giulla

Nuovo Iscritto
Buongiorno a tutti,
immagino di sottoporre un tema trito e ritrito, ma quando capita personalmente si sente necessariamente l'urgenza di affrontarlo.
Io e il mio compagno, dopo due anni di ricerche, abbiamo trovato una casa nella zona in cui cercavamo; il prezzo era sopra il nostro budget, ma era chiaro che non valeva i soldi che chiedeva l'agenzia (avevamo già visto diverse case in quella zona) e, tra l'altro, l'agente alla prima visita ci disse che il prezzo era MOLTO trattabile, perchè i proprietari avevano fretta di vendere. In sostanza, chiedevano 260 mila euro ma la casa era ben lontana da quella cifra.
Ci abbiamo pensato e abbiamo fatto l'offerta. siamo partiti con duecento(l'ideale per noi), ma in sede di proposta d'acquisto l'agente ci ha pressati convincendoci a tentare con almeno 210. Abbiamo acconsentito (sbagliando) e dato un assegno di 5 mila euro. Anche qui, volevamo darlo di 2000 ma non ha voluto, sostenendo che non li avremmo certo invogliati alla vendita.
Altra cosa (direi più grave), gli ho chiesto esplicitamente la clausola che subordina il tutto all'accettazione del mutuo e ha detto che non se ne parlava. Alla proposta è stata indicata, sempre su sua proposta, la data per il compromesso (vicinissima) e quella per il rogito (vicinissima anch'essa, considerando che abbiamo in mezzo agosto e tutti gli uffici sono chiusi).
Il giorno dopo mi chiama e mi dice che ha delle comunicazioni per noi, ma che non vuole farlo per telefono. Chiede se siamo in zona; io sì, ma il mio compagno è fuori per lavoro. Gli dico che se è solo una comunicazione posso passare io dall'agenzia.
Arrivata lì mi mostra l'assegno non preso sul tavolo (le tecniche psicologiche sono davvero raffinate), quasi a indicare che non avremmo avuto la casa, e una nuova proposta firmata in bianco dai venditori, dicendomi che 210 non vanno bene, loro volevano 225, e mi chiede fino a che prezzo potevamo arrivare. Il mio compagno, ingenuamente, il giorno prima gli aveva detto 220. Così mi propone 220 e dice che così la casa la comprerebbero. Praticamente glielo aveva già detto, ai venditori, che saremmo arrivati fin lì, altrimenti non avrebbero firmato in bianco. Io gli dico che però voglio ovviamente sentire il mio compagno, prima di firmare. Lui è indeciso, ma poi mi dà l'ok. Tra l'altro è oberato di lavoro, è spesso fuori e ha preso una decisione frettolosa perchè aveva paura di perdere la casa. Proposta accettata e sottoscritta. Sulla proposta c'era scritto che avremmo dato il compenso del 3% più IVA (cosa nuova per me, non lo sapevo) in fase di compromesso.
A questo punto, parto per mutui. Anticipo che noi abbiamo concordato di dare 30000 di anticipo (assegno compreso)ai venditori e che, non avendo una liquidità esorbitante, chiederemmo 190000 di mutuo, cioè oltre l'80% del prezzo. Tempo prima, però, ci eravamo interessati presso le banche per un'ipotesi di acquisto di un'altra casa (più costosa, e sempre per più dell' ottanta per cento) e sembrava non ci fossero problemi per ottenere il mutuo: io sono insegnante a tempo indeterminato, abbiamo la possibilità di una fideiussione, il mio compagno lavora a tempo indeterminato, anche se con uno stipendio non cospicuo.
Il giro per banche mi ha messo il panico, però, perchè molte, adesso, mettono dei paletti enormi. La maggior parte non concede mutui sopra l'80% e, anche se ci si fosse dentro(e non ci siamo, a meno che non andiamo a prendere fino all'ultimo soldo sul conto o facciamo la colletta dai parenti), rientra il problema della perizia che deve dare l'ok finale.
Insomma, io sono in tilt completo. Ho ovviamente paura di imbarcarmi in un preliminare e poi scoprire che non ci danno il mutuo(e, a quel punto, dover comprare la casa in modo forzoso?), o non avere più tempo per averne un altro e, nella migliore delle ipotesi, perdere i 5 mila euro e i quasi 8mila che dovremmo dare all'agente, cioè più di tredicimila euro...
Sono consapevole che siamo stati un po' affrettati, ma l'agente immobiliare, consapevole della nostra inesperienza, ci ha marciato egregiamente.
A questo punto chiedo:
-di quanto si può spostare la data del compromesso rispetto a quella indicata nella proposta d'acquisto?
- nel compromesso si può inserire la clausola che vincola all'accettazione del mutuo, anche se non c'era nella proposta?
-se le cose vanno male (cioè non si dovesse fare il compromesso) dovrò pagare l'agente, vero?

