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  1. leonardo52

    leonardo52 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Secondo la nuova legge sul Condominio, chi compra deve pagare le spese dell'esercizio in corso e l'anno precedente, se chi vende era moroso.
    Nel 2016 ho comprato un alloggio e il venditore PER L'ALLOGGIO VENDUTO era a posto con tutti i versamenti, anzi aveva già pagato tutto l'anno in corso e gli ho rimborsato pro quota i mesi fino a fine esercizio.
    Purtroppo nè io, nè l'agenzia, abbiamo chiesto la situazione generale del Condominio.
    A fine 2017 a un condomino moroso da più di 10 anni (circa 5000 € di spese accumulate) gli hanno venduto all'asta l'alloggio e siccome c'è una banca in mezzo, per un mutuo, le spese arretrate sono rimaste a carico del condominio. E qui sorge la domanda.
    Fermo restando che chi ha comprato all'asta l'alloggio si paga l'esercizio in corso e il precedente, rimane la domanda: come si ripartisce il resto? ovvero le spese dal 2007 al 2015?
    L'Amministratore, nel riparto preventivo per il 2018, ha ripartito in base ai millesimi esistenti ad oggi.
    E quindi, io, e altri che hanno comprato recentemente, si trovano a pagare spese di 10 anni fa, mentre la legge prevede che chi compra deve solo pagare gli ultimi due anni, come scritto anche nell'atto notarile.
    Secondo lo spirito della legge, le spese "vecchie" non dovrebbero ricadere su chi ha venduto?
    Si dà il caso che chi sta vendendo questi alloggi è lo stesso proprietario che è ancora tra noi perchè ne ha ancora uno da vendere. Quindi non c'è neanche il problema per l'Amministratore di andare a cercare il venditore ai Caraibi, basterebbe fare il riparto in alto modo.
    Qual è la corretta interpretazione della legge, a parte la comodità dell'Amministratore?
    Ringrazio in anticipo chi vorrà rispondere.
     
  2. miciogatto

    miciogatto Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    L'amministratore da qualcuno questi soldi deve prenderli.

    - Non può prenderli dai nuovi proprietari (che come dici correttamente per legge rispondono solo per esercizio di anno in corso e anno precedente. Vale per te che hai acquistato normalmente e vale anche per chi ha acquistato in asta giudiziaria)

    - Non riesce a prenderli dal vecchio proprietario, con cui ha già ottemperato all'obbligo di attivare il recupero forzoso e che presumibilmente adesso è incapiente (a meno che non erediti, si metta a lavorare non in nero, percepisca pensioni, ecc)

    Cosa può fare il condominio se non ripartire pro-quota tra tutti i proprietari?

    Per approfondimenti sentiamo anche i nostri esperti in condominio @bit100 e @Andrea Occhiodoro
     
  3. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se si invia all'amministratore entro 30 gg dal rogito l'atto in originale, valgono i due anni retroattivi. Senza l'invio, si va oltre
     
  4. Andrea Occhiodoro

    Andrea Occhiodoro Membro Ordinario

    Amministratore di Condominio
    Miciogatto ha ragione. Le spese antecedenti l'esercizio di acquisto ed il precedente sono di competenza del vecchio proprietario. Solamente in caso di impossibilità di recupero da quest'ultimo (già esecutato dai creditori privilegiati), come ultima ratio la compagine condominiale attuale dovrà farsi carico pro quota millesimale dei debiti pregressi. Nel caso di leonardo52 però il venditore è ancora condòmino e quindi è più comodo eseguire il tentativo di recupero. Il mio consiglio è di nominare un legale con il mandato iniziale di indagare sulla solvibilità di questa persona prendendo in esame anche l'immobile che ancora possiede in condominio. Se esso non fosse gravato da ipoteca iscritta dalla banca mutuante oppure il debito residuo non fosse superiore al valore di mercato dell'immobile allora potrete decidere di mandarlo all'asta ampliando il mandato al legale. In alternativa pagherete solo la parcella relativa alla fase di indagine.
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  5. leonardo52

    leonardo52 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Questo dove sta scritto? Il rogito è un atto pubblico e l'Amministratore può e deve conoscerlo, non è un appunto che sta nelle mie tasche. Inoltre nel rogito c'è semplicemente quello che dice la legge. Ci lamentiamo della burocrazia e poi inventiamo ogni giorno delle complicazioni.
     
  6. leonardo52

    leonardo52 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il signore è ampiamente solvibile, è una persona corretta, la cifra in gioco non è grossa. Ma se l'Amministratore fa il riparto più comodo e semplice per lavorare meno, è ovvio che sta zitto. Prima di mettere un avvocato contro il condomino venditore, io lo metterei contro l'Agenzia che non ha dato tutte le informazioni e/o all'Amministratore.
     
