Info molto dettagliate acquisto casa con mutuo

[leleallariscossa]

Salve, sono nuovo del forum. Premetto che ho cercato delle discussioni che potessero soddisfarmi però ho solo creato più confusione di prima, allora chiedo il vostro aiuto spiegandovi il mio caso in particolare. Vi ringrazio anticipatamente.

Sto per acquistare prima casa (ovviamente con mutuo), e a tale scopo mi sono rivolto ad un agente finanziario e sto aspettando la risposta della delibera preliminare. Tralasciando il suo costo e le condizioni del mutuo, volevo qualche info dettagliata sulle spese da affrontare per tutto l'iter. Ad oggi non ho ancora un immobile preciso da acquistare, ma ne andrò a vedere alcuni in questa settimana entrante, poniamo quindi un fantomatico acquisto di 100.000€.
Quale sarebbe l'iter preciso per l'acquisto? Vi pongo delle domande fase per fase.

Preliminare: Vado a vedere la casa, poniamo sia un privato, gli dico che mi piace e gli sparo un prezzo, occorre che ci sia una carta scritta o possiamo accordarci a voce ? Mettiamo che abbiamo trovato l'accordo, il contratto preliminare posso scriverlo in forma privata indicando un po' di clausole che potrebbero andarmi comode ? (ad esempio solo se viene stipulato un mutuo di tot € entro una certa data?? Oppure eventuale importo di acconto con ritorno del doppio se il venditore cessa la compravendita? ecc ecc ) come viene registrato? Costi?

Atto di compravendita e mutuo:

Ad oggi, ho contattato un notaio, che mi ha preventivato per un acquisto di 100.000 ed un mutuo al 100%, il costo di 4700€ IVA compresa per l'atto di mutuo e di compravendita, al quale bisogna aggiungere le imposte e visure/archiviazioni. A quanto ammontano? Io sono a conoscenza di:

IMPOSTA DI REGISTRO 2% del valore di acquisto
IMPOSTA IPOTECARIA 50
VISURA IPOTECARIA 130
TASSA IPOTECARIA CATASTALE 70
TASSA ARCHIVIO 39
IMPOSTA DI BOLLO 230
IMPOSTA CATASTALE 50

sono importi esenti IVA essendo imposte statali?? Sono tutti?

Quindi ricapitolando: Cerco casa, trovo un accordo, firmo il preliminare registrandolo, verso caparra contestualmente, avanzo la richiesta di mutuo, con perizie, verifiche ecc ecc. e relativo atto di mutuo, a mutuo erogato facciamo il rogito, la casa è mia. Corretto?

Per farvela breve io ho stimato un costo notarile (comprensivo di imposte elencate sopra e compenso, 7500€ (arrotondato per buon eccesso) , costo istruttoria perizia assicurazione obbligatoria 2000€ (anche qui sono gonfiati un po', quella sulla vita , perdita lavoro ecc me la finanziano nel mutuo), eventuale costo dell'agenzia 3700€ (3% acquisto + IVA), costo mio agente 2440€ (2% acquisto + IVA). Totale 15640€ + eventuali costi per il preliminare che non so.

Mi scuso per la lunghezza del post, però necessito vivamente di chiarezza. Grazie mille a tutti!!

 

[SALVES]

Per tutte le tue domande uno dei tanti agenti immobiliari @Bagudi @Umberto Granducato e tanti altri potranno darti le informazioni richieste, quello che posso dirti io è che dovrai attentamente verificare lo stato di fatto dell'immobile con le planimetrie esitenti sia al comune quanto al ctasto.

 

[eldic]

ti dò risposta (ci provo...) sulla parte finanziaria; quella immobiliare non è il mio campo.

- fatto 100 il costo della casa, di quei 100, almeno 20 li hai di tuo? se si la strada è parecchio in discesa
- anzichè mettere in mezzo da subito un intermediario finanziario (che non lavora gratis), fai il giro della piazza e senti cosa hanno da offrirti le banche, a partire dalla tua.
in linea di massima se hai i 20 di cui sopra, la rata rimane entro limiti accettabili (il canonico 30% del reddito) non avrai grande difficoltà a farti erogare il credito.
oggi come oggi non è che la banche non danno quattrini; vogliono farlo eccome, ma "farlo bene".
quando trovi le condizioni migliori (bene o male sono molto simili) e hai chiaro quanto la banca è in grado di finanziarti (magari "certificandolo" con una predelibera), a quel punto comincia a cercare casa.

ps.
nel costo, considera anche le spese accessorie... cosa per altro che da quanto scrivi mi pare tu abbia già fatto.

 

[Miciogatto]

Preliminare: Vado a vedere la casa, poniamo sia un privato, gli dico che mi piace e gli sparo un prezzo, occorre che ci sia una carta scritta o possiamo accordarci a voce ?

Se l'accordo è a voce, fin quando non mettete per iscritto uno può sempre ripensarci senza alcuna conseguenza.

Mettiamo che abbiamo trovato l'accordo, il contratto preliminare posso scriverlo in forma privata indicando un po' di clausole che potrebbero andarmi comode ?

Anche le clausole fanno parte dell'accordo, se stanno bene a entrambi.

Oppure eventuale importo di acconto con ritorno del doppio se il venditore cessa la compravendita? ecc ecc ) come viene registrato? Costi?

E' insito nella definizione di caparra confirmatoria la restituzione del doppio (o trattenerla).

Si registra presso l'agenzia delle entrate, poco più di 200 euro più altri importi che recuperi al rogito.

IMPOSTA DI REGISTRO 2% del valore di acquisto

Se parliamo di abitazione, se parliamo di prima casa, 2% del valore catastale.