Siamo stati forse sprovveduti, ma prima di fare un salto nel vuoto vorrei avere almeno il tempo di capire se questo mutuo si riesce a fare...
Grazie e saluti
 

giorgino

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Porcaccia di una miseria! :disappunto:

Purtroppo Giulia sei in una situazione bruttina per come l'hai descritta.
Il collega - seppur con modi discutibili - pare avere espletato tutti i passi "corretti" per tutelare tutte le parti nel modo adeguato.

L'unico errore che hai commesso è stato di non porre la condizione sul mutuo sulla proposta di acquisto.

Per rispondere alle tue domande alla cieca (ovvero senza aver visionato la documentazione) di posso dire che:
1. La data del compromesso non si può spostare salvo che la parte venditrice non sia d'accordo, pena inadempienza e conseguente perdita della caparra.
2. Idem come sopra. Se chiedi un cambio di condizioni, occorre che la parte venditrice sia d'accordo.
3. Si. Lui ha "fatto" il suo lavoro che secondo la legge tanto amata da alcuni colleghi si conclude di fatto all'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto ad effetti obbligatori (precisamente si conclude alla notifica dell'accettazione della proposta alla parte acquirente).

Prima di tutto NON sottoscrivere un compromesso con quelle cifre se non sei SICURA di ottenere il mutuo. Ovvero limita le perdite.
Proporrei un incontro con i venditori per ottenere una proroga dei termini di stipula del contratto preliminare e nel frattempo cercare un mutuo.

Quando è prevista la sottoscrizione del preliminare?

g
 

giulla

Nuovo Iscritto
Grazie per la risposta così sollecita.
La data del preliminare è entro il 10 agosto(rogito 15 ottobre, proposta28/7); dopo aver sottoscritto, però, l'agente mi ha detto che la signora, che deve partorire a breve, era preoccupata di non riuscire a farcela. Gli ho risposto che non c'era problema, ma che il notaio che ci segue, che è un amico, ci sarebbe stato dal 19 in poi.
Ieri l'ho sentito (il notaio) e mi ha consigliato di chiedere direttamente il 19, così ho chiamato l'agente. Questo mi ha detto che la mattina precedente i venditori avevano dato l'ok per farlo anche il 5 o il 6 (ne avevamo parlato, anche se la darta massima era il 10). Il 19 è comunque dopo il termine. Visto che il notaio mi ha detto che poi i termini di tempo della proposta non sono vincolanti, ma dipendono dall'accordo delle due parti, forse ho anche un po' insistito... :?
Tra l'altro il 19 non basterebbe per aver la certezza del mutuo: siamo dopo ferragosto e già normalmente per avere la risposta ci vuole un mese :triste:
 

giorgino

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Tieni conto che normalmente una delibera di mutuo avviene in massimo 7 giorni. Purtroppo c'è agosto di mezzo con le turnazioni feriali dei funzionari. Quindi sarà difficile che riuscirai a ottenere proprio la delibera di mutuo vera e propria. In compenso dovresti ottenere dal funzionario una fattibilità con buona approssimazione.

