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  1. annasus

    annasus Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera, avrei bisogno urgente di una consulenza. Sono in procinto di stipulare l'atto definitivo per l'acquisto di un immobile, il cui preliminare è stato regolarmente trascritto dal notaio. Due mesi dopo la trascrizione Equitalia ha iscritto un'ipoteca legale sullo stesso immobile, contro la parte venditrice, per un importo superiore alla compravendita. Il notaio che segue la pratica sostiene che questa ipoteca non è a noi opponibile e che quindi si può procedere con l'acquisto; la banca comunque in questa situazione non erogherà il mutuo. Per maggior tranquillità vorrei cortesemente avere conferma che la trascrizione tutela la parte acquirente rispetto qualunque ipoteca iscritta successivamente, anche da Equitalia. Grazie, cordialità.
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Le somme che hai versato sono garantite dal preliminare trascritto antecedentemente iscrizione equitalia.Tuttavia essendo il valore icrizione equitalia superiore al "valore saldo immobile" sarebbe interessante sapere come intende operare il notaio.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 26 Giugno 2015
  3. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non è un'ipoteca esattoriale derivante da un atto amministrativo attraverso una concessionaria?
     
  4. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Prevale la priorità della trascrizione . Ben dice il notaio. La banca purtroppo poi decide di conseguenza alla vista di un 'ipoteca.
     
  5. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ma sulla casa permane un ipoteca di equitalia nonostante sia stato pagato il prezzo. In pratica se equitalia non accetta di cancellare transando (grazie ad importo a saldo del rogito) la casa è bloccata.
     
  6. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se la trascrizione del preliminare è avvenuta precedentemente a quella del pignoramento, la trascrizione del pignoramento no svolge alcun effetto nei confronti dell'acquirente e dei suoi aventi causa.
    Per quale ragione l'immobile sarebbe bloccato?
     
  7. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Se dopo pochi anni l' acquirente decidesse di vendere a sua volta ci sarebbero problemi ad ottenere il mutuo per il successivo acquirente?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 27 Giugno 2015
  8. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    L'ipoteca non svolge effetti ai danni di chi ha trascritto il preliminare, se il preliminare è stato trascritto prima (art. 2644 c.c.).
     
  9. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    vedi post 7 grazie
     
  10. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Se la trascrizione della ipoteca è inefficace, quali problemi dovrebbero esserci?!
     
  11. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    quindi mi sembra di capire che un successivo acquirente non avrebbe problemi nell'accedere al mutuo
     
  12. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Precisamente.
    E' quanto stiamo scrivendo io e @Luna_ .
    Se non ha problemi l'attuale acquirente, come potrebbe averne uno successivo?
     
  13. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Questo concetto del mutuo successivo non lo conoscevo.
    Quindi facciamo un esempio: una tale rischia a breve pignoramenti/ipoteche per valori superiori al suo immobile. Trascrive un preliminare a valore congruo con una testa di legno (non per forza la moglie) che rogita entro 12 mesi (solo se necessario). A quel punto i creditori non incassano nulla ed il debitore potrà rivendere l'immobile senza problemi anche a chi necessitasse di un mutuo per l'acquisto.
    Domanda: Perché se "ben dice il notaio" la banca non concede il mutuo ad annasus? Perché se la banca di annasus non eroga il mutuo dovrebbe farlo nel ventennio successivo la banca di un suo successivo acquirente? In sostanza se trascrivo per assicurare il mio futuro acquisto ma poi non mi fanno il mutuo a cosa serve trascrivere prima di un pignoramento, tanto non potrò acquistare e perderò la caparra.
    Questo è un concetto su cui vorrei vederci chiaro, non vorrei fosse come il caso dell'assicurazione sulla donazione. Principio valido in teoria ma non attuale come mi è capitato di verificare recentemente poiché le banche non ci sentono.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 27 Giugno 2015
  14. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Credo sia una questione di precedenze. Se l'ipoteca è trascritta prima, chiaramente i creditori sono tutelati, se dopo, è la stessa cosa che accade con le ipoteche, vince quella di grado superiore, e nel caso, la corrispondenza tra credito e debito sta nella transazione del bene. ;)

    in realtà il meccanismo è semplice e preciso.

    Il caso della testa di legno funziona ma è truffa, quindi nel caso punibile e non si possono certo in via preventiva togliere diritti ai buoni perchè al mondo ci sono i cattivi ;)

    Se non fai sfociare il preliminare nel rogito i creditori stanno li... fino al rogito ti perseguitano.

    In realtà è molto difficile scappare.

    L'acquirente terzo, in buona fede poi, è sempre stato difeso.

    un po di cosette qua: Credito privilegiato del promissario acquirente e ipoteche sul bene promesso in vendita - WikiJus
     
    Ultima modifica: 27 Giugno 2015
  15. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Certo la truffa è penale ma si deve provare ed oggi con la tracciabilità come fai a provarne la truffa se il pagamento è avvenuto regolarmente.
    Vedi mio post 13 alla domanda finale.
     
  16. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Bene ma non ho compreso la posizione della banca mutuante NELLA PRATICA QUOTIDIANA.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 27 Giugno 2015
  17. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mmm sarebbe da analizzare, certo le banche oggi ragionano a rating e algoritmi, non c'è un vero e proprio intervento umano tranne in pochi casi, funziona così anche se le tue certezze dicono altro e per questa mia afferamzione invece mi prendevi per il xiulo. QUindi penso che sempliciemente quella novità abbia alzato dei sintetici parametri di rischio che sono sfociati in un accantonamento maggiore a fronte della erogazione, e quindi risultando in una erogazione di credito fuori dai parametri della banca, che eroga fino a una certa soglia di rischio (che si traduce in una soglia di accantomaneto maggiore).
     
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  18. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Non ti seguo cosa avrei detto prendendoti per il ciulo?
    Per quanto ho visto le casistiche particolari, ipoteche e donazioni non vanno a rating ma a negazione del mutuo. La risposta della banca è solitamente grazie ma non lo diamo.........poi naturalmente se non hai bisogno del mutuo te lo danno ma questo non è l'argomento in discussione.
    La domanda è sempre la stessa: se compro, trascrivo e successivamente arriva il pignoramento la banca mi concede un mutuo al 70%?
     
  19. angy2015

    angy2015 Membro Junior

    Altro Professionista
    a mio parere bisogna distinguere due casi diversi a seconda che il venditore sia persona fallibile o no, anche se la trascrizione del preliminare è precedente all'iscrizione del pignoramento non tutela in caso di revocatoria fallimentare e in questo caso la banca fà bene a non concedere il mutuo.
    La trascrizione tutela quanto già versato.
    Per l'acquirente non dovrebbero esserci problemi se il prezzo è congruo e ha saldato tutto prima del pignoramento e quindi non ha bisogno del mutuo ma ho qualche perplessità sull'eventuale saldo prezzo all'atto, lo vedo lesivo dei diritti del pignorante e se fossi io il creditore ci farei un bello studio su eventuali precedenti sentenze.
     
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  20. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    tecnicamente non avrebbero dovuto neanche iscrivere l'ipoteca dopo la trascrizione..
     

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