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  1. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ciao vi riporto il mio caso che è ancora in essere in quanto accaduto da poco. A fine gennaio, esce su un portale un annuncio per un trilo di 85 mq a 180k euro. Chiamo e chiedo maggiori info (è la prima volta che prendevo contatto con questa AI che non è tra i brand famosi) e già a tel mi dicono che la proprietà avrebbe chiuso a 170 e con consegna dopo un anno in quanto stanno vedendo immobili in costruzione. Fisso appuntamento per qualche giorno dopo, e dopo averla vista, parlando con la venditrice ci dice che questione della consegna si può anche rivedere andando in affitto per qualche mese se a noi dovesse interessare prima (quindi probabilmente avevano capito che ci interessava). Alla macchina prima di andare via chiedo all'AI il dettaglio delle spese da sostenere visto che compriamo 50% come 2a casa. Il giorno dopo mi manda il conteggio e ci invita in agenzia per il week end seguente per parlare con titolare (quindi diciamo passati al massimo 1 settimana). Lì dopo due orette di conversazione gioviale, chiudiamo discorso dicendo che noi al massimo saremmo potutui arrivare a 175k euro comprese spese (che ammontavano a 18k con commissione agenzia 3%+IVA e onorari del notaio come importo massimo....) Ci aveva quindi fatto capire che eravamo un pò lontani ma avrebbero parlato con proprietà e poi con notaio per vedere di limare parte di spese che incidevano notevolemnte sul ns budget di spesa. Tengo a precisare che non ci hanno fatto firmare nè sottoscrivere nessun documento, ma è stata solo una cosa verbale.

    Qualche giorno dopo mi chiamano dicendo che proprietà non aveva accettato, in quanto i 165k (non so da dove li abbia tirati fuori, visto che 175k-15k valore a cui probabilmente avrebbero potuto portare le spese fa 160k che era infatti la ns valutazione/offerta per il solo appartamento) erano troppo pochi. Io gli faccio notare che a 170k mi avevano detto loro che proprietà avrebbe venduto quindi in questa fase di mercato non era troppa la differenza. Mi rispondono che adesso il prezzo adesso è fisso a 180k non trattabile ,riuscendo forse a venire incontro sulla consegna (6 mesi).

    Ora l'annuncio è sempre lì, però stranamente i mq commerciali sono diventati 92 dagli 85 iniziali e nulla viene più detto sulla consegna. Qualche giorno fa ho fatto chiamare di nuovo in agenzia da un mio amico e gli è stato detto che prezzo è 180, che immobile ne vale e non ci sono da fare lavori. Alla domanda della trattabilità, l'AI ha detto che non sono molto trattabili ma nell'rdine dei 5k si potrebbe chiudere, e anche sulla consegna ha confermato che potrebbero lasciarla libera per maggio/giugno!!! (quindi 3 mesi e margine di trattativa che a me nella risposta via mail ha praticamente assolutamente escluso).
    A questo punto io non li ho più chiamati anche perchè mi sembra veramente poco seria come cosa e mi viene forte dubbio che neanche abbiano inoltrato la proposta, visto che avrebbero dovuto rinunciare alla commissione d'agenzia piena.

    Voi che suggerimenti potete darmi, come mi conviene operare al fine di riuscire a carpire qualche informazione in più. L'immobile non ci dispiace ma noi a quella cifra proprio non arriviamo. La cosa strana è che prima, ormai 2 mesi fa, prima anche di vederlo il prezzo era 170 (e da qui noi abbiamo fatto un'offerta leggermente inferiore), ora invece con mercato ancora cmq fermo sono tornati a un prezzo di vendita come quello richiesto! Mi sembra abbastanza assurda come cosa.... penso che sarebbe dovuta intervenire l'agenzia dicendo al venditore, guarda che così ci fai perdere il cliente... non può dire prima un prezzo a cui avrebbe venduto e poi rimangiarsi la parola.... peòr mi sembra che questa AI faccia solo gli interessi del venditore.

