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  1. ladym

    ladym Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In generale, se delle modifiche ad un immobile (es. frazionamento, costruzione di un soppalco) vengono accatastate, ciò significa che tali modifiche sono state effettuate in presenza dei dovuti permessi (DIA etc)? O può verificarsi la situazione in cui il geometra presenta un DOCFA per una modifica abusiva e il catasto effettua tutte le variazioni senza fare alcun controllo?
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La seconda che hai detto....

    Il catasto non è probatorio, quello che conta è il progetto presentato in Comune.
     
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  3. architetto giussano

    architetto giussano Membro Junior

    Certificatore energetico
    quando si presenta un docfa x diversa distribuzione interna x esempio, si deve comunque fare riferimento ad una pratica edilizia, indicando numero e anno di riferimento. sta al tecnico presentare la planimetria rispondente a quanto realizzato e a quanto concesso dal comune.
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il censimento all'Agenzia del territorio è una procedura di censimento fiscale di quanto in essere vi è su di un immobile sia esso terreno che fabbricato, poco importa se regolarmente eseguito dal punto di vista urbanistico, come esempio abbiamo la forzatura dello stato a censire immobili non presenti nella banca dati dell'agenzia del territorio (case fantasma) ed anche abusivi che regolarmente hanno fatto censire o censito automaticamente d'ufficio qualora gli aventi diritto non hanno ottemperato entro i termini previsti.

    Unica clausola di riferimento nella docfa è l'indicazione dell'ultimazione dell'immobile, la quale funziona solo ai fini del calcolo dell'eventuale sanzione per ritardato censimento e null'altro, io non ricordo una spuntatura dove si indichino gli estremi autorizzativi urbanistici.

    In definitiva un immobile può essere censito al catasto ed avere parti realizzate senza alcuna autorizzazione urbanistica.

    Sta al tecnico che redige il censimento di informare l'utente dell'obbligo necessario e dell'importanza urbanistico/commerciale dell'acquisizione dell'autorizzazione comunale.

    Ciao salves
     
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  5. architetto giussano

    architetto giussano Membro Junior

    Certificatore energetico
    @salves la possibiita' di inserire gli estremi della pratica ediliza ( e non urbanistica), nel docfa c'e,. Che poi uno non la inserisca e' un altro discorso...
     
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  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io mi chiedo, visto che tranne in pochissimi Comuni è richiesta la conformità urbanistica, quanti sono in effetti gli immobili non commercialbili : con una cifra non elevata un tecnico fa la conformità catastale e l'immobile "diventerebbe" regolare ?
    Anche a me risulta che è stato fatto un riaccatastamento di un immobile non conforme catatstalmente ed ora stanno andando all'atto di divisione ereditaria. Nella realtà è una pura messa in scena : cambieranno anche il notaio perchè il primo è stato reso edotto da me dell'imbroglio e penso abbia paura a rogitare.
    Il sistema della conformità catatstale non funziona. E' aggirabile. La Stato ha sbagliato macroscopicamente la legge 122/2010. Doveva includere la conformità urbanistica. Ma non lo ha fatto.
    Il catasto non è probabtorio, si dice, di fatto ai fini notarili lo è. Il notaio è esente da controlli e rogita...
     
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Un immobile parte o totalmente abusivo, ma accatastato, è quindi commerciabile ?
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Lo Stato secondo me lo ha fatto artatamente: ha lanciato il sasso e nascosto la mano... come se non sapesse come siamo messi e la pletora di regolamenti edilizi (uno per ogni comune...) tutti diversi gli uni dagli altri e spesso demenziali...
     
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  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Uno si ammala credendo che che deve fare questo e quello per essere quanto più possibile a posto. Poi chi è "esperto", ed i tecnici lo sono, sa che ogni cosa marcia per conto suo e nessuno fa i controlli incrociati. Al notaio si danno le visure catastali, con il loro limite, ed inconsapevolmente si può cadere in grossi problemi.

    Un mia cugina ha venduto ad un signore una quota di immobile (che è in comunione ereditaria con la mia famiglia) senza che lei risulti fra i proprietari in visura catastale.
    La legge 122/2010 prevede che il notaio faccia l'allineamento dei dati catastali. Io ho copia dell'atto notarile ed ho le visure catastali aggiornate.
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    No
     
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  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    potresti indicarmi in quale sezione trovo la possibilità di inserire gli estremi della pratica edilizia?

    Ciao salves
     
  12. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Un notaio più permissivo si, ma un notaio più professionale alla visione della visura con identificativi catastali diversi da quelli riportati nel rogito di provenienza come minimo chiede al venditore di come mai non coincidono i dati e poi agisce di conseguenza.

