Locazione e opzione d acquisto

[AndreaRusso]

Questo invece non mi risulta Le banche fanno i mutui prima casa con riservato dominio, (cari parma parma e piacenza, credito cooperativo confermano tassi prima casa e imposta 0,25.... bugiardi loro...) dietro dichiarazione del cliente che l'acquisto è per la prima casa.

Guarda Ponz, io lavoro a stretto contatto con i consulenti finanziari e ti posso assicurare che non è così: se la casa te la sei già rogitata è un "mutuo di liquidità".

In tutto il rent to buy, si dimentica che non ci sono garanzie per il venditore (e q dire il vero ce ne sono troppo poche in tutte le forme di pagamento differito) e tutto questo pendere per l'aquirente che non rischia praticamente nulla fino a dama ha senso dove gli sfratti sono veloci, non in italia, dove un bene nuovo finisce per esser molto meno nuovo o molto meno in buono stato quando viene liberato. Ecco che il pagamento di imposta piena è ulteriore garanzia dell'impegno da parte dell'acquirente che farà di tutto per arrivare a dama.

Nel Rent to Buy il venditore è ampiamente garantito con un equo indennizzo pari al 15% del prezzo di di vendita in caso di inadempimento del promissario acquirente; è anche però prevista la possibilità per il mancato acquirente di non perdere nulla cedendo la propria posizione contrattuale ad un terzo soggetto.

Per il nuovo invece, dalle nostre parti, il rent to buy non viene fatto nel modo proposto da chi lo promuove (canone di affitto di mercato misto rata-canone), ma viene fatto con canoni più elevati (sempre con misto rata-canone) del mercato e caparre consistenti, riducendo di molto la mole di individui che possono farlo (e quindi riducendone anche l'efficacia in termini di rilancio) per mantenere un forte impegno e ridurre i tempi di arrivo alla giusta equity... ma un conto è vendere, un altro far accollare al venditore i rischi simili a chi tempo fa erogava roba sub-prime.

Su questo punto sono perfettamente d'accordo con te: ci sono dei costruttori che spacciano per Rent to Buy delle autentiche porcherie costruite sulle proprie esigenze finanziarie anziché su quelle dell'acquirente.
Ma la gente non è scema: quel tipo di costruttore rimane inesorabilmente "seduto sui suoi immobili"!

A questo punto Ponz di pongo la domanda fatale: quali sono le garanzie per il venditore nella vendita con patto di riservato dominio?
Ti faccio un esempio: io acquisto con patto di riservato dominio, pago puntualmente per tre anni ma, nel momento in cui dovrei chiedere il mutuo perdo il lavoro e non riesco quindi ad adempiere al pagamento della maxi rata finale. Cosa avviene tecnicamente adesso? Cosa deve fare il venditore per riottenere il possesso del bene? Che indennizzo ha?
Rispondimi con precisione. Grazie.

 

[Ponz]

Guarda Ponz, io lavoro a stretto contatto con i consulenti finanziari e ti posso assicurare che non è così: se la casa te la sei già rogitata è un "mutuo di liquidità".

Io invece lavoro a stretto contatto con i macellai comunque fino a conferma ufficiale per iscritto da me richiesta rimaniamo nel beneficio del dubbio

 

[Ponz]

A questo punto Ponz di pongo la domanda fatale: quali sono le garanzie per il venditore nella vendita con patto di riservato dominio?
Ti faccio un esempio: io acquisto con patto di riservato dominio, pago puntualmente per tre anni ma, nel momento in cui dovrei chiedere il mutuo perdo il lavoro e non riesco quindi ad adempiere al pagamento della maxi rata finale. Cosa avviene tecnicamente adesso? Cosa deve fare il venditore per riottenere il possesso del bene? Che indennizzo ha?
Rispondimi con precisione. Grazie.

Ha solamente un iter più veloce nello sfratto, di fatto, ma l'acquirente invece di pagare una cavolata di anticipo e un affitto ridicolo, ha versato tutte le imposte e ha pagato anche le tasse Indennizzo va ben definito chiaramente prima in quanto nel caso si devono perfino restituire delle somme a parte il danno e un compenso equo (che andrà previsto in modo preciso) caparre chiaramente a parte....

Nel rent to buy invece, se sbaglio mi correggerai, il venditore deve fare un normale sfratto, con i tempi leggermente più lunghi, si trattiene tutte le somme ricevute se scritto tutto a modino.

Il concetto finale è palese: con queste tipologie contrattuali (entrambe) il venditore RISCHIA e sono surrogati che vanno usati a modo, con il giusto equilibrio nell'impegno, con persone SOLVIBILI che hanno solo difficoltà TECNICHE nell'accesso al credito, non vanno usate al posto dei sub prime, quindi chi le fa deve poter dare caparre congrue e sostanziose, e poi puoi fare in mille modi (tutti con pro e contro).

