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  1. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno e grazie per avere favorito il mio ingresso al sito,la mia e' una domanda semplice ma a cui sto riscontrando molte difficoltà ad avere una risposta chiara ed esaustiva ecco:
    2008 settembre 2008,i proprietari dei locali al piano terra danno in locazione ad un signore gli stessi locali non adibiti a Commercio ma semplicemente accatastati come c2(magazzini deposito)per aprire un supermercato,questo sig. incurante dei condomini gia' residenti e senza nessuna autorizzazione dell'assemblea,e senza autorizzazione comunale posiziona all'esterno sulla facciata adiacente alla via Principale ben 4 motori refrigeranti,e ulteriore motore di grosse dimensioni sul'lastrico solare di comune proprieta'(lastrico solare in cui versano balconi e finestre dei condomini soprastanti.
    Da quel giorno e per ulteriori ben 3 anni 2011 non si riesce piu' a riposare di notte nelle proprie unita' immobiliari,a nulla e' servito fare indire una riunione all'amministratore condominiale(presente anche il delegato dei proprietari) per fare porre fine a questo disturbo,solo una lettera inviata a tale sig.e una lettera ai VV.UU. per verificare tramite l'agenzia del territorio ARPACAL se i rumori sussistono realmente.Per ben tre(3) volte i tecnici hanno effetttuato i controlli nel mio appartamento(perche' io ho esposto querela nei confronti di questo sig.e attualmente in fase di processo)controlli che risultavano superiori oltre i limiti di legge,l'ente comunale per ben due volte ha emesso l'ordinanza di adeguare i rumore nei limiti di legge,questo sig.ogni qual volta dichiarava con documenti protocollati in sede Comune che si era adeguato e chiedeva i ricontrolli,ma ogni qual volta risultavano fuori legge.Nell'ultimo controllo richiesto dal sig.i risultati erano di maggiore disturbo,l'ente Comune emise ulteriore Ordinanza di chiusura,ma da controlli effettuati a distanza di 2/3 giorni dall'ordinanza,il Comandante e un suo sottoruolo ha solo dovuto costatare che lo stesso sig.non aveva ubbidito alla ordinanza di chiusura.Questo sig.incurante di tutto nonostante l'ordinanza ha continuato la vendita e il disturbo per ulteriore anno.In tutto questo tempo io tramite il mio legale abbiamo agito in sede civile tramite l'ex art.700 e solo dopo l'iter durato ben 14 mesi(e con la richiesta della controparte(non mia) il giudice ordino la misurazione tramite CTU),e dopo una prima sentenza in suo sfavore, quindi impugnata, ma' rigettata dal tribunale stesso(visto che lo stesso tribunale dava ordine che i lavori di insonorizzazione doveva essere eseguita dinanzi al CTU questi chiuse.
    La mia domanda e':i proprietari di tali magazzini deposito(c2) avendo locato i locali per Magazzini Commerciali(c1) non hanno nessuna responsabilita' nei confronti miei e di altri condomini?.Non possono essere i proprietari perseguiti in sede civile per danni?.
    Grazie delle risposte.
     
  2. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma anche solo per questo non l'hanno fatto chiudere seduta stante?
     
  3. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    tre anni,ci sono voluti tre anni.Ma mi piacerebbe sapere risposte in merito ai proprietari.Grazie.
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sei sicura che non sia stato eseguito un cambio di destinazione d'uso da C/2 a C/1?
     
    A Taraka e mata piace questo messaggio.
  5. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    sicurissimo ho tutta la documentazione in mano.
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Da voi esiste la DUAAP che si presenta in Comune per iniziare un'attività?
     
