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  1. D3luX

    D3luX Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    salve gente,
    avrei un quesito da porvi:

    sto vendendo un locale commerciale con un'agenzia della mia zona che ha mandato in esclusiva, l'altro giorno un agente immobiliare di altra agenzia mi chiede di poter leggere il contratto firmato da me con l'incaricato e legge che la penale (4%) è più alta della provvigione per la vendita (2%) e mi dice che è una clausola vessatoria, in quanto la penale non può essere più alta della provvigione.

    Tutto vero? quindi il contratto sarebbe nullo?
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Vuoi conoscere la legittimità della clausola oppure escamotage per risolvere il contratto e mandarlo alle ortiche?
    Normalmente fai leggere i contratti alle parti "estranee".....? Suvvia un po' di privacy.....

    Smoker
     
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  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Come detto sopra sembra un po un escamotage x liberarti dall'impegno contrattuale, comunque la clausola è (probabilmente) nulla, ma non il contratto...
     
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  4. Alessandro Tobia

    Alessandro Tobia Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Di solito le penali sono concordate, non credo l'agente immobiliare l'abbia inserita in un secondo momento !!!
    Se l'incarico è completo sotto il profilo giuridico e sono state accettate clausole in favore del mediatore, non credo si possa parlare di nullità, ma questo è un mio parere, comunque sarà un giudice a decidere in caso di "inghippo" :innocente:.
     
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  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo con Alessandro Tobia.

    La penale del 4 % ha, secondo me, una sua logica : la mancata maturazione della provviggione dell'acquirente:
    2% il venditore +
    2% l'acquirente =
    -----------------
    4% il danno che subirebbe l'agente in caso di inadempienza ( penale ).
    Per definizione la penale è il prefissato risarcimento del danno in caso di inadempienza.

    D'altraparte l'agente immobiliare con l'escusiva investe in risorse fisiche ed economiche. La Legge tutela le esclusive con il risarcimento del danno, che consiste nel mancata possibilità di marurare il frutto del proprio lavoro.

    Quindi la penale più alta della provvigione è corretta ed andrà pagata in caso si verifichi l'evento coperto.
    L'altro agente ( che critica) poteva risparmiarsi la critica.

    Mi domando : chi sa quale polemica nascerà da questa mia spiegazione ? :confuso: Attualmente la media è una al giorno.
     
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  6. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Le clausole inserite in un incarico di vendita sono liberamente concordate tra le parti.
    Anch'io, come H&F, penso che la richiesta di una penale pari al 4% sia la somma delle provvigioni che spetterebbero all'agente in caso di conclusione dell'affare.
    Aggiungo che non ho mai superato con la penale la percentuale richiesta al venditore,ma questa è una scelta personale e, credo, comune alla maggior parte dei colleghi.
     
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  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
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  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Pasutti non mi sembra fosse stato categorico. Lasciava al "giudice l'ultima parola".
    Non ho letto approffonditamente la discussione richiamata in link, in quanto mi è sembrata una lista di opinioni. Ognuno può avere la sua. D3lux può fare un'esperimento : farsi portare in Tribunale dall'agente e poi, se crede, i racconterà l'opinione-sentenza di quel giudice, e/o dell successive Corte di Appello e Cassazione. Così (gratuitamente per noi) sapremo l'opione di 1 e/o più magistrati.
     
  9. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    La "critica" dell' altro agente non è buttata lì ........poichè pare manifestatamemte eccessiva la clausola penale, però qualora dovesse essere dichiarata nulla la clausola il contratto rimarrebbe in piedi........... fatte salve tutte le riserve del caso..............

    Smoker
     
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  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  11. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Forse il 4% avrebbe valenza solo nel caso di una proposta "conforme" ma non accettata dal venditore, per cui l'agente si sarà ispirato all'eventualità del "DANNO EMERGENTE E LUCRO CESSANTE"
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' un'altra cosa...
     