    Ciao salves
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    In linea teorica e di legge concordo pienamente con te.
    Ma......mi chiedo quale è il tipo di indagine che avrebbe dovuto fare il notaio prima di rogitare : (caso del rogito di vendita di mia cugina, di cui ho copia ) il notaio ha rogitato 2 immobili :
    - uno il principale, un appartamento di 7 vani catatstali.
    -una quota di un 1/4 di un altro immobile (1,5 vani catatstali) in comunione ereditaria con gli eredi di mio padre, in cui mia cugina non risulta neanche fra gli intestari al catasto ( vi compare solo sua madre, mia zia, defunta nel 1992). Inoltre la piantina catastale differisce dal vero per la presenza di un W.C.

    Il notaio, che per la legge 122/2010, deve verificare chi sono i proprietari e farne l'allineamneto catastale, raccoglie la dichiarazione che, a me non risulta corrsipondere al vero, la visura alla Conservatoria corrisponde alla visura al catasto come entrambi di sua proprietà.

    Quindi, a mio parere, tre motivi di nullità :
    -il retratto successorio
    -il w.c. di fatto ma inesistente in pianta catastale (e chi sa dove scarica questo w.c.)
    -la mancanza di allineamento catastale del secondo immobile, semi nascosto nel rogito principale (ma il Catasto ha rifiutato la voltura : URRAH !. Il Catasto no sarà probante ma è serio).

    Cosa ne pensi del notaio ?

    Io sono disorientato (oltre che danneggiato). L'azione legale sarebbe costosa e, quindi, lascerò perdere.
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Caro Salves, il notaio comunque ha interesse a rogitare, sopratutto se è anche il notaio della banca che fa il mutuo.
    Dicevano gli antichi romani : il danaro non puzza.

    Noi, di immobilio, continuiamo ad illuderci che gli atti sono nulli, che gli abusi edilizi vengano scoperti dai notai "professionali" etc... Forse su Marte, dove vive beatamente la nostra amica Limpida:fiore: . Qui sulla Terra è diverso.
     
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  15. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Purtroppo se il notaio ha rogitato si evince che una scappatoia l'ha trovata, poichè non credo che anche un più sprovvedutoo o permissivo notaio non abbia valutato la sua responsabilità a rogitare e che per eventuali azioni legali questi non ricadino alle parti, è il classico caso fatta la legge si trovato l'inganno, ed è in queste situazioni che si trovano a loro agio tutti quegli individui che speculano e cercano di portare al proprio mulino quanta più acqua possibile anche quella non di loro legittima spattanza.

    Ciao salves
     
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  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La scappatoia su cui fidano molo notai e parti consiste nel remoto interesse che un terzo ha nell'invalidare l'atto.
    Ed il terzo deve pure spendere e quindi deve avere un interesse che valga la spesa.
    Lo Stato è un danneggiato sicuro, ma lo Stato è una identità astratta.
    Ecco perchè dicevo, in un'altra discussione, siamo tutti perdenti. Io sono odiato da tutti i familiari per una questione di piantine gravemente non conformi. Nella mentalità comune sono tutti contro di me e non so come uscirmene.
    Il Catasto mi ha detto che loro non mandano ispettori, ma è il cittadino che si dovrebbe autodenunciare attraverso un tecnico abilitato che presenta un nuovo accatastatmento.
    Ciao
     
  17. ladym

    ladym Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nel DOCFA che è stato presentato dal geometra incaricato dal venditore c'è una casella intitolata "Note relative al documento e relazione tecnica" in cui il geometra ha indicato gli estremi della DIA di riferimento. Qualcuno in catasto verifica che questa DIA esista e che l'accatastamento corrisponda al progetto, o il dato viene preso per buono?
     
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Difficile prevedere cosa avvenga in un Ufficio.
    I risultati, però, sono sotto gli occhi di tutti.

    Oggi acquistare senza una certificazione di conformità urbanistica è sbagliato.
    Il famoso Atto notarile in base alla 122/2010 non ha nessun valore concreto : puoi denunciare per falso le parti.

    Mi sono reso conto con ritardo che devo dare atto che aveva pienamente ragione Umberto Granducato, mesi orsono, che insisteva sulla conformità urbanistica ed io non capivo, visto che la 122/2010 non ne parlava.

    Umberto ha centrato il problema : la conformità catastale (facilissima da ottenere in buona parte dei casi) non dice nulla.
    E' la conformità urbanistica su cui va spostato l'interesse.
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Ed è proprio quella che la legge, in grande malafede, non cita.
     
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  20. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Agli amici oramai consiglio di guardare la conformità urbanistica. Quella catastale, per il modo con cui è gestita, è una perdita di tempo e fa fare bella figura al notaio.
    Non è apparso un caso su immobilio che non abbiano sistemato in un attimo la catastale e con poche centinaia di euro.
     

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