    Attendo Vs consigli in merito.
    Saluti
     
  2. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ultima cosa: siamo venuti a conoscenza che abbiamo degli amici in comune con questa coppia di venditori e quindi robabilmente riusciremmo a parlarci direttamente. Fermo restando che riconosceremmo cmq il lavoro svolto all'agenzia, pagandogli quindi la % della commissione di agenzia seppur dopo una buona trattativa :), secondo voi è consigliabile contattarli per sapere se effettivamente hanno ricevuto la ns prima offerta e capire, magari davanti a un buon caffè, che reali intenzioni hanno e a che prezzo chiuderebbero e a quale condizioni???

    Non vorrei che l'AI non ci abbia preso troppo in considerazione visto che la ns offerta prevedeva sia un ribasso sul prezzo dell'immobile ma anche una bella limatura alla loro commissione. Visto che l'immobile è in una zona abbastanza ricercata e non è brutto, secondo me a loro fa gioco avere quell'annuncio per aumentare i contatti con potenziali clienti, e prevedono alla fine di riuscire a concludere con qualcuno che gli riconosca la % piena o cmq più alta della nostra. Questa è più o meno l'impressione che ci hanno fatto...
     
  3. Il Mattone

    Il Mattone Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Voi avete fatto la proposta per scritto? Se non l'avete fatta, andate in agenzia e fatela alla cifra e coi termini da voi preferiti, e poi vedete...
     
  4. Jordano

    Jordano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Situazione nn semplice, secondo me hai ragione e l'agenzia nn si sta comportando bene. Io venditore se uno mi offrisse 160.000 (avendo un appartamento in vendita a 180.000) , se rifiuto la prima offerta, vorrei vedere la parte promittente acquirente di persona e fissare un incontro con l'agente immobiliare. Mi sembra strano che nn sia avvenuto così . Dovresti mandare un amico a sondare il terreno direttamente con il venditore. Se noti che il venditore puo' scendere di prezzo , allora fai una proposta d'acquisto. Se viene accettata e poi vuoi fare un preliminare o sei gia' pronto a saldare e vai all'atto, manda una raccomandata all'Agenzia con l'invito a presentarsi all'atto o al preliminare e di prepararti la fattura del 3% + IVA.
     
  5. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Mi fa specie sentire un sacco di critiche verso questo ai e poi vedere che il suo comportamento è criticabile, ossia ha paventato un contatto diretto con il venditore per poi pagare, ad affare concluso, una tantum di compenso, ossia comportamento in frode al mediatore.

    Ti suggerisco quindi: mettere nero su bianco la tua offerta: vai dal'ai e sottoscrivi una proposta di acquisto alle condizioni che vuoi, attendi l'esito ed eventualmente fai una controfferta: Un buon ai in caso di mancata accettazione della prima prop. carpisce dal venditore le condizioni che se leggermente modificate, troverebbero accettazione.

    Parti dal presupposto che l'ai non ha interesse a tenere in portafoglio immobili appartamenti invenduti ma ha interesse e vantaggio a venderli! Quindi farà il possibile per poter farvi concludere l'affare!

    cordialmente

    PS: ricordati che l'ai ti sta aiutando nel risucire a concludere (e da quanto dici ad un prezzo notevolmente più basso= perché dovrebbe anche scontarti il suo compenso?)
     
  6. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Fabiodl, fatto salvo, come dici, che pur contattando la proprietà riconoscerai all'agenzia il compenso per il lavoro fatto, prova a sentire i venditori che potrebbero porti di fronte a 2 scenari: 1- erano al corrente di tutto ma la tua proposta era tanto bassa da non presupporre neppure l'incontro con loro; 2- non ne sapevano niente; Nel primo caso, se arriverai ad una cifra accettabile per il venditore, dovrai comunque riconoscere la piena provvigione all'agenzia che si era comportata correttamente, mentre nel secondo caso potrai andare con il venditore in agenzia a pretendere spiegazioni e "grandissimi" sconti all'agenzia poco corretta.
     