  13. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    stai vendendo come privato o come impresa?
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Sto facendo una rilessione personale : una penale bassa come quella citata nel link, che ho letto una seconda volta, pari al 70% della provvigione, a me sembra , che svuoti di ogni valore sia il significato di penale sia la "spinta" ad operare attivamentee su quella esculsiva. Di fatto demotiva l'agente immobiliare ad investire abbastanza sia in energie che economicamente. Per cui, non sarà vessatoria, ma certamente danneggia il venditore : io, agente, investirei pochissimo su quel cliente che si può ritirare così facilmente ed abuon mercato.

    Le tematiche del commercio vanno lasciate ai commercianti ( ed io lo sono ), che due conti veloci se li sanno fare : con un "miseria" del 70x0,02, non ci investo più di un cartoncino con foto "bianco-e-nero" in vetrina.
    Poi i venditori si lamentano che l'agente non si è dato molto da fare : il servizio corrisponde al corrispettivo. Paghi poco, ricevi poco.

    Per quanto riguarda l'elemento della vessatorietà, desidero studiare meglio la dottrina giuridica nella fattispecie di un contratto a doppio pagamento come quello della mediazione.
     
  15. sarda81

    sarda81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In effetti e una Clausola vessatoria, ma come ben sapete le clausole vessatorie ( correggetemi se sbaglio) se alla fine incarico viene scritto : accetto specificatamente le clausole che sono state da me lette, discusse, e vengono nuovente accettate per iscritto dalla controparte( acquirente) non possono essere dichiarate nulle... Giusto??
    comunque la penale doppia giustamente e motivata come dice H&F, altrimenti con una penale pari alla provvigione il proprietario si accorda con l acquirente e pagano metà per uno la penale, ovvero l 1% a testa e così risparmiano tutti e 2...
    non mi sembra giusto per l Ai che ha fatto tanto per trovare l acquirente e ci ha investito su....
     
    A Limpida e H&F piace questo messaggio.
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ti ringrazio e concordo. Il concetto di vessatorio non è "assoluto" ma legato al tipo di contratto ed a chi sono le parti.
    Faccio un esempio : ai tempi che c'era un solo gestore telefonico e poneva clausole assurde, quelle erano vessatorie perchè se volevi il telefono dovevi sottostare ai "capricci" dell'unico gestore.
    Lo stesso era per la compagnia aerea di bandiera, che perse, in tempi di monopolio, molte cause perchè le clausole erano vessatorie ( esempio perdita bagaglio solo 100.000 lire, clausola vessatoria che eri costretto ad accettare se volevi volare).

    Ma che potere ha un agente immobiliare di imporre un clausola vessatoria ? Nessuno.

    Sono tutte cluasole negoziate e liberamente accettate dalle parti.

    Poi concordo pienamente con te che venditore ed acquirente possono mettersi d'accordo e cortocircuitare l'agente.

    La penale deve essere, per sua natura, protettiva dall'inadempienza.
     
  17. sarda81

    sarda81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Giusto nessun AI costringe a firmare un incarico... H&F hai spiegato molto bene il concetto che volevo esprimere...
    Tornando a quella che era la discussione iniziale secondo me proprietario e l altro agente stanno cercando il cavillo per far fuori l agenzia.... Ecco perché la penale deve essere il 2 della provvigione... Per evitare questi comportamenti scorretti....
     
    A H&F piace questo elemento.
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'esclusiva non esclusiva : nuovo tipo di incarico.
     
  19. sarda81

    sarda81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    bello ;) sicuramente sarà il tipo di incarico più dato dagli ITALIANI!!!
     
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  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La clausola penale (1382) non rientra tra quelle che possono essere approvate specificatamente per iscritto (1341 comma 2).
    Rientra nelle vessatorie (1469bis, comma 6) nei contratti tra consumatore e professionista.
    Una penale superiore al compenso un qualsiasi giudice la riterrà manifestamente eccessiva e di conseguenza vessatoria nei confronti del consumatore.

    Saperlo è basilare alla discussione.
    Attendiamo.
     
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