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  1. Massimo Chimienti

    Massimo Chimienti Membro Ordinario

    Altro Professionista
    La plusvalenza si verifica solo nelle ipotesi previste tassativamente dalla legge che sono:
    • La vendita di terreni edificabili (sempre tassata)
    • La vendita di beni immobili acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni, con l'esclusione delle abitazioni adibite a prima casa per la maggior parte del tempo.

    Prima del 2006 erano escluse dalla tassazione le vendite di immobili pervenuti per successione o donazione.

    Dal 4 luglio 2006, è stata reintrodotta la tassazione della plusvalenza in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione, se rivenduto entro cinque anni dal precedente acquisto da parte del donante (resta l'esenzione per gli immobili pervenuti in eredità anche se venduti nei cinque anni).

    Il valore iniziale da considerare ai fini dell'imposta è il prezzo a cui il donante aveva in precedenza acquistato l'immobile.

    La possibilità di pagare un'imposta sostitutiva al momento della vendita, invece delle imposte ordinarie dovute nella successiva dichiarazione dei redditi, è stata limitata all'ipotesi di vendita di beni immobili acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni, (l'imposta sostitutiva dal 3 ottobre 2006 è stata notevolmente aumentata portandola dal 12,50% al 20%).

    E' stata invece esclusa la possibilità di avvalersene in caso di vendita di terreni edificabili, per i quali dunque la plusvalenza sarà sempre tassata nella dichiarazione annuale dei redditi.

    Cosa accade se Tizio ha ricevuto per donazione una casa di abitazione indipendente (acquistata dal donante prima dei cinque anni precedenti), con circostante suolo edificabile (terreno agricolo ai tempi della donazione)?
    Se si vendono separatamente scatta la plusvalenza sul suolo (terreno).
    Tuttavia, se con una fusione catastale si fanno graffare le due particelle e si procede con la vendita di una casa con circostante terreno, la plusvalenza non è applicabile.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ...... da parte del compratore o dei suoi familiari
     
  3. LucaPontellini

    LucaPontellini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La vendita di beni immobili acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni, con l'esclusione delle abitazioni adibite a prima casa per la maggior parte del tempo.

    Non è necessario che fosse stata acquistata come prima casa.
    E' rilevante solamente il fatto che il venditore (o un suo famigliare) vi abbiano effettivamente risieduto per la maggior parte del tempo (più della metà).
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  5. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    scusate l'ignoranza, ma per il calcolo della plusvalenza si considera solo il prezzo di vendita dell'immobile o in aggiunta anche le spese sostenute come il rogito o la mediazione immobiliare?
    buona giornata,

    bixente74 :fico:
     
  6. eluni

    eluni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Solo prezzo di vendita. :)
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Va calcolato il prezzo iniziale di acquisto + tutte le spese sostenute quali pacella notaio, costi di ristrutturazione dimostrabili con fattura, ecc...
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ero certo che questa agevolazione era riservata alla prima casa.
    Sai la normativa sulla seconda?
     
  9. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    i costi di mediazione possono rientrarci?
     
  10. LucaPontellini

    LucaPontellini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per antonello:


    Testo Unico del 22/12/1986 n. 917

    Art. 67 - Redditi diversi.

    Testo: in vigore dal 01/01/2007

    1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da societa' in nome collettivo e in accomandita semplice, ne' in relazione alla qualita' di lavoratore dipendente:
    a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
    b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu' di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e

    le unita' immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari,

    nonche', in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;

    Si parla genericamente di unità immobiliari urbane, non è indicato il fatto che siano state acquistate con l'agevolazione prima casa o meno.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me è uguale: l'unica differenza è che non devi ricomprare entro un anno....
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si.
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per LucaPontellini.
    Hai perfettamente ragione con la frase: Si parla genericamente di unità immobiliari urbane, non è indicato il fatto che siano state acquistate con l'agevolazione prima casa o meno.
    Mi ero fissato sull'acquisto di agevolazione prima casa.
    Buono a sapersi.
     
  14. bixente74

    bixente74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    secondo voi, la base di calcolo della plusvalenza comprende anche le spese condominiali, oltre a quelle notarili, di mediazione e di ristrutturazione?
     
  15. LucaPontellini

    LucaPontellini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sicuramente no quelle della gestione ordinaria.
    Se ci sono spese straordinarie penso di si.
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Solo i costi inerenti all’ immobile oggetto di cessione.
    Quindi sono detraibili: le spese di acquisto, le spese notarili, le imposte versate per l'acquisto, la provvigione pagata al mediatore, le spese di costruzione, di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria.
    Quindi anche le condominiali riferite a ristrutturazione e manutenzione straordinaria.
     
  17. tetobol

    tetobol Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nel caso di affitto a riscatto o rent to buy si stipula un preliminare e si fa l'atto definitivo qualche tempo dopo (nel mio caso tra 5 anni).
    Si farà tra 5 anni per non pagare le plusvalenze. Il problema è proprio questo:
    Il mio notaio dice che la plusvalenza ha effetto solo al momento della stipula dell'atto definitivo di vendita e non ha effetto retroattivo.
    Il commercialista del venditore dice invece l'esatto contrario, ossia che con il preliminare di vendita e quindi pagando gli affitti o caparre penitenziali mensili per 5 anni e la quota di compromesso che verranno poi scalate dal totale del immobile, la plusvalenza ha un effetto retroattivo e che anche se l'atto definitivo avviene dopo 5 anni, terranno in considerazione anche i rientri dei 5 anni precedenti.
    Girando in rete c'è chi dice che l'immobile non è venduto fino a che non si stipula l'atto definitivo e che quindi non sussiste plusvalenza visto che se non pago una rata-affitto l'immobile torna al venditore, dall'altro dicono che al momento della stipula del preliminare io divento atutti gli effetti il proprietario dell'immobile anche dal punto di vista fiscale.
    Il venditore paga o non paga questa plusvalenza??? C'è un modo per aggirare la cosa anche con una scrittura privata??
    Non so più a chi rivolgermi,
    Grazie mille...
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Scusa ma non è chiaro: tu acquisti con quella formula da un privato cge rivende?
    La proprietà passa dal momento in cui rogiti, non si calcola una plusvalenza da un preliminare..
     
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il compromesso...o anche il preliminare....oppure...la scrittura privata indica che c'è una cessione a titolo oneroso di un immobile acquistato o costruito da non più di 5 anni.
    Da quell'istante il fisco calcola la plusvalenza.
    Quindi è dovuta considerando la data del compromesso o preliminare o scrittura..........ed ha ragione chi lo ha detto (....dall'altro dicono....).......
    Se poi leggi le istruzioni in allegato al Quadro FT....Sezione I.....Elementi identificativi del cedente e dell'immobile.......è chiaro

    Aggiunto dopo 1 :

    ...dimenticato...ora arriva..
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mai sentita una cosa del genere..... :shock::shock:
     

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