  7. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ma sinceramente posso rischiare qualcosa se dovessi riuscire tramite appunto amici comuni a contattarli, ma loro invece di chiamarci avvisano l'ai??
    Io vorrei poter far tutto alla luce del sole e in modo corretto, tanto più cmq la disponibiltià almeno nel primo incontro da parte dell'agente a venirci incontro sulla commissione di agenzia (almeno questo ci aveva detto lui), l'unica cosa che mi preoccupa e sinceramente mi lascia un pò perplesso è l'atteggiamento dei venditori che prima accetterebbero un prezzo (170 già prima di andarlo a vedere secondo quando detto al telefono da AI e poi ribadito in strada dopo averlo visto) e ora sembra che i 180 per noi siano intrattibili mentre per un finto acquirente (il mio amico) si possa arrivare a 175. Non capisco se stanno facendo gioco sporco agenzia o venditori... pensavo che contattarli direttamente potesse togliermi questo dubbio,ma ho timore che se fossero proprio i venditori a essere scorretti e poco professionali, andando poi a dire all'ai il mio tentativo di contatto, rischi magari penali anche se poi non acquistiamo nulla.
     
  8. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    un ulteriore consiglio: visto che come detto la prima volta non mi hanno fatto firmare nulla e quindi non so se sia stata inotrata o meno, secondo voi settimana prossima quando torniamo in agenzia e gli diciamo che vogliamo fare una proposta d'acquisto, dopo aver deciso il loro compenso nero su bianco e indicando in proposta le varie clausole (come sospensiva per mutuo, o immobile di alcun tipo di vincolo) vi conviene indicare come valore di acquisto la nostra prima offerta (quindi 160) oppure eventualmente aumentarla un pò, visto che noi saremmo disposti dopo aver rivisto meglio appartamento a offrire qualcosa di più??
    Nel caso dovessimo offrire ancora 160, loro possono rifiutarci di farcela inoltrare, adducendo che essendo già stata la prima offerta che gli abbiamo fatto, seppur non per iscritto, i venditori si sono già rifiutati??
    Il mio timore è che offrendo già in proposta qualcosa di più siamo a rischio di un'eventuale controfferta che poi limiterebbe la trattativa, visto che la nostra nuova offerta sarebbe già molto vicina al nostro limite massimo di spesa!!!!
     
  9. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    che in questo paese non si sia liberi di incontrare persone... sopratutto senza intenzioni malevoli...comunque, a scanso di equivoci, io la risolverei così: andrei dall'agenzia chiedendo un incontro con la proprietà per rinegoziare la proposta fatta senza entrare nei termini della proposta che farete solo in presenza del venditore. se l'agenzia non si rende disponibile, a mio parere sei autorizzato anche eticamente a contattare il venditore....se invece il venditore dovesse chiamare subito l'agenzia per via del tuo contatto nonostante tu abbia anticipato l'intenzione di pagare comunque l'agenzia, probabilmente hai a che fare con un cretino che in quanto tale avrà costruito anche la casa da cretino e quindi....cercati un'altra casa.
     
  10. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ritengo che l'errore di fondo di questa trattativa sia stato offrire una cifra spese comprese. Anche a me qualche volta capita di clienti che fanno l'offerta tutto compreso ( per carità, giustificabile dal punto di vista dell'acquirente) ma io subito metto in chiaro che un conto è l'offerta del prezzo dell'appartamento ed un conto sono le spese.
     
  11. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    'mmazza che complicazioni, ricapitoliamo:
    tu la casa la vuoi
    il venditore la vuole vendere.
    tu vuoi offrire 160
    il venditore ne chiede 180 (mi pare una bella differenza)
    tu hai un sacco di dubbi (a tuo parere pare che tutti cerchino di bidonarti)
    Soluzione:
    contatta l'ai, chiedi di fissare un incontro nel suo ufficio, in presenza anche del venditore per raggiungere un accordo, tu salirai di qualcosa, lui scenderà di qualcosa e se il tira-e-molla è equo raggiungerete l'accordo che siglerete immediatamente con il contratto che l'ai avrà già pronto, tutti felici nessuno scontento. Stop.

