L'agenzia immobiliare non vuole vendermi la casa

[MaxMatteo]

Cmq settimana prossima sentirò ai e gli chiederò un incontro anche con venditore, lui potrebbe rifiutarsi o è cmq tenuto a organizzarlo??

Non è obbligato, ma se vuole vendere lo vorrà certamente organizzare l'incontro...

Una domanda sulla clausola di sospensiva per mutuo: visto che richiederei il mutuo a condizioni agevolate lavorando io per un istituto bancario, solitamente i documenti all'ufficio competente quando vanno presentati?? In proposta devo solo mettere che l'offerta è subordinata all'ok della banca, ma quanto tempo devo far passare tra proposta, compromesso e rogito in modo da sapere se effettivamente mi danno il mutuo?? (è problematica particolare in quanto io ho già prima casa, ma in comune diverso, quindi per quella dell'ufficio mutui se sposto residenza nella nuova casa non dovrei avere problemi). Però non sono riuscito molto a capire, anche perchè non le ho chiesto esplicitamente, i tempi delle varie proposte con i tempi dell'accettazione del mutuo.

Per l'ottenimento del mutuo ti consiglio una di condizionare il contratto preliminare (art.1353 cc) con una condizione SOSPENSIVA (art.633 cc) riferita alla delibera di concessione del mutuo (atto formale con cui l'istituto di credito si impegna concedere mutuo mediante iscrizione di ipoteca alla data del rogito).

Certamente l'ai saprà consigliarti nel testo che, per esempio, potrebbe essere: "...considerato che il promissario acquirente deve ottenere un finanziamento ipotecario da parte dell'istituto XXX per la cifra di YYY mila euro, il presente contratto è sottoposto con condizione sospensiva all'ottenimento della delibera che autorizzi il su citato finanziamento, da ottenersi questa entro e non oltre il GG/MM/AAAA"
...in maniera stringatissima, ma il senso e questo.

 

[proge2001]

Non è obbligato, ma se vuole vendere lo vorrà certamente organizzare l'incontro...



Per l'ottenimento del mutuo ti consiglio una di condizionare il contratto preliminare (art.1353 cc) con una condizione SOSPENSIVA (art.633 cc) riferita alla delibera di concessione del mutuo (atto formale con cui l'istituto di credito si impegna concedere mutuo mediante iscrizione di ipoteca alla data del rogito).

Certamente l'ai saprà consigliarti nel testo che, per esempio, potrebbe essere: "...considerato che il promissario acquirente deve ottenere un finanziamento ipotecario da parte dell'istituto XXX per la cifra di YYY mila euro, il presente contratto è sottoposto con condizione sospensiva all'ottenimento della delibera che autorizzi il su citato finanziamento, da ottenersi questa entro e non oltre il GG/MM/AAAA"
...in maniera stringatissima, ma il senso e questo.

Quoto!
Se il proprietario si rifiuta di fare un incontro vuol dire che non è poi così interessato alla vendita.
Per quanto riguarda l'ottenimento del mutuo io ai miei clienti non faccio fare il preliminare di vendita se non ho la matematica certezza di ottenere il finanziamente. La condizione sospensiva che ha citato MaxMatteo io la scrivo nella proposta di acquisto.

 

[Utente Cancellato 10094]

scusate ma se metto quella dicitura nella proposta. Ad esempio la faccio settimana prossima dopo incontro, e metto che sospensiva valida per 45 giorni dalla data di stipula della proposta e compromesso dopo altri 15 giorni. Cosa succede se banca non mi concede mutuo?? riottengo l'eventuale assegno che do nella proposta, e ovviamente non devo più nulla per quella casa.

Ma se la banca per il termine che ho messo io non ha ancora dato parere positivo al rilascio del mutuo che succede??? solitamente per i mutui come funziona?? presento tutti i documenti, avvio pratica, mi calcolano la eventuale rata ma poi il parere se positivo o negativo quando la forniscono?? E quando poi danno la provvista dei soldi, solo al rogiro?? Ma poi tutti i documenti che servono in banca per fare gli accertamenti quando devo portarglieli, dopo che la proposta è accettata??

 

[MaxMatteo]

...il contratto vincolato da condizione sospensiva, ossia quell'evento futuro ed incerto, è valido ma EFFICACE solo all'avverarsi di detta condizione. Quindi, qualora non ti venisse data la delibera entro il temine pattuito, il contratto si scioglie di diritto senza penalità e rivalsa tra le parti: non ci rimetti nulla nemmeno la mediazione. Per la caparra ti consiglio, ovviamente, di emettere un assegno non trasferibile a nome del promittente venditore e lasciarlo in deposito da un fiduciario (l'ai) fino all'avverarsi o meno della conditio. Se questa si avvera il fiduciario lo verserà al promittente venditore, altrimenti lo riconsegnerà a te.


Punto1) personalmente vincolo un contratto con il mutuo quando il cliente è, a mio modesto parere, in possesso di tutti i requisiti per poter ottenere il finanziamento richiesto;
Punto 2) per ottenere un normale finanziamento sono sufficienti 15/20 gg esageriamo ed arriviamo a 30gg;
Punto 3) normalmente la banca per l'istruttoria richiede copia della proposta accettata o del preliminare;
Punto 4) se richiedi un mutuo con garanzia ipotecaria i soldi ti vengono dati al momento della sottoscrizione dell'ipoteca stessa, quindi al rogito;
Punto 5) per ogni informazioni sulle condizioni del mutuo e dell'istruttoria rivolgiti al tuo istituto di credito!

Cordialmente.

PS: ho capito male o lavori in una banca?!?

