La convenienza d'investire in immobili italiani

il_dalfo ha detto:
qui (Verona e dintorni) vedo parecchi che acquistano (anche se i più affittano) e si tirano dentro comunque dei coinquilini
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Anche a Milano tanti anni fa... ho visto colleghi sposarsi in grande stile... e poi mettersi coinquilini in casa... post ristrutturazione... (d'altronde dopo l'annuncio coinquilino avevo dato 4 mesi di calendario e così è stato...).
Ne è seguito separazione e divorzio...

Visto che ti piace la pubblicità e i marchi... da repertorio... con qualche aggiustatina... "cogli il/la coinquilino/a"!
 
akaihp ha detto:
Negli edifici del dopoguerra le prime magagne si cominciano a vedere e gli interventi manutentivi "pesanti" sono ormai indispensabili. Tralasciando le facciate (15-20 anni per le facciate ad intonaco, 30 anni per quelle in ceramica/klinker) e gli interventi sui tetti, cominciano a rompersi dopo 50-60 anni i montanti degli impianti di riscaldamento e acqua. Nessuno sa cosa possa succedere alle strutture in calcestruzzo armato dopo i 130 anni.

Quindi fino a quando varrà ancora la pena comprare l'usato? Le persone saranno in grado di comprendere la differenza? Anche comprendendola, avranno la capacità economica di comprare edifici nuovi a fronte del maggior costo iniziale?

Non conosco il mercato dei mutui ma mi chiedo se le valutazioni dei finanziamenti siano legate ai parametri che ho individuato.
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E' il perito della banca a determinare il valore = un tecnico che terrà presente anche l'anno di costruzione dell'immobile e quindi un'analisi similare alla tua.
Un mutuo ha una durata dai 5-30/40 anni pertanto i parametri che hai evidenziato peseranno +/- rispetto anche al lasso di tempo in cui su cui la banca espone il proprio finanziamento.

Inoltre la valutazione tiene presente del mercato... e in certi casi ciò che è costruito sopra ad un dato terreno non ha alcun valore rispetto al terreno sottostante (ma penso che lo saprai meglio di me... che non sono un tecnico ;))

Leggo che sei di Milano, io ci son stata 20 anni da pendolare assidua accanita e mi resta difficile immaginare di svegliarmi la mattina con le ruspe a Sant Ambrogio, a Crocetta... e veder scomparire una costruzione (semmai quello che ti tiene sveglia è quell'effetto "idromassaggio" della metropolitana sottostante). Il termine che si sente utilizzare è recupero... Il primo che viene in mente è quello effettuato a Bovisa, senza entrare nel merito, almeno da come la si è vista mutare negli anni guardandola dai vagoni del treno.

Per me... che sono che sono più vicina al confine "dogana" lo chiamano "rasare al suolo": immobili singoli di ampie dimensioni di qualsiasi fattura che non sono sotto vincoli... lasciano il posto a nuove costruzioni di metrature molto + ridotte (appartamenti).
Soprattutto adesso che hanno rivisto i piani regolatori la terra è tornata ad avere maggior importanza. Sicché in certe zone, il mattone è diventato molto relativo... se non come costo di smantellamento.
 
riccardo12345678 ha detto:
L'Honeycomb quindi è un pò forviante come modello.
Osservando i cicli però concordo sulla ricrescita dell'immobiliare Italiano.
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secondo me il nido d'ape è fuorviante proprio perchè prevede una ripresa, ma è stato studiato per funzionare in caso di sovranità monetaria, situazione defict/pil normale, situazione bancaria normale..
E' difficile applicarlo a una situazione storica come quella attuale dove i dati reali dell'economia /occupazione/debito non sono paragonabili a nessun altro periodo storico (per non parlare del il gap prezzi/redditi reali e propensione all'acquisto zero). In altre parole applicare un modello che prevederebbe in linea teorica una ripresa delle compravendite a fronte di un calo dei prezzi quando il resto delle variabili è tuttora in caduta libera è azzardato, è un modello che "va adattato". In parte il calo dei prezzi c'è stato, ma è arrivato troppo tardi per intercettare la domanda che nel frattempo si è ulteriormente abbassata per il generale peggioramento della situazione complessiva. Non concordo sulla ripresa immobiliare , temo anzi il contraccolpo forte della crisi con ulteriore calo dei prezzi purtoppo
 
Se vuoi investire in immobili dovresti farlo in modo professionale. Un 3% non è accettabile. Per in nostro investitori, con la nostra società ******** qui in veneto diamo rendimenti dal 6 al 12% con immobile per affitti breve e medio termine, che garantiscono un tasso di insolvenza inferiore al 0,1%. Se stai sotto al 6% meglio investire in altro. Oltre a questo devi valutare bene in quali città investire perchè hanno tassi di rivalutazione dell'immobile e degli affitti molto diversi. Ci sono città che sono cresciute del 30% e alter diminuite del 25% in 5 anni.
 
Ultima modifica da un moderatore:
Il contratto te lo intesti tu, garantendo al locatore quel rendimento minimo del 6% annuo per 8 anni, magari con previsione di conguaglio se il rendimento fosse superiore?
 
Ci sono 2 formule. La prima è che noi prendiamo in affitto l'immobile e sulla base di quanto bravi siamo a riprogettarlo per adattarlo il rendimento può salire anche al 10-12%. La seconda è la classica gestione immobiliare in cui noi prendiamo una commissione su quanto generiamo. In base al tipo di locazione la percentuale varia. Il rendimento dipende molto dalla nostra capacità di trovare immobile adatti a essere riprogettati e ottimizzati per l'affitto. Ad esempio a Verona da un quadrilocale affittato a 700€/mese, abbiamo ricavato per un investitore due trilocali a uso turistico è oggi noi glieli abbiamo presi in affitto a 1500€/mese.
 

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