    A mata piace questo elemento.
  7. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora cari amici,ho esposto questo problema non per avere una discussione sul tema ,ma come ho scritto,chiedo a chi ha la competenza ,se visto che questi locali non potevano essere locati come Commerciali (c1),essendo magazzeni deposito(c2) chiedo semplicemente questo:posso citare in giudizio civile e farmi risarcire i danni dai proprietari?,anche perche' questi anche in sede assemblea condominiale nulla hanno fatto per evitare i disagi procurati alla mia intera famiglia ?.Chiedo solo questa risposta,si puo' intravedere una corresponsabilita' dei proprietari?.
    Grazie.
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se l'attività è aperta vuol dire che il Comune ha autorizzato l'apertura.
    Se il Comune lha autorizzato vuol dire che i locali sono in categoria commerciale C/1, quindi regolari.
    Se tutto è regolare che colpa hanno i proprietari?
    Ripeto: dalla DUAAP (dichiarazione Unica Autocertificativa Attività Produttive) si desume se c'è irregolarità o meno.
    Con un semplice "Accesso agli Atti" riesci ad averne copia dal Comune e potrai capire se è in regola oppure no.
    Anche per evitare la controquerela.
     
  9. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora:Con l'avvocato,agiremo contro il comune per avere rilasciato un nulla osta che non poteva essere rilasciato,Poi vado con i documenti alla mano a spiegare il tutto:
    Alla data del 7 agosto 2008 data in cui il sig.fa' domanda di inizio attivita' Commerciale lui dichiara che i locali sono c1(Commerciali)e alla pagina" quadro autocertificazione" dichiara tutti i punti sono nel rispetto della legge(mettendo la x).Difatti il settore commercio da incarico al Comando VV.UU di effettuare i controlli.Alla data del 5 settembre 2008 il comando VV.UU da il nulla osta per l'apertura,le viene richiesta la documentazione che ne attesta la veridicita' delle sue dichiarazioni,e il sig.risponde che al momento non ne era in possesso,ma che portera' presso gli uffici da li a qualche giorno,come e' scritto sul verbale..Ma io avendo chiesto accesso agli atti e visure catastale dalla data del 2004 questo locale e' accatastato nella categoria c2(solo nella concessione edilizia rilasciata a suo tempo nella relazione si dichiara che tutto il piano terra sara' adibita a locali Commerciali). Solo dopo il mio esposto denuncia datato 26 aprile 2012(in quanto non ero a conoscenza durante le cause civili art.ex 700) Il resp.le del Settore Uso e Assetto e Governo del Territorio comunica(e copia mi viene fatta recapitare alla mia abitazione) e invita al Comando VV.UU e l'ufficio Settore Sviluppo Economico e Tributi che sono state avviate le pratiche e comunicato ai proprietari di voler con celerita' regolarizzare la Classazione Catastale degli immobili in oggetto(non solo quello era irregolare ma altri 2 immobili che venivano utilizzati da C1,ma in realta' accatastati C2)se nei tempi tecnici (60 giorni) non si avranno risposte ,lo stesso ufficio accatastera' gli immobili con la nuova categoria d'ufficio.Difatti alla scadenza data nulla era regolarizzato,difatti dalla data del 14 marzo 2013 tutti gli immobili(3) sono stati accatastati come C1 d'ufficio,con uno sbalzo di valore catastale da 516,97 € agli attuali dal 2013 € 1.934,96.Rifaccio la richiesta posso agire contro i proprietari per risarcimento danni causati?.Grazie
     