Ripeto: Personalmente non firmerei mai un preliminare con 30.000 senza avere la certezza del mutuo perchè dopo sarebbero guai più grossi che rinunciare a 5.000 euro.

Fossi in te convocherei il venditore dal notaio insieme all'agente immobiliare per discutere di una proroga fino alla delibera del mutuo o almeno all'assicurazione della banca che il mutuo venga concesso.

Dunque il problema è l'ottenimento del mutuo. Cosa ti hanno detto nelle banche che hai girato? Ve lo danno, non ve lo danno? Non ve lo danno per via dell'80% oppure per altre questioni? Oppure vi hanno detto che non ci sono problemi ma che per la delibera si finirà a fine agosto?

Spiegami che cerchiamo di arrivare a un dunque.

g
 

giulla

Nuovo Iscritto
In tutte le banche in cui sono stata fin'ora (credem, bnl, byyou - gruppo ubi banca, banco di chiavari..) mi hanno detto che, checchè ne dicano gli altri, ci vuole un mese, a prescindere dalle ferie di agosto.
Una sorta di preventivo me l'hanno fatto tutti, tranne il banco di s.giorgo, che, sentito il discorso dell'80%, mi ha detto arrivederci. Che non ci sono problemi non ce l'ha detto nessuno, ci hanno detto l'importo rata e han detto che comunque la banca normalmente finanzia fino all'80, dunque bisognerebbe vedere la perizia, che per avere il mutuo dovrebbe valutare l'immobile a più de prezzo (impossibile). Creacasa (credem) ci ha detto che può farci un mutuo di 35 anni ma con la fideiussione di una persona giovane (non chi si è offerto, che ha 70 anni) e byyou hanno detto che praticamente non c'è problema, perchè se il perito non dà l'ok praticamente pagheremmo una polizza aggiuntiva e ce lo darebbero lo stesso, ma questi ultimi sono una società di intermediazione immobiliare e non sono per nulla trasparenti.
Ora esco per passare dal notaio, che per fortuna è un amico...
Nel frattempo grazie,
Ciao
G.
 

giorgino

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
In tutte le banche in cui sono stata fin'ora (credem, bnl, byyou - gruppo ubi banca, banco di chiavari..) mi hanno detto che, checchè ne dicano gli altri, ci vuole un mese, a prescindere dalle ferie di agosto.
Falso. Io riesco a fare mutui in 20 giorni quindi è matematicamente impossibile che la delibera avvenga in 30 ;)
Ad ogni modo visto il periodo sicuramente sarà così.

Ad ogni modo, se il mutuo ti viene accettato dal funzionario vuol dire che sta in piedi secondo dei parametri prestabiliti, altrimenti non accolgono nemmeno la richiesta.
Dopodichè fanno i controlli. E sono di due tipi: Sull'immobile su di te.
Se l'immobile è a posto sotto il profilo ipotecario/urbanistico non hai problemi di sicuro visto che non lo stai strapagando da quello che racconti.
Su di te invece una stupida segnalazione in CRIFF o alla Centrale Rischi può far retrocedere la banca. Ma questo lo puoi sapere solo tu.

Questo per dire che: Se l'immobile è sano (e il notaio lo può sapere in un giorno attraverso le visure di rito) e se la vostra posizione "rischi" è intonsa e la banca vi accetta la pratica di mutuo, al 99,9% il mutuo verrà deliberato.

In genere i periti delle banche chiedono al loro accompagnatore quanto la congruità della perizia in modo da non creare problemi per piccole differenze rispetto ai loro calcoli. Anche perchè in genere i periti sono geometri che di mercato immobiliare ne sanno pochissimo (chiedo scusa ai professionisti ma di solito chiedono a me quanto valgono gli immobili da periziare o addirittura mi telefonano il giorno prima).