Se vengono usate per fare caparre di 5-10mila euro e un affitto di mercato di cui metà è locazione e metà caparra, si rischia di dare un immobile che perderà più valore di quanto incassato quando lo riprenderemo... ai voglia ad assicurazioni, polizze, contro-polizze...

Quelli che tu chiami porcherie io non le vedo proprio come tali, le vedo come tipologie di contratto che hanno un equilibrio tra il bene che si consegna e l'impegno di chi acquista.... la domanda da farsi è semmai: possibile che in un quinquennio e passa, una tipologia di contratto così efficace come tu dici fatica a prendere piede?
Tutta prevenzione?
Tutti poveri ignoranti che non sanno cosa fanno?

Non sarà che si vuol fare semplici le cose poco semplici con il c.. case altrui?

Dimmi tu adesso: con il rent to buy che garanzie e che indenizzo ha il venditore che non possono esser trovate e previste nel riservato dominio?

Questo?

Nel Rent to Buy il venditore è ampiamente garantito con un equo indennizzo pari al 15% del prezzo di di vendita in caso di inadempimento del promissario acquirente; è anche però prevista la possibilità per il mancato acquirente di non perdere nulla cedendo la propria posizione contrattuale ad un terzo soggetto.

interessante... non paga l'affitto ma ti da il 15%... Ceder a un altro soggetto, ceh va trovato, al quale deve andare bene il prezzo... con il riservato dominio non lo puoi fare quindi? Dici per le imposte? E quindi per risparmiare le imposte carico il rischio solo sul venditore? Se a lui va bene, per amor del cielo, ma lo fa di sua volontà, non dietro mio consiglio.

Sono queste sopra le garanzie per il venditore?

Tra l'altro, sicuri che si vada incontro all'acquirente, che compra oggi a prezzo bloccato quello che tra tre anni... (va beh, questa la capisce solo @gmp )

Ps.

Io non vendo alcuna formula proprietaria di riservato dominio, per capirsi

 

[AndreaRusso]

Ha solamente un iter più veloce nello sfratto, di fatto, ma l'acquirente invece di pagare una cavolata di anticipo e un affitto ridicolo, ha versato tutte le imposte e ha pagato anche le tasse Indennizzo va ben definito chiaramente prima in quanto nel caso si devono perfino restituire delle somme a parte il danno e un compenso equo (che andrà previsto in modo preciso)

Proprio qui ti volevo: visto che le somme versate dal mancato acquirente rappresentano delle rate di pagamento del prezzo devono essere restituite. Sarà poi il giudice a stabilire quale sarà l'equo indennizzo per l'occupazione del bene nel periodo trascorso. E cosa pensi che stabilisca il giudice se non un importo corrispondente ad un normale affitto?
Ma non è finita qui, bisogna ritornare dal notaio e fare un nuovo atto per rimettere a posto le cose. E questa volta chi paga parcella ed imposte? Il mancato venditore!
Voui poi chiedere i danni ad uno che non ha più nulla da perdere? Hai appena incrementato il fatturato del notaio, vuoi incrementare anche quello dell'avvocato?
Per ottenere poi cosa?

Il concetto finale è palese: con queste tipologie contrattuali (entrambe) il venditore RISCHIA e sono surrogati che vanno usati a modo, con il giusto equilibrio nell'impegno, con persone SOLVIBILI che hanno solo difficoltà TECNICHE nell'accesso al credito, non vanno usate al posto dei sub prime, quindi chi le fa deve poter dare caparre congrue e sostanziose, e poi puoi fare in mille modi (tutti con pro e contro).

E' proprio qui che sbagli, il Rent to Buy non è per chi ha dei problemi tecnici di mutuabilità ma per chi sarebbe mutuabile per il reddito e per i trascorsi puliti ma non lo è oggi perché non ha sufficiente equity, che si va a creare grazie all'effetto leva che il Rent to Buy produce.
Chiariamo bene anche il termine subprime, con il quale non si intende assolutamente chi non ha equity e necessiterebbe di un mutuo oltre l'80%.
Da Wikipedia:
Subprime (Subprime lending), B-Paper, near-prime o second chance sono termini della lingua inglese che indicano quei prestiti che, nel contesto finanziario statunitense, vengono concessi ad un soggetto che non può accedere ai tassi di interesse di mercato, in quanto ha avuto problemi pregressi nella sua storia di debitore.
I prestiti subprime sono dunque prestiti rischiosi sia per i creditori sia per i debitori, vista la pericolosa combinazione di alti tassi di interesse, cattiva storia creditizia del debitore e situazioni finanziarie poco chiare o difficilmente documentabili, associate a coloro che hanno accesso a questo tipo di credito.