  10. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora:Con l'avvocato,agiremo contro il comune per avere rilasciato un nulla osta che non poteva essere rilasciato,Poi vado con i documenti alla mano a spiegare il tutto:
    Alla data del 7 agosto 2008 data in cui il sig.fa' domanda di inizio attivita' Commerciale lui dichiara che i locali sono c1(Commerciali)e alla pagina" quadro autocertificazione" dichiara tutti i punti sono nel rispetto della legge(mettendo la x).Difatti il settore commercio da incarico al Comando VV.UU di effettuare i controlli.Alla data del 5 settembre 2008 il comando VV.UU da il nulla osta per l'apertura,le viene richiesta la documentazione che ne attesta la veridicita' delle sue dichiarazioni,e il sig.risponde che al momento non ne era in possesso,ma che portera' presso gli uffici da li a qualche giorno,come e' scritto sul verbale..Ma io avendo chiesto accesso agli atti e visure catastale dalla data del 2004 questo locale e' accatastato nella categoria c2(solo nella concessione edilizia rilasciata a suo tempo nella relazione si dichiara che tutto il piano terra sara' adibita a locali Commerciali). Solo dopo il mio esposto denuncia datato 26 aprile 2012(in quanto non ero a conoscenza durante le cause civili art.ex 700) Il resp.le del Settore Uso e Assetto e Governo del Territorio comunica(e copia mi viene fatta recapitare alla mia abitazione) e invita al Comando VV.UU e l'ufficio Settore Sviluppo Economico e Tributi che sono state avviate le pratiche e comunicato ai proprietari di voler con celerita' regolarizzare la Classazione Catastale degli immobili in oggetto(non solo quello era irregolare ma altri 2 immobili che venivano utilizzati da C1,ma in realta' accatastati C2)se nei tempi tecnici (60 giorni) non si avranno risposte ,lo stesso ufficio accatastera' gli immobili con la nuova categoria d'ufficio.Difatti alla scadenza data nulla era regolarizzato,difatti dalla data del 14 marzo 2013 tutti gli immobili(3) sono stati accatastati come C1 d'ufficio,con uno sbalzo di valore catastale da 516,97 € agli attuali dal 2013 € 1.934,96.Rifaccio la richiesta posso agire contro i proprietari per risarcimento danni causati?.Grazie
     
  11. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora:Con l'avvocato,agiremo contro il comune per avere rilasciato un nulla osta che non poteva essere rilasciato,Poi vado con i documenti alla mano a spiegare il tutto:
    Alla data del 7 agosto 2008 data in cui il sig.fa' domanda di inizio attivita' Commerciale lui dichiara che i locali sono c1(Commerciali)e alla pagina" quadro autocertificazione" dichiara tutti i punti sono nel rispetto della legge(mettendo la x).Difatti il settore commercio da incarico al Comando VV.UU di effettuare i controlli.Alla data del 5 settembre 2008 il comando VV.UU da il nulla osta per l'apertura,le viene richiesta la documentazione che ne attesta la veridicita' delle sue dichiarazioni,e il sig.risponde che al momento non ne era in possesso,ma che portera' presso gli uffici da li a qualche giorno,come e' scritto sul verbale..Ma io avendo chiesto accesso agli atti e visure catastale dalla data del 2004 questo locale e' accatastato nella categoria c2(solo nella concessione edilizia rilasciata a suo tempo nella relazione si dichiara che tutto il piano terra sara' adibita a locali Commerciali). Solo dopo il mio esposto denuncia datato 26 aprile 2012(in quanto non ero a conoscenza durante le cause civili art.ex 700) Il resp.le del Settore Uso e Assetto e Governo del Territorio comunica(e copia mi viene fatta recapitare alla mia abitazione) e invita al Comando VV.UU e l'ufficio Settore Sviluppo Economico e Tributi che sono state avviate le pratiche e comunicato ai proprietari di voler con celerita' regolarizzare la Classazione Catastale degli immobili in oggetto(non solo quello era irregolare ma altri 2 immobili che venivano utilizzati da C1,ma in realta' accatastati C2)se nei tempi tecnici (60 giorni) non si avranno risposte ,lo stesso ufficio accatastera' gli immobili con la nuova categoria d'ufficio.Difatti alla scadenza data nulla era regolarizzato,difatti dalla data del 14 marzo 2013 tutti gli immobili(3) sono stati accatastati come C1 d'ufficio,con uno sbalzo di valore catastale da 516,97 € agli attuali dal 2013 € 1.934,96.Rifaccio la richiesta posso agire contro i proprietari per risarcimento danni causati?.Grazie
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In Italia è possibile fare tutto, ma in questo caso perderesti di brutto in quanto tu stesso affermi che:

    Pertanto i locali sono stati costruiti per essere adibiti ad attività commerciale, grazie alla regolare concessione edilizia.