Ad ogni modo puoi istruire la pratica con la banca, e sottoscrivere il preliminare dopo che:

1. La banca ti abbia detto che non ci sono problemi di parametri sulla tua richiesta di mutuo.
2. Il notaio abbia verificato che la posizione ipotecario/urbanistica sia perfetta.
3. Tu abbia la certezza di non aver MAI ritardato di un solo giorno un rata di un precedente prestito, prestituccio e abbia tutte le bollette di casa pagate con regolarità svizzera
4. Il perito sia venuto a visionare l'immobile e abbia convenuto una valore congruo a rientrare nei parametri adatti alla concessione del mutuo.

Resta il consiglio di base di sedere a un tavolo dal notaio (e non in agenzia) con i venditori per cercare un rinvio necessario a ottenere il mutuo in serenità.

g
 

giulla

Nuovo Iscritto
ok, rispondo passo passo ai tuoi punti:
1. Punto, ovviamente, da vedere, e lo facciamo in questi giorni.
2. già a posto
3. mai fatti prestiti o pagamenti dilazionati, orologio svizzero
4.Questo punto mi pare un po' difficile. Il perito lo manda la banca e alla fine, cioè dopo che la banca ha dato l'ok. A pochi giorni dal compromesso mi sembra improbabile avere una perizia della banca e anche chiedere di mandare un perito di nostra fiducia(abbiamo un amico geometra) a valutarla...o secondo te è possibile?

Sono stata dal notaio e lui mi ha consigliato di fare il preliminare a breve, e lì di chiedere il tempo che ci serve per il rogito, in modo da poter chiedere il mutuo con il tempo necessario.
 

giulla

Nuovo Iscritto
Aggiungo: lui probabilmente mi ha suggerito questa ipotesi perchè i venditori hanno fretta di vendere (e magari teme che, fuori tempo massimo rispetto alla data del compromesso, facciano marca indietro. Io comunque sono più per il tuo suggerimento..
 

giorgino

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Si è vero il perito viene dopo che la banca ha dato l'ok. Ma ti ripeto questo è il capitolo che mi preoccupa di meno. Tra l'altro vedo che sei ligure come me, e quindi conosco bene le usanze locale. Non vi dovrebbero proprio essere problemi vista che la differenza sarebbe proprio risicata...

A me sembra pensandoci e ripensandoci che l'unica soluzione sia quella proposta ovvero dire all'agenzia che se vuole che l'affare vada in porto volete incontrare i venditori di persona presso il notaio (campo neutrale e garanzia che non vengano fatte/dette sciocchezze) e li (ri)prendere un accordo che rispetti tutte le parti.

A quel punto o l'agente ha un altro cliente sotto mano (non credo proprio visto il momento e il periodo) oppure acconsentirà.
Ad ogni modo non puoi rischiare di rimetterci 30.000 euro più provvigioni. Devi scegliere il male minore con una grande speranza di soluzione tra l'altro.

Questo è quello che ti consiglierei se tu fossi stata la mia cliente (anche se - nel caso - ti garantisco non ti avrei messa un una situazione del genere).

Facci sapere come procede!

g
 

Sandro 7942

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non vorrei fare il menagramo, l'assegno dei 5.000€ è già stato incassato?

Risultava come CAPARRA CONFIRMATORIA?

In tal caso i venditori potrebbero obbligare coattivamente gli acquirenti a procedere con la compravendita...
(ipotesi remota, ma possibile...) :basito:

La fretta gioca davvero brutti scherzi, e la cosa triste è che in effetti certi colleghi ne approfittano...

A PROPOSITO.... Siamo sicuri che sia un collega? Fai un po'un controllino presso la C.C.I.A.A. per vedere se questo "frettaiolo" risulta regolarmente iscritto al ruolo... In caso contrario penso che tutto questo ambaradan avrebbe una svolta a tuo favore... ;)
 

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