Locazione Commerciale - requisiti

[il_dalfo]

Forse non alle tariffe, ma se la memoria non inganna me, il transitorio è legato al testo contrattuale ministeriale, deve contenere una esplicito riferimento ad evento certo, e non prorogabile oltre i 18 mesi.

Ribadisco quanto già accennato: l'esigenza della temporaneità può essere rinvenuta anche nel locatore (e non solo nel conduttore).
Relativamente alla non prorogabilità: più volte ho incontrato contratti transitori rinnovati (in AdE).

 

[Bastimento]

Libero di ribadire, per altro punti non contestati.
Certamente le ragioni per un transitorio possono essere addotte sia dal locatore che dal conduttore: ma entrambi le devono esplicitare e legare ad eventi certi/documentabili.
Quanto alla non prorogabilita oltre i 18 mesi lo stabilisce il decreto: ma nulla credovieti di stipulare un nuovo identico contratto.
Che poi esistano contratti non in linea con la legge è nella natura delle cose; due soggetti, fin che sono d’accordo , possono concordare ciò che vogliono.
I problemi sorgono quando uno dei due cambia idea o ha nuove esigenze

 

[matusalemme]

provo a rispondere con un'ipotesi alternativa (ancora da verificare in tutti i dettagli):

- lato proprietà immobile: si stipula un contratto atipico di gestione dell'intero immobile

- lato studenti: si stipulano, a seconda della situazione di fatto meno pericolosa, i contratti ad uso abitativo oppure quelli ad uso turistico

 

[Ele85]

provo a rispondere con un'ipotesi alternativa (ancora da verificare in tutti i dettagli):

- lato proprietà immobile: si stipula un contratto atipico di gestione dell'intero immobile

- lato studenti: si stipulano, a seconda della situazione di fatto meno pericolosa, i contratti ad uso abitativo oppure quelli ad uso turistico

Grazie mille per gli spunti interessanti.
Io però non sono un’agenzia immobiliare, quindi non posso svolgere tutte quelle attività che rientrano nell’intermediazione immobiliare (e la gestione immobiliare pura credo proprio presupponga una serie di attività che possono essere svolte solo da intermediari abilitati)

 

[matusalemme]

- certo, hai ragione

- ma io intendevo proporti di verificare la possibilità di configurare/costruire il contratto ricomprendendo solo le attività di mandato gestorio fuorchè quelle tipiche dell'intermediazione immobiliare riservate agli abilitati

- altra ipotesi da esaminare

- "mettersi insieme" con la proprietà e costituire un'associazione in partecipazione di cui agli artt. 2549 cod. civ. e segg.: la proprietà apporta l'immobile e tu (con la tua società) i servizi gestori (escluse le attività riservate di cui sopra)

- poi dividete in percentuale

 

[matusalemme]

(segue)

poi dividerete gli utili effettivi oppure tutti i ricavi nella percentuale che avrete concordato in relazione all'importanza dei rispettivi apporti e alle prestazioni rese per il successo dell'iniziativa

 

[Ele85]

(segue)

poi dividerete gli utili effettivi oppure tutti i ricavi nella percentuale che avrete concordato in relazione all'importanza dei rispettivi apporti e alle prestazioni rese per il successo dell'iniziativa

Idea interessante, sarebbe quindi secondo te applicabile al mio caso concreto? Visto che il rapporto dovrebbe in teoria essere continuativo e durare anni...

 

[matusalemme]

ho riletto dall'inizio e vorrei approfondire un po' di più la situazione per intenderci bene, e ciò anche a scanso di scrivere troppe stupidaggini poichè ignoro tutte le variabili di questa vicenda

riassumo come la interpreto io:

una società è proprietaria di un immobile attualmente adibito ad affitti/locazioni per turisti, che tu con la tua società (s.r.l.) vorresti assumere in locazione per svolgervi la medesima attività a favore, però, di studenti universitari

ora, se l'oggetto sociale della tua società è un po'ampio, nel senso che rientrano nelle attività previste quelle relative alle locazioni senza limitazioni di sorta (e, quindi, non hai posto alcun limite circa le locazioni ad uso solo abitativo o solo commerciale), secondo me tu con la tua società potresti assumere in locazione l'immobile e farci quello che ritieni, ivi compresa un'attività di cui all'art. 27 legge 392/78,rispettando ovviamente la destinazione edilizio/catastale delle singole unità

le attività previste e consentite dall'art. 27 legge 392/78 riguardano ,sì, quelle industriali, commerciali, artigianali (n.1), quelle di interesse turistico (n.2), come pure quelle di lavoro professionale/autonomo, ma anche quelle ALBERGHIERE (cfr. art. 27,comma 3°,legge 392/78)

sembra che la giurisprudenza escluda l'applicabilità della disciplina cd. alberghiera agli alloggi in residences, qualora al godimento dell'immobile si accompagni la fornitura di servizi di natura genericamente alberghiera, trattandosi in questo caso di un contratto atipico; ma questo non sarebbe un problema trattandosi di un'attività pur sempre "commerciale"

vedi, comunque, a favore della natura cd. alberghiera dell'attività, parte della dottrina: Lazzaro-Preden, i quali evidenziano come dall'individuazione dell'attività del titolare del residences come industrial-alberghiera discende che il contratto con cui è concesso in locazione l'immobile da destinare a casa -albergo rientri nella previsione del precitato art.27

ed inoltre tale disciplina dell'art. 27 legge 392/78,3°comma (natura dell'attività alberghiera), si ritiene applicabile nell'ipotesi di immobile adibito a locanda o all'attività di affittacamere, che si differenzia da quella alberghiera solo per le sue modeste dimensioni

tutta 'sta sbrodolata per dire che - fatte tutte le ulteriori e migliori verifiche ed approfondimenti del caso con i tuoi avvocati e commercialisti - non vedrei grosse difficoltà a che tu con la tua società possa prendere in locazione ad uso non abitativo l'immobile da adibire all'uso che hai previsto, per esercitarvi cioè un'attività di tipo alberghiero-commercial-residenziale

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in via alternativa, ma in subordine al contratto di locazione di cui sopra, ti consiglio di verificare l'altra ipotesi dell'associazione in partecipazione di cui agli artt. 2549 cod. civ. e segg. e, magari, anche la cointeressenza di cui all'art. 2554 cod. civ.

si tratta naturalmente di una semplice idea, senza ulteriori approfondimenti, da sviscerare solo nell'ipotesi in cui la prima non dovesse potersi concretizzare

ciò in quanto dovresti far sempre i conti con il proprietario dell'immobile e non avresti le mani completamente libere