Ad oggi, ho contattato un notaio, che mi ha preventivato per un acquisto di 100.000 ed un mutuo al 100%, il costo di 4700€ IVA compresa per l'atto di mutuo e di compravendita,

Mi sembra un po' alto, almeno dalle mie zone, per il solo compenso del notaio, sicuro che non era comprensivo di imposte?


PS. Sono solo indicazioni di massima, poi dal dire al fare meglio farsi seguire se non hai esperienza.

 

[leleallariscossa]

Mi sembra un po' alto, almeno dalle mie zone, per il solo compenso del notaio, sicuro che non era comprensivo di imposte?

Mi ha fatto un preventivo molto sbrigativo, gli ho chiesto anche una copia via email e mi ha detto che poteva mandarmelo solo se lo accettavo. Ad ogni modo mi ha detto 4700€ compresa IVA e "tutto compreso" ma ho pensato al solo compenso e magari visure varie aggiuntive e cose così- però se mi dici che è tanto allora sarà compreso di imposta di bollo ecc (credevo comunque fosse un prezzo medio, mi è sempre stato detto che i notai costano un occhio della testa) comunque sono della provincia di Venezia.

 

[Umberto Granducato]

Preliminare: Vado a vedere la casa, poniamo sia un privato, gli dico che mi piace e gli sparo un prezzo, occorre che ci sia una carta scritta o possiamo accordarci a voce ? Mettiamo che abbiamo trovato l'accordo, il contratto preliminare posso scriverlo in forma privata indicando un po' di clausole che potrebbero andarmi comode ? (ad esempio solo se viene stipulato un mutuo di tot € entro una certa data?? Oppure eventuale importo di acconto con ritorno del doppio se il venditore cessa la compravendita? ecc ecc ) come viene registrato? Costi?

tutto per iscritto. Puoi mettere le clausole che vuoi, se metti clausole sospensive che siano fatte a modo, l'acconto non implica la restituzione del doppio, ma quella funzione è assolta dalla caparra confirmatoria.
Viene registrato: 200euro imposta+ bolli (16 euro ogni 4 facciate/100righe) piu anticipi che scali al rogito.

IMPOSTA DI REGISTRO 2% del valore di acquisto
IMPOSTA IPOTECARIA 50
VISURA IPOTECARIA 130
TASSA IPOTECARIA CATASTALE 70
TASSA ARCHIVIO 39
IMPOSTA DI BOLLO 230
IMPOSTA CATASTALE 50

sono importi esenti IVA essendo imposte statali?? Sono tutti?

- imposta registro: 2% sul valore catastale moltiplicato per 105 e rivalutato del 10%
- ipotecaria 50euro
- catastale 50euro
- tassa archivio 28 euro (qui non so dirti se sia uguale in tutta italia, ma comunque si scosterà di poco)

Queste imposte non sono soggette ad IVA

poi ci sono visure e contributi notariato all'incirca 300euro + IVA.

Idem per il mutuo: fra territorio, archivio, visure ect ci saranno circa altri 300euro

poi ci sono gli onorari e qui si apre un mondo: mediamente per una compravendita da 100.000euro direi un 1000euro + IVA (idem per il mutuo), ma variano molto da città a città

ps. il tuo agente che ti costa 2440 è l'intermediario finanziario?

 

[leleallariscossa]

ps. il tuo agente che ti costa 2440 è l'intermediario finanziario?

Si, 'purtroppo' mi sono rivisto costretto ad utilizzarlo. Dovendo far mutuo al 100% o giu di li, meno del 3.50 in 30 anni non riuscivo ad ottenere. Con lui arrivo al 2.46 e non è affatto male, anzi. Stessa banca, facendo un preventivo da solo mi ha sparato il 3.80.' Parlo di tassi fissi chiaramente.. Diciamo che il costo non è poco. 2%+IVA, però ne vale la pena, anche a livelli di fattibilità, ha i suoi 'tramaci'

Ad ogni modo.

- imposta registro: 2% sul valore catastale moltiplicato per 105 e rivalutato del 10%

per rivalutato intendi ?

poi ci sono visure e contributi notariato all'incirca 300euro + IVA.

Idem per il mutuo: fra territorio, archivio, visure ect ci saranno circa altri 300euro

bene, quindi tutto sommato non sono andato lontano con la stima dei costi che ho scritto nel post.

tutto per iscritto. Puoi mettere le clausole che vuoi, se metti clausole sospensive che siano fatte a modo, l'acconto non implica la restituzione del doppio, ma quella funzione è assolta dalla caparra confirmatoria.
Viene registrato: 200euro imposta+ bolli (16 euro ogni 4 facciate/100righe) piu anticipi che scali al rogito.

Gli anticipi sono a titolo di cosa? Ponendo che faccio la registrazione all'agenzia delle entrate, vengono scalati dalle imposte varie al rogito?


Grazie a tutti ancora ragazzi! Sto facendo finalmente chiarezza

 

[Umberto Granducato]

Si, 'purtroppo' mi sono rivisto costretto ad utilizzarlo.

no comment

per rivalutato intendi ?

prendi la rendita catastale, la moltiplichi per 105, la rivaluti del 10% e sul risultato calcoli il 2%

Gli anticipi sono a titolo di cosa? Ponendo che faccio la registrazione all'agenzia delle entrate, vengono scalati dalle imposte varie al rogito?

quando registri il preliminare devi versare 200euro di imposta fissa + relativi bolli oltre allo 0,50% (o 2% se acconti) della caparra che anticipi.
Quello 0,50% lo recuperi a rogito

 

[Bagudi]

Metti in conto anche una provvigione di agenzia immobiliare, perchè non è detto che trovi la casa che ti piace solo da privato...

In ogni caso mi farei seguire.
Sei totalmente sprovveduto - come è normale per chi affronta per la prima volta un acquisto tanto importante - e sbagliare è un attimo...