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  1. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Con riferimento al tag, vorrei avere dei pareri da parte vostra.

    Dunque,

    In seguito allo scontro professionale con un socio con il quale controllavo e gestivamo una srl, circa un paio di anni fà, reciprocamente ci vedemmo costretti a dividere le nostre strade.

    Nello scontro feroce e senza esclusioni di colpi, si riuscì a trovare un accordo contrattuale, sottoscritto da ambo le parti, per una equa "divisione dei pani e dei pesci" e abbiamo sciolto la società di intermediazione immobiliare con la quale insieme operavamo sugli stessi territori.
    Eliminata questa società quindi, entrambi siamo rimasti con le nostre società "storiche".

    Nella stipula degli accordi abbiamo convenuto il mio mantenimento in possesso di un locale commerciale che usavamo come "vetrina" immobiliare.

    Questo locale commerciale è di proprietà del mio vecchio socio, con il quale ho stipulato un regolare contratto di locazione sei + sei intestato a me persona fisica, con la possibilità di sublocazione ad una nuova srl che ho provveduto a costituire dopo la divisione.

    Come detto sopra quasi due anni sono passati

    Per la peculiarità di questo immobile, la posizione e per l'utilizzo/vetrina per cui ne dispongo, il canone di affitto è contenuto. (.."l'amico" è stato "costretto")

    Quindi è mia intenzione tenere duro e liberare i locali solo alla fine naturale del contratto.

    Ora:

    Attraverso i miei canali d'informazione mi è giunta notizia che il mio vecchio "amico", ha intenzione di comunicarmi disdetta alla prima scadenza (quindi tra 4 anni), per conseguire la disponibilità del locale affidandolo (presumo) al figlio o al coniuge, ignoro per ora se ciò per la stessa attività.

    Posto che quelle motivazioni trovino la loro autenticità e verifica vorrei cominciare ad "arroccarmi" e mi spiego:

    A quanto ne sò, indennità per la perdita di avviamento, non spettano ad un soggetto che esercita attività professionali, quindi l'attività di intermediazione immobiliare (..?..)

    Se ciò è vero, allora non mi precluderei neppure di costituire pure un nuovo soggetto, magari a responsabilità limitata semplificata (costerebbe appena un euro di capitale sociale ) fittizio, per lì operare e per richiedere eventualmente "all'amico" un'indennità di avviamento e o al fine di avere in mio possesso strumenti "dissuasivi" a manovre ostili.

    In questo caso la domanda che mi pongo e che vi "giro" sorge spontanea:

    Con quale criterio potrei richiedere un'indennità e sulla base di quali bilanci..?

    O se, spiegato il quadro fattuale della vicenda, avete soluzioni da proporre..
     
  2. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non sempre è così: http://www.confedilizia.it/ART.PRES.indennit%C3%A0.pd

    "Nel caso di immobile dato in locazione per essere destinato ad un'attività che secondo le sue modalità tipiche comporta contatto diretto con il pubblico (come quella di intermediazione immobiliare se rivolta a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività, come inserzioni sui giornali, cartelli affissi all'esterno degli immobili da vendere, manifesti etc., pur nella mancata segnalazione della presenza, nell'immobile locato, della sede dell'azienda), qualora il locatore convenuto per il pagamento dell'indennità di avviamento non neghi l'effettivo svolgimento, nell'immobile, dell'attività contrattualmente prevista, la domanda del conduttore non può essere respinta sul rilievo della mancanza di prova del contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, per non essere stata dimostrata l'utilizzazione dei locali come fonte di procacciamento di clienti, non risultando apposti all'esterno dei locali stessi i consueti elementi di attrazione per il pubblico (quali insegne, vetrine etc.), trattandosi di circostanze di per sé non significative, che non possono costituire impedimento ad una prova per presunzioni della sussistenza di tali contatti, tratta, secondo un criterio di normalità, ed in assenza di contrari elementi di giudizio, dalla circostanza che essi sono connaturati ad una attività della quale è certo l'avvenuto svolgimento.