 

[Ponz]

Sarà poi il giudice a stabilire quale sarà l'equo indennizzo per l'occupazione del bene nel periodo trascorso. E cosa pensi che stabilisca il giudice se non un importo corrispondente ad un normale affitto?

Chi lo dice che deve essere il giudice? In caso di contenzioso tutti i contratti vanno dal giudice....

Chiariamo bene anche il termine subprime, con il quale non si intende assolutamente chi non ha equity e necessiterebbe di un mutuo oltre l'80%.

Il termine subprime era usato impropriamente per definire quello che si rischia di fare con il rent-to-buy come lo intendi tu: poca caparra, basso rischio per l'acquirente con grande rischio per il venditore (il 15% come lo garantisci se manco ti paga più i canoni? Non sarà meglio riceverlo come caparra subito nel caso? ) Quindi vendere casa a chi non potrebbe permetterselo, di fatto... se può permetterselo che versi caparre più congrue al rischio del venditore.


Alla fine tu continui a girare solo intorno ai pregi (ipotetici per quanto fondati su una correttezza di forma e contenuto) del tuo metodo (assolutamente teorici in quanto non c'è storico che ne confermi l'efficacia) e sorvoli sul fatto che TUTTI i sistemi di pagamento differito presentano dei rischi e il tuo da pochissime garanzie ai venditori... inoltre sorvoli sull'immobile e sullo stato nel quale verrà rilasciato, sorvoli sul fatto che un nuovo che è stato usato per un anno non è un nuovo e non lo vendi più come un nuovo, sorvoli sul fatto che con trend in calo un immobile che dai a uno che ti da una somma ridicola che si prende il possesso, non paga imposte, non paga tasse se vuole a un certo punto ci rimane pagando solo la metà (il canone) e tu gli fai causa dicendo che il contratto di locazione è legato alla compravendita (e intanto passano 445 giorni) e questo ti paga un canone (375 euro su un immobile da 150k come da tuoi esempi riportati sotto) che è la metà di quanto vuole il mercato perchè è la parte di canone fissata, sulla quale tra l'altro paghi le imposte...

Il tuo sistema funziona dove uno sfratto è in un mese, non in italia.

Ecco un primo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:



Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro

Acconto iniziale (6%) ......................................... 9.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)

Versamento mensile ............................................ 750 Euro (375 in affitto + 375 "salvati" come acconto)

Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (9.000 acconto iniziale + 13.500 “salvati” in 3 anni)

Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)



Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:



Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 150.000 Euro

Acconto iniziale (3%) ......................................... 4.500 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)

Versamento mensile ............................................ 750 Euro (250 in affitto + 500 "salvati" come acconto)

Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 22.500 Euro (4.500 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)

Importo da saldare al rogito (85%) .................... 127.500 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)



Ecco un secondo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:



Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro

Acconto iniziale (7,5%) ..................................... 15.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)

Versamento mensile ........................................ 833,34 Euro (416,67 in affitto + 416,67 "salvati" come acconto)

Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (15.000 acconto iniziale + 15.000 “salvati” in 3 anni)

Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)



Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:



Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 200.000 Euro

Acconto iniziale (6%) ........................................ 12.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)

Versamento mensile ........................................ 833,33 Euro (333,33 in affitto + 500 "salvati" come acconto)

Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 30.000 Euro (12.000 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)

Importo da saldare al rogito (85%) .................... 170.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)



Ecco un terzo esempio, ipotizzando l'acquisto di un immobile nuovo da un costruttore:



Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro

Acconto iniziale (9%) ........................................ 27.000 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)

Versamento mensile .......................................... 1.000 Euro (500 in affitto + 500 "salvati" come acconto)

Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (27.000 acconto iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)

Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)



Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto di un immobile usato da un privato venditore:



Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 300.000 Euro

Acconto iniziale (7,5%) ..................................... 22.500 Euro (eventualmente finanziabile senza ipoteca)

Versamento mensile .......................................... 1.000 Euro (375 in affitto + 625 "salvati" come acconto)

Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 45.000 Euro (22.500 acconto iniziale + 22.500 “salvati” in 3 anni)

Importo da saldare al rogito (85%) .................... 255.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Ora: ci spieghi come il venditore prende il 15% in caso di inadempienza se io ti pago la parte che riguarda il contratto di locazione già dopo sei mesi o smetto di pagartelo proprio?

Se io pago il canone, quanto tempo passa prima che il modo previsto nel contratto di locazione (il suo esser legato alla compravendita) venga riconosciuto valido da un giudice in caso di contenzioso?