    cordialmente
     
  12. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    si lo so che è un pò un metterci un bastone tra le ruote il fatto di fare un discorso tutt'uno, ma almeno nella prima fase non sapendo nulla su rendita catastale etc ci siamo basati sul loro preventivo per le spese, e dovendo io comprare metà come seconda casa queste spese incidono notevolmente. Cmq settimana prossima torniamo proprio da loro, in quanto mi sono fatto fare da notaio di mia fiducia il preventivo per tutte le spese (mi sono fatto dare da ai le rendite e piantina catastale, non ho chiesto codice fiscale e dati anagrafici dei venditori che invece servono al notaio per fare visura catastale storica) e quindi parleremo del solo appartamento e compenso agenzia.

    Anche io penso sia più l'ai a essere un pò poco professionale, considerando si che loro hanno interesse che un appartamente venga venduto al più presto, ma essendo cmq un'agenzia piccola in un comune piccolino, avere una visibilità buona per un appartamento in una zona cmq ricercata, può servirgli per trovare altri potenziali clienti per altri immobili... e ripeto con noi avrebbero dovuto abbassarsi abbastanza la provvigione, in quanto in prima istanza avevamo offerto una cifra per la trattativa conclusa, appartamento più spese che ripeto erano cmq come importi massimi senza trattative pari a 18k. Il problema è che ora sembra che i venditori a 170 non vendano più e quindi prezzo è tra i 175 e i 180!!! Assurdo cmq che in una fase di mecato così escano con un prezzo (180) e quello rimanga.... ok anche se fosse un prezzo cmq di mercato, sono poco intelligenti dal punto di vista commerciale, in quanto presumo che un cliente VOGLIA comunque sempre trattare un minimo, anche al solo fine di aver la percezione di aver fatto un buon affare!!!!

    Ho letto anche che nel mandato di esclusiva con cui venditori hanno conferito immobile all'ai per la vendita, devono indicare un prezzo di vendita e uno anche al quale sono disposti a chiudere. Quindi presumo che inizialmente quindi il primo sia stato fissato a 180 e il secondo a meno di 170 visto che a 170 già al telefono ci avevano detto che l'affare si sarebbe concluso... ora cosa può essere successo?? o non hanno esclusiva, o hanno dovuto farne una nuova?? O possono cmq durante periodo di esclusiva venditori cambiare idea su prezzo a cui venderebbero?
     
  13. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il prezzo più alto potrebbe derivare dal fatto che inizialmente i proprietari chiedevano la consegna quantificata in un anno poi successivamente l'hanno abbassata a qualche mese in quanto sarebbero andati in affitto; probabilmente l'aumento di prezzo potrebbe coprire le spese per l'affitto. Comunque, ripeto, in questa trattativa manca la chiarezza e soprattutto il dialogo. Se fossi io l'agenzia incaricata alla vendita, convocherei tutti in ufficio e chiarirei tutto (consegna, eventuale consegna ad un anno ed eventuale consegna a breve, spese di agenzia e quant'altro) dopodichè se riuscite a mettervi d'accordo faccia a faccia con l'agenzia presente firmate tutto.
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io suggerisco un incontro in agenzia in presenza della parte venditrice: è la cosa piu chiara e semplice.:stretta_di_mano:
     
  15. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti avevo anticipato la risposta di 30 secondi:^^:
     
  16. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    fabiodl, fai troppo illazioni...
    parlando del prezzo proposto potremmo fare 10, 100, 1000 ipotesi ma sarebbero solo ipotesi.
    Attendo a non confondere la probabilità prospettata dall'ai in una certezza matematica... sono due cose ben diverse.
    Il punto è che, a quanto pare, il proprietario abbia affidato l'incarico di vendere per 180.0000 e che tu voglia offrirne 20.000 di meno: che questo lo hai deciso tu, che te lo abbia consigliato l'ai, o che te l'abbia suggerito la colomba pasquale in rotta per la terra santa poco conta... tanto l'ultima parola spetta sempre e solo al proprietario.
    fissa l'appuntamento con lui e l'ai e tentate di raggiungere l'accordo, per il resto cerca di fidarti dell'ai che hai difronte, sa fare il suo lavoro di certo... e mira a far chiudere la trattativa... gli conviene di certo (e molto di più che tenerselo in vetrina invenduto ndr)

    cordialmetne
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    azz.... :^^:
    :stretta_di_mano:
     
