravendita, e poi per responsabilità crea delusioni e disservizi, penso che sia giusto che si renda conto che ha degli obblighi.
    Non si può iniziare una vendita così... per vedere fin dove si arriva...
    :rabbia:
     
  7. raffa85

    raffa85 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    la proposta è scritta? Lui ha promesso di vendere a 300 mila euro un' immobile che si puo' vendere a 150, o trova il modo di venderlo a 300 in maniera regolare, o riduce il prezzo a 150 o paga i danni
     
  8. nickthequick

    nickthequick Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    la proposta come ho scritto nel primo post è scritta, accettata, assegno incassato e trascorsi più di 15 giorni di tempo in cui poteva revocare.

    - vendere a 300 in maniera regolare, IMPOSSIBILE
    - vendere a 150: IMPOSSIBILE , è ovvio che vuole qualcosa fuori, io ho chiesto una riduzione di prezzo, non è stata accettata
    - danni o paga il doppio della caparra? o entrambi?
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io chiederei il doppio della caparra e amen, se no ti metti in una causa che sai quando inizia e non quando finisce...

    Silvana
     
  10. nickthequick

    nickthequick Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    L'idea è quella di far scrivere a un avvocato, chiedendo doppio della caparra e minacciando danni. Per poi accettare una transazione con solo il doppio della caparra...

    Prendere i 10.000, pagare l'avvocato, andare a cena e fare una bell'investimento da utilizzarsi quando mio figlio dovrà fare l'università :)

    PS: mi piacerebbe avere anche altri pareri di forumisti; ma capisco che magari molti siano impegnati al lavoro, aspetto se altri mi rispondono
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ho l' impressione che il compromesso sia nullo per una serie di fattori per cui credo tu possa richiedere i soldi versati indietro ed in separata sede richiedere i danni se dimostrabili, ma questo devi valutarlo.
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Chiedo conferma a silvana perchè lei è il guru dell'edilizia convenzionata, ma secondo me ci sarebbero gli estremi per la nullità parziale ossia chiedere l'esecuzione forzata del contratto ed acquistare l'immobile a 150.000euro
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, Umberto, io però lo sai che ritengo che in questo caso si tratti di una "vacatio legis" e non sono favorevole a penalizzare i proprietari di questi immobili, che non sono tutelati da nessun aggiornamento di legge....

    Non mi piacerebbe fare un'azione del genere, perchè non ritengo giusto che questi proprietari siano discriminati rispetto a chi ha comprato in edilizia libera.

    Silvana
     
    A Manzoni Maurizio piace questo elemento.
  14. nickthequick

    nickthequick Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    :shock:

    scusa???!!!
     
  15. raffa85

    raffa85 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io lavoro spesso su immobili in edilizia convenzionata mi trovo davanti tutti i giorni certi personaggi, loro lo sanno, gliel' ha detto l' amico... e poi magari vengono a chiedere consigli dopo aver fatto i danni.. la gente deve imparare a vivere...
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    si discorso delicato.
    quando fai un contratto di qst tipo, una volta firmato con caparre ect, se emerge che il proprietario vuole una parte del corrispettivo 'fuori' tu puoi far valere la parte 'buona' del contratto ossia renderlo parzialmente nullo. In pratica potresti chiedere di acquistare al prezzo imposto essendo la differenza di fatto inesistente in quanto irregolare. L'edilizia convenzionata è un campo minato quindi è necessaria la presenza di un legale oltre a quanto indica qui appena sopra la collega silvana
     
  17. nickthequick

    nickthequick Nuovo Iscritto

    Mediatore Creditizio
    Hai descritto la mia storia!

    Gliel'ha detto il vicino, tutto ok, vai tranquillo!!!

    E io vendo casa, e vado dal notaio, preparo tutto per il preliminare, e poi vien fuori la magagna! (faccio anche un paio di preventivi delle modifiche che ho intenzione di fare)

    Risposta: "mi dispiace"

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Tu mi stai prospettando addirittura una vendetta esagerata! Comunque se capisco bene, vista la portata della possibilità legale, mi consigli di rivolgermi a un legale specializzato? Vedo che ci sono avvocati specializzati in questioni immobiliari.....

    Aggiunto dopo 42 minuti :

    Scusa eh, ma parli di "questi proprietari" come delle vittime.
    Sto signore ha acquistato a metà del valore di mercato, ora sarebbe costretto dalla legge a vendere ancora a metà del valore di mercato...e vorrebbe farci la "cresta" col doppio!?!?!?!?
     
  18. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    La proposta è nulla.... esperienza diretta..... è nulla.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    No io nn ti prospetto vendette :shock: Ti ho solo detto quello che potrebbe succedere a norma di legge. Siccome la 'posta' in palio è molto alta direi che un accordo bonario con la restituzione della caparra doppia sia la soluzione migliore. se dovessi avventurarti in una causa allora l'avvocato esperto è indispensabile: l'erdilizia convenzionata spesso è un dilemma anche per chi sta negli uffici tecnici. :stretta_di_mano:
     
  20. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Basta leggere quello che c'è scritto nella convenzione che fu firmata a suo tempo tra la ditta ed il Comune. Io ne ho una in mano che dice più o meno: "..... ogni prezzo pattuito al di fuori da quello massimo stabilito dal Comune è nullo."
    Cosa vuol dire questo?
    Che se tu, come se non fosse a tutt'oggi accaduto nienti, ti rechi assieme al venditore dal notaio per stipulare il rogito, il notaio stesso non potrà stipulare ad un prezzo superiore ai 150.000 ( per avere il prezzo preciso) occorre fare richiesta scritta all'ufficio edilizia convenzionata del comune il quale invierà per raccomandata il prezzo massimo preciso al centesimo). A questo punto, visto che il venditore ha firmato una proposta, che comunque è un contratto a 300.000 mentre ha l'obbligo di venderlo a non più di 150.000 sarà inadempiente

    Aggiunto dopo 13 minuti :

    Cosa importante da aggiungere:
    nella sopra menzionata convenzione viene riportata anche la durata del vincolo che nella maggioranza dei casi è di 30 anni dalla firma della convenzione stessa. Non so se sono già passati o meno, accertati, perchè se fossero passati, dietro corresponsione di una cifra che ti calcolerà il Comune, è possibile eliminare questi vincoli.
     

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