    Inoltre, se, come tu stesso affermi che

    Se il Comune li ha accatastati d'ufficio come commerciali è perchè tali erano dall'origine.

    Pertanto il Comune ha rilasciato l'autorizzazione all'apertura in quanto, vista la concessione edilizia, i locali erano concessionati come commerciali e quindi in perfetta regola.
    Al limite potrebbe scaturire una sanzione fiscale....
    Anche la proprietà è in regola in quanto i locali sono ad uso commerciale.
    Stesso discorso per il locatario.

    Tieni presente che il Catasto non è probatorio.
    Chi fa fede è la concessione edilizia.
     
    Ultima modifica: 4 Giugno 2015
  13. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Devi vedere al Comune perché per iniziare l'attività deve aver presentato una SCIA al SUAP, con la verifica dei parcheggi, impatto acustico, nulla-osta USL, barriere architettoniche, conformità impianti, dichiarazione di regolarità della costruzione alle licenze edilizie rilasciate e della sua destinazione d'uso, agibilità e, in ultimo, anche il catasto (che va appunto allegato all'agibilità).
    Siccome quest'ultimo non è allineato alla destinazione (un supermercato di solito è categoria D/8) probabilmente non ha i permessi. Verifica.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma è un esercizio di vicinato o una media struttura di vendita?
     
    A mata piace questo elemento.
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non so se faccia al caso di Palumbo: ma in merito alla responsabilità dei proprietari, ricordo la sentenza di Cassazione n.8561 del 29/05/12 che stabilisce essere a carico del conduttore la verifica d'idoneità dell'immobile locato, all'esercizio dell'attività che intende svolgere.

    L'argomento non è identico, ma istruttivo sul probabile esito di una azione contro il proprietario.
     
    A Antonello e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sicuramente il conduttore ed anche la proprietà sono a conoscenza della regolarità urbanistica (concessione edilizia) e che la variazione in catasto provocherà, al massimo, una sanzione da parte dell'AdE.
     
  17. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per rispondere ad Antonello era un "esercizio di vicinato" mq.286.Comunque non capisco sulla concessione delizia dell'1968 nella relazione viene scritto "il piano terra sara' destinato a negozi",invece poi per non pagare molto di valore catastale vengono tutti i locali accatastati come Magazzini deposito,e vi aprono attivita' commerciali?.Mahhh.
     
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  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quel che vale è quanto riportato nella concessione edilizia.
    Sembra di capire che l'esercizio di vicinato è in regola, anche catastalmente, dopo la modifica apportata d'ufficio dal Comune.
    Per rispondere alla tua iniziale domanda:
    la mia risposta è: NO, ossia, puoi agire, ma l'esito non potrà esserti positivo.
     
  19. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La modifica catastale e' stata fatta d'ufficio,quanto il negozio o meglio l'attivita' era stata chiusa,visto che vi e' stata un'ordinanza del comune la n.65,dopo averne gia' emesse prima altre 2 per mettersi in regola con i rumori che producevano i motori refrigeranti.Ripeto la mia domanda-se i proprietari erano consapevoli che non potevano locare i locali in quanto accatastati come magazzini Deposito(c2),non hanno una concausa per i danni procurati? essendo consapevoli che non poteva svolgere un'attivita' commerciale di vendita?.Grazie e scusate.
     
  20. francesco palumbo

    francesco palumbo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Chiedo scusa: i locali dovevano essere chiusi per l'ordinanza emanata dal comune,ma il commerciante non l'ha rispettata per ulteriore anno:solo questa precisazione.
     
  21. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Come ti ho già scritto il locatore non è tenuto ad assicurare l'adeguatezza dei locali rispetto alla attività svolta dal conduttore: questa è responsabilità del conduttore. Ne consegue che non è nemmeno responsabile degli interventi operati dallo stesso.
    Semmai il locatore potrebbe essere annoverato tra le vittime della situazione.
     

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