  7. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Art. 63 disp. att. c.c. (commi 1-3) - Spese Condominiali

    Fonte Art. 63 disp. att. c.c. (commi 1-3) - Spese Condominiali
    www.condominioweb.com
     
  8. Andrea Occhiodoro

    Andrea Occhiodoro Membro Ordinario

    Amministratore di Condominio
    Se le cose stanno così non ti rimane che andare in assemblea e far valere le tue ragioni, convincendo gli altri condòmini dell'errata ripartizione preventiva eseguita dall'amministratore. Se l'assemblea però delibererà la ripartizione così come predisposta dall'amministratore, per non pagare sarai costretto ad impugnare la delibera.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A me pare opportuno, prima di esprimere un parere, chiarire chi sia questo "venditore solvibile": io non l'ho capito con sicurezza, se leggo le risposte.
    è il venditore da cui Leonardo ha regolarmente acquistato, o si parla dell'ex proprietario moroso cui il proprio alloggio è stato acquisito all'asta?

    Scontato il fatto che l'esecutato sia insolvibile, e verosimilmente non sia quello che oggi possiede ulteriori appartamenti in vendita, la domanda diventa: questi arretrati di gestione spettano a Leonardo, attuale proprietario, o al suo venditore ?

    Teoricamente l'amministratore dovrebbe chiedere il saldo a Leonardo, e sarà Leonardo a dover agire a sua volta verso il suo venditore.

    Se riesce a chiudere la vertenza con un accordo logico tra le varie parti coinvolte, certo la soluzione sarà più facilmente raggiunta.
     
  10. leonardo52

    leonardo52 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il venditore solvibile è il signore che ha venduto a me l'alloggio nel 2016 e che ne ha ancora uno in vendita nello stesso condominio.
    Aggiornamento: ho parlato ieri all'Amministratore (dopo la mia lettera raccomandata in cui esponevo la mia interpretazione) e sembra disposto a rivedere il riparto, accettando le mie osservazioni. Staremo a vedere.
    Le cifre in gioco sono veramente minime. Ma è una questione di principio. La legge dice una cosa, il rogito la ribadisce e poi i riparti si fanno in altro modo, mah!
    Comunque per 130 € non andrei mai da un avvocato (che per me meriterebbero di morire tutti di sete).
    A questo proposito è istruttiva la risposta di Bastimento: l'Amministratore ignora la legge, fa quello che è gli è più comodo, poi chi non è d'accordo, fa causa. Una specie di cassa integrazione per Avvocati. Poi ci lamentiamo che in Italia c'è troppa burocrazia, troppi lacci e lacciuoli.
     
  11. leonardo52

    leonardo52 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Questo riguarda il venditore, che sicuramente lo ha fatto, per far cessare i suoi oneri a partire dalla data dell'atto. Quindi l'Amministratore sapeva benissimo che l'alloggio era stato venduto ma ha fatto il riparto alla buona, senza tenere conto di tutto.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il mio intervento era in riferimento alle risposte 2 e 4 (miciogatto e occhiodoro): miciogatto non aveva inteso la tua domanda, visto che intendeva come "venditore" l'esecutato.

    Nella situazione da te meglio descritat con l'ultimo intervento, hai sicuramente ragione: l'amministratore aveva tutti gli elementi per procedere contro il vecchio proprietario del tuo alloggio, che oggi è ancora condòmino.

    Purtroppo credo invece di poter confermare che nel caso non lo fosse più stato, all'amministratore non restava che addebitare pro quota anche a te, gli arretrati, non avendo più titolo per pretenderli da uno che non è più condomino.
    In quel caso solo tu, come acquirenre, mantenevi questo diritto.
     
  13. Andrea Occhiodoro

    Andrea Occhiodoro Membro Ordinario

    Amministratore di Condominio
    Volevo solamente precisare che l'eventuale perdita della qualità di condòmino non fa venir meno le obbligazioni del soggetto verso il condominio. L'amministratore non avrebbe più lo strumento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ma dovrebbe ricorrere, previa delibera assembleare autorizzativa, ad un giudizio ordinario per tentare di recuperare gli oneri pregressi.
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ringrazio per la precisazione di @Andrea Occhiodoro : ben contento se ha ragione. Per la verità in altre sedi avevo letto cosa diversa.
     
  15. Rudyaventador

    Rudyaventador Membro Attivo

    Altro Professionista
    Pura teoria , in pratica se è esecutato , il condominio va in bianco in quanto vi sono i creditori privilegiati o procedenti o intervenuti ma sono i primi a soddisfarsi e il recupero non è mai pieno ma sempre insufficiente, se un ex condomino vero che dovrebbe rispondere dei crediti antecedenti , ma lo si vada a recuperare , a meno non si tratti di una precedente amministrazione la quale abbia frodato il condominio , non parliamo mai di quote cosi rilevanti da giustificare un giudizio ordinario di riconoscrimento del credito e poi andare ad esecutare la sentenza , che magari viene impugnata , io piuttosto passerei a perdita , meglio la perdita che le spese legali a partire dall iscrizione causa a fronte di un esito incerto , che in genere sono superiori al credito preteso . Poi per carità ci sono legali che lavorano a forfait quindi tutto è possibile ..tranne poi pretendere qualità ...
     

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