    * Cass. civ., Sezioni Unite, 10 marzo 1998, n. 2646, Attika Sas c. Isar Spa."
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Come agenzia immobiliare hai tutti i diritti di avere l'indennità per disdetta anticipata.

    La mia ex società l'ha avuta.
     
  4. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Sai perfettamente che una società senza ricavi non puo' dimostrare di avere un avviamento quindi non vedo come tu possa pretendere qualcosa.
     
  5. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Proprio per questa particolarità ho chiesto assistenza al forum.

    Si potrebbe insediare una attività per realizzarli i ricavi.

    Speravo che qualcuno degli utenti mi aprisse gli occhi...
     
  6. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Anche se apri l'attività nel 2015 presenterai ricavi ufficiali su base annua (2016) solo con la dichiarazione IVA nel marzo 2017. Il tutto sarà poco un anno per chiedere l'avviamento di una società neonata. Per certe cose non esistono scappatoie se il tuo interlocutore è persona avveduta.
     
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Davvero...?

    Questa tua affermazione mi rasserena.

    Nel testo "l'agente di affari in mediazione" settima edizione, ho rilevato un passaggio dove viene citato che non spettano le indennità per la perdita dell'avviamento, quando si tratta di cessazione di rapporti di locazione relativi - testuale riferimento -
    "ad immobili destinati all'esercizio di attività professionali".

    Se invece, come sostieni tu, ho il diritto ad avere l'indennità di avviamento, conseguentemente allora ritengo che, qualora il locatore entro un anno insedia negli stessi locali la stessa attività da me svolta, mi spetterebbe un eguale indennità..

    O sbaglio....?
     
  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..eh lo sò amico mio..
    Se fosse così facile stare al mondo.
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Noi eravamo da 12 anni in quell'ufficio e loro ci hanno dato la disdetta del contratto per la fine del dodicesimo anno.

    Quanto al passo che citi, credo che la nostra diversità stia nel fatto che siamo "ausiliari del commercio"...
     
  10. angy2015

    angy2015 Membro Junior

    Altro Professionista
    ammettendo che l'attività svolta sia consona alla maturazione del diritto all'avviamento non è il fatturato che ne determina l'entità dell'indennità ma bensì il canone di locazione, o ci sono state nuove disposizioni in merito?
     
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per
    Anche a me risulta così.

    Ecco perchè poi facevo riferimento ad insediare nei locali un'attività commerciale.
     
  12. angy2015

    angy2015 Membro Junior

    Altro Professionista
    bisogna anche vedere cosa prevede il contratto in essere, spesso viene indicato se l'attività da svolgere prevede o no il contatto diretto col pubblico, io preferisco inserirlo nei contratti diversi dalle abitazioni, se non viene indicato nulla farà fede la ragione sociale del conduttore
     
  13. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    A me sfugge qualcosa in questo ragionamento: ammesso che il tuo ex socio fosse disponibile a pagare una buonuscita senza eccepire nulla su una società neo costituita quanto pagherebbe 8-10-12.000 euro?
    Tu apri una Srl fittizia per spillargli quella cifra, hai fatto i calcoli di quanto ti scoterebbe tra locazione/spese/tasse/commercialista, etc per almeno un paio di anni?
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sì ok
    Però si pensava ad una srl semplificata con capitale sociale un euro.
    Capitale sociale meno di un caffè e costi notarili pari a zero.

    Il contratto di locazione è intestato a me persona fisica, con possibilità di sublocare ad altre società a patto che queste siano da me controllate.

    Fossi sicuro che la nostra attività di intermediazione abbia pieno diritto alle indennità di avviamento nulla aggiungerei al mio "asset", riferito a questa manovra ovviamente.
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Beh, noi abbiamo avuto diritto alle 18 mensilità e avevamo un ufficio non su strada ma al primo piano sotto portico.
     

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