 

[Utente Cancellato 10094]

si lavoro in banca ma non in filiale e con i mutui proprio non c'entro nulla. Quindi in qualità cmq di dipendente, mi hanno detto che posso accedere al mutuo agevolato ma nulla di più e parlare con gli uffici preposti non è poi così semplice, o cmq non è che ti diano troppo retta come se dessero tutte le conoscenze per scontate!!!!!

Oggi provo a sentire la responsabile della filiale dove ho il conto, anche se mi hanno detto che mutuo per dipendente viene gestito a livello centrale, in quanto serve delibera del cda, per quello che mi risultava strano riguardo i tempi. Penso che prima che mi arrivi ok del mutuo non siano sufficienti 20 giorni.... al limite forse lasciano una pre-delibera in base alla mia capacità reddituale e in base ai dati della proposta che gli dovessi portare, una volta accettata???

Ma quindi il controllo delle piantine catastali, il perito per la valutazione dell'immobile, la visura catastale storica affinchè l'immobile sia libero da qualsiasi gravio quando vanno dati alla banca?? Mi sfugge questo punto. Credo che per darti ok ad erogare mutuo, la banca abbia necessità di fare questi controlli!!!!!!

 

[MaxMatteo]

ti sei già risposto da solo: senti la responsabile di filiale e fatti comunicare i documenti necessari.
Normalmente: (oltre alla proprie doc. fiscale... ndr) serve visura conservatoria, visure ipotecarie, perizia sull'immobile, proposta d'acquisto accettata o preliminare.

 

[proge2001]

Aggiungo che normalmente le banche danno delibera di mutuo dopo che il perito nominato ha stilato la sua perizia. Qui da noi il tutto si svolge in non più di 20 giorni

 

[Utente Cancellato 10094]

Mi hanno detto quelli dell'ufficio mutui, che praticamente devo fare la richiesta entro il 15 del mese al fine di poter portare la proposta in commissione che si riunisce per la fine del mese. Ma in questa fase so se verrà approvato oppure no?? perchè sempre la collega mi ha detto che infine l'approvazione deve essere autorizzata dal cda.

Quindi volevo sapere se io metto in proposta prezzo di vendita, negozio commissione che devo dare agenzia e do assegno NT intestato al venditore di 500 euro ad esempio e subordino tutta la stessa a periodo di sospensiva per ok da parte della banca cosa succede se nel tempo che inserisco io come sospensiva (45 gg è troppo per una proposta) la banca non mi fornisce risposta?? Poi banca non ha bisogno di fare controlli per vedere se immobile vale effettivamente quanto la pago (necessaria quindi perizia), se non ci sono ipoteche o altre situazioni particolari (penso sia necessaria visura catastale storica) etc... Inoltre tra i documenti richiesti, c'è anche compromesso, quindi si presumo che tutta la documentazione verrà analizzata solo dopo che io ho fatto compromesso, e non basta quindi la sola proposta, anche se accettata.

Ma io come faccio a fare offerte senza sapere se poi banca me lo accetta e come faccio ad andare al compromesso (dove presumibilmente dovrò pagare parecchi soldi per bloccare l'appartamento) senza sapere se ho ok della banca?? Solitamente quanto tempo passa per sapere se c'è approvazione del mutuo? Fanno una sorta di pre-delibera oppure bisogna aspettare la delibera definitiva?

Inoltre se non lo accettassero o cmq non rispondessero nei tempi previsti, perdo i soldi che ho dato al venditore e l'AI ha diritto alla sua provvigione?

Ho diversi dubbi come potete vedere soprattutto riguardo i tempi da inserire e da far intercorrere tra proposta, compromesso e infine rogito.

 

[proge2001]

Allora mettiamo un pò di chiarezza ( anche se dovrebbe essere la tua Agenzia a farlo!!):
Per prima cosa fai una proposta di acquisto vincolata all'ottenimento del mutuo. Alla banca darai questo documento e non il preliminare di compravendita in quanto gli spiegherai che il compromesso sarà redatto solo ed esclusivamente se sarà deliberato il mutuo ( le banche accettano sempre la proposta d'acquisto controfirmata dalle parti in quanto non è obbligatorio redigere un preliminare). Nella proposta di acquisto, se i venditori sono d'accordo, tieniti un tempo di delibera mutuo di circa 30 giorni ( che sono sicuramente sufficienti); al limite quando scrivi la clausola sospensiva, se ai venditori va bene, aggiungi ".....e comunque non prima della delibera dell'Istituto di Credito".
Le banche normalmente rilasciano un pre-delibera se non è stata fatta ancora la perizia, nel momento in cui viene redatta la perizia avrai la delibera definitiva. E' difficile in questo momento quantificare la tempistica perchè dipende da molti fattori, non ultimo quanto tempo occorre al perito per la perizia, però ti ripeto da noi ( Rimini) il tutto si svolge in non più di 30 giorni. E' chiaro che dovrai avvertire la banca della tua urgenza in una risposta.

 

[MaxMatteo]

Ti ripeto:
- fai una proposta di acquisto che, se accettata, vale come un preliminare oppure, visto che vi vedete tu, il proprietario e l'ai fate direttamente un preliminare (propo.acq. o preliminare falli sempre vincolati a condizione sosp.)
- versa al fiduciario una caparra con assegno nt (500€ sono ridicolmente pochi!)
- inserisci la condizione di sospensività con il temine di 30 giorni
- fai formale richiesta alla banca con la successiva produzione di tutta la documentazione necessaria

Se la banca di concede il mutuo dandoti la delibera DEVI procedere alle obbligazioni nascenti al contratto preliminare/proposta, quindi tu devi comperare!
Se la banca non ti concede il mutuo oppure non di da la delibera entro i termini previsti, il contratto perde validità e l'assegno di caparra dato al fiduciario ti viene restituito.