  18. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    COnsiglio pure io un incontro con i venditori o una proposta scritta in modo da smuovere le acque se no qui effettivamente restiamo nel campo delle cento pertiche................se ma forse ecc. non fare passare tanto tempo, un incontro o dentro o fuori.
     
  19. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    scusa ma non capisco tue risposto... sto per spendere 180 e passa euro, penso sia legittimo porsi dei dubbi considerando che cmq sarebbe mio primo acquisto. Inoltre tu parli che la mia offerta sia stata 20k meno del prezzo richiesto, ma al telefono loro la prima volta mi avevano detto che prezzo al quale avrebbero chiuso sarebbe stato 170k. Quindi mia proposta era sotto 10k... ovvio c'era problema iniziale della consegna.

    Cmq settimana prossima sentirò ai e gli chiederò un incontro anche con venditore, lui potrebbe rifiutarsi o è cmq tenuto a organizzarlo??

    Una domanda sulla clausola di sospensiva per mutuo: visto che richiederei il mutuo a condizioni agevolate lavorando io per un istituto bancario, solitamente i documenti all'ufficio competente quando vanno presentati?? In proposta devo solo mettere che l'offerta è subordinata all'ok della banca, ma quanto tempo devo far passare tra proposta, compromesso e rogito in modo da sapere se effettivamente mi danno il mutuo?? (è problematica particolare in quanto io ho già prima casa, ma in comune diverso, quindi per quella dell'ufficio mutui se sposto residenza nella nuova casa non dovrei avere problemi). Però non sono riuscito molto a capire, anche perchè non le ho chiesto esplicitamente, i tempi delle varie proposte con i tempi dell'accettazione del mutuo.
     
  20. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...ma amico mio, ti sembrano pochi 10-20mila euro meno su un prezzo di 180? A me non proprio... e ti ripeto lascia stare che ti sia stato suggerito di offrire xmila euro in meno, chi decide è sempre e SOLO il proprietario.

    Io capisco che paventarti la possibilità di acquistare l'immobile a delle condizioni più favorevoli sia per te meglio, a maggior ragione se ti vengono suggerite dall'ai... avresti l'aspettativa, peraltro lecita, che l'affare si possa concludere, ma mai fare i conti senza l'oste.
    E poi, purtroppo, l'ai può consigliare ma non può costringere nessuno a fare una proposta di acquisto o a farla accettare.

    Per spiegarti meglio ti faccio questo esempio: SE all'ai fosse stato conferito un incarico scritto per intermediare la vendita del suo immobile al prezzo di €180.000 con salto al rogito da effettuarsi entro il 30/10/2010 e con una caparra di almento il 10% del prezzo di cui sopra. Tu con l'ai fai una proposta che non si discosta di nemmeno una virgola dall'incarico e quindi, sempre per esempio, fai tramite l'ai una proposta irrevocabile nella quale ti impegni a pagare €180.000 per l'acquisto dell'appartamento e che verserai all'accettazione (o al preliminare) una caparra di 18.000 (il 10% come da incarico) e sottoscriverai il rogito saldando il prezzo entro il 30/10/2010 proprio come indicato in incarico: penseresti di avere certamente acquistato, aversi l'ASPETTATIVA... e invece il proprietario non vuole accettare la proposta seppure confacente pienamente alle condizioni indicate nell'incarico all'ai... e lo può fare purtroppo, è pazzesco, non capita di frequente, ma può succedere e l'ai non può obbligare il proprietario...

    Non vorrei che fosse successo qualcosa di analogo...

    Fammi sapere come prosegue, so sempre lieto di aiutare nel mio piccolo.

    Cordialmente
     

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