Come vedi ogni contratto presenta lacune, e queste lacune si fanno palesi quando uno cerca di tornare ai tempi del subprime (e quindi ai tempi dove si vendeva a chi non può permetterselo, come uno che ti da 9000 euro su 150k e entra in casa), cercando stavolta scappatoie per agevolare chi compra in modo esagerato rispetto a chi vende… preferisco equilibrio e perdere un affare che farlo accollando rischi troppo grandi solo ad una parte (qualunque) … e me ne frego se siamo in buyer fase, rimango quel che sono pure oggi

 

[AndreaRusso]

Il termine subprime era usato impropriamente per definire quello che si rischia di fare con il rent-to-buy come lo intendi tu: poca caparra, basso rischio per l'acquirente con grande rischio per il venditore (il 15% come lo garantisci se manco ti paga più i canoni? Non sarà meglio riceverlo come caparra subito nel caso? ) Quindi vendere casa a chi non potrebbe permetterselo, di fatto... se può permetterselo che versi caparre più congrue al rischio del venditore.

Caro Ponz, per arrivare a capire la logica commerciale del Rent to Buy devi prima metterti nelle scarpe dei potenziali acquirenti che necessitano di questo strumento. Per un costruttore perdere 10.000 Euro non è la fine del mondo, per una giovane coppia invece si: sono tutti i loro risparmi, non li vogliono e non li devono perdere. Se poi aggiungiamo alla caparra le commissioni di agenzia e le spese notarili per la registrazione e la trascrizione del preliminare la posta in gioco si alza ulteriormente. Ti posso garantire, con l'esperienza di 5 anni, che chi non si sente sicuro della propria posizione lavorativa non si azzarda assolutamente a fare il Rent to Buy!
Detto questo, il rischio, qualore vi fosse, non si manifesta nel primo periodo ma casomai alla fine. Pertanto rientra in una coerente logica commerciale tenere la caparra contenuta ed allineata a quanto effettivamente la gente oggi dispone e consolidare poi la garanzia con i versamenti mensili che il venditore può legittimamente trattenere, assieme alla caparra, in funzione di penale in caso di inadempimento dell'acquirente.
Pertanto i costruttori che pretendono il 15% di caparra fanno ridere i polli, anche perché chi ha il 15%, con l'aiuto di un buon consulente finanziario, il mutuo riesce comunque ad ottenerlo.
Al di la di tutto questo, il Rent to Buy ha un sistema di paracaduti ed ammortizzatori, molto complesso da spiegare (se vuoi vieni ad uno dei miei prossimi seminari) che permette di gestire eventuali situazioni critiche senza danno per le parti e nella massima eticità.
Preciso comunque che, al contrario di quanto tu hai scritto, in caso di inadempimento a quanto previsto nel preliminare, il contratto di locazione prosegue si, ma con il canone pieno (quindi, nell'esempio citato 750 euro e non 375). Non vi è quindi alcun incentivo a restare in affitto.

Alla fine tu continui a girare solo intorno ai pregi (ipotetici per quanto fondati su una correttezza di forma e contenuto) del tuo metodo (assolutamente teorici in quanto non c'è storico che ne confermi l'efficacia)

Lo storico c'è eccome: oltre un centinaio di operazioni sottoscritte in tutte le regioni d'Italia (alcune già concluse con il rogito) senza che i clienti abbiano avuto del contenzioso: detto più chiaramente, STANNO TUTTI PAGANDO PUNTUALMENTE!
Abbiamo avuto solamente tre situazioni critiche e siamo prontamente intervenuti a risolverle: una con la cessione del preliminare ad un terzo soggetto, una prorogando il termine per il rogito di due anni e l'ultima rimodulando ed alleggerendo il piano finanziario che era peraltro stato direttamente concordato tra acquirente e costruttore prima del nostro intervento consulenziale (noi non lo avremmo certo impostato nei termini con cui ci è stato presentato).
Questo risultato non è comunque frutto unicamente della bontà della metodologia adottata; è anche frutto del modo e dell'etica con cui la metodologia è stata applicata: giusto a mero titolo di esempio con l'assistenza costante dei consulenti finanziari, non solo alla fine del programma per ottenere il mutuo, ma già dall'inizio per fare il Credit Test e capire fino a che importo l'acquirente è finanziabile. La corretta pianificazione finanziaria e la pronta assistenza degli "Specialisti del Rent to Buy" nei tre casi critici verificatisi hanno prodotto questi risultati: nessuna compravendita "abortita" e nessun contenzioso.
Questi sono i miei risultati. Al di fuori della mia realtà, si cominciano invece a contare i morti per i disastri creati con gli affitti con riscatto artigianali proposti dai costruttori e da alcuni nostri colleghi. Di questo sinceramente mi dispiace, sia per i mancati acquirenti che per i mancati venditori. Io comunque la mia coscienza ce l'ho a posto, chi invece si è improvvisato qualche rimorso dovrebbe averlo.