Locazione e opzione d acquisto

[Bagudi]

Con questo tipo di trattative si stronca sul nascere il fenomeno del Rent to Buy.....

 

[Brando56]

A questo da come ho letto é meglio lasciar perdere....

 

[sfn]

morale della favola....sti affitti a riscatto, rent to buy, locazioni con opzioni acquisto...sono più facili a dirsi che a farsi...
io stesso, che ovviamente non li ho mai trattati di persona, non ho ben chiaro come funzionino e come si possano eventualmente risolvere tutte ste problematiche fiscali e non ......

 

[Ponz]

morale della favola....sti affitti a riscatto, rent to buy, locazioni con opzioni acquisto...sono più facili a dirsi che a farsi...
io stesso, che ovviamente non li ho mai trattati di persona, non ho ben chiaro come funzionino e come si possano eventualmente risolvere tutte ste problematiche fiscali e non ......

E le garanzie per il venditore si basano su una efficienza negli sfratti che non c'è in italia, inoltre le banche se ne fregano altamente se tu hai pagato i canoni regolari, puoi scrivere anche l'ave maria sui contratti, alla fine la morosità incolpevole.... solo la vendita con riservato dominio ti permette in caso di morosità incolpevole di guadagnare qualche mese di pratica e non da problematiche fiscali permettendo anche di smetter di pagare tasi-ICI e di comprare (per il venditore) una prima casa...

Chi ha interessi a promuoverla può dire ciò che vuole, ma non c'è storico giurisprudenziale per certi tipi di vendita che garantisca un funzionamento liscio in caso di problemi, e affidarsi al diritto non conviene (5 anni di stallo). Ai miei clienti per ora solo contratti tipici con forte storico adeguato per avere certezze (quindi riservato dominio, con clausola risolutiva espressa per evitare problemi di tassazione esagerata in caso di risoluzione), le avventure le lascio agli altri, se fossero soldi e case mia potrei anche avventurarmi, ma con la roba altrui mi piace scherzare poco e scegliere soluzioni ciò che posso garantire avere uno storico)

 

[AndreaRusso]

Altolà ragazzi, fino adesso abbiamo parlato di affitto con riscatto inteso come locazione con opzione di acquisto, di cui ho puntalmente evidenziato l'assenza di garanzie per l'acquirente.
Il Rent to Buy è un'altra cosa, prevede le massime garanzie per entrambe le parti e si basa su una filosofia win-win: si paga un affitto sostanzialmente dimezzato rispetto ai valori di mercato e finalizzato a far recuperare al venditore il danno che riceve per vendere con il Rent to Buy, ovvero il fatto che si paga lui l'IMU e tutte le altre eventuali tasse relative alla proprietà e paga ulteriori interessi alla sua banca per prolungare la durata del mutuo cantiere. Una volta pagato il disturbo con la locazione, l'acquirente può e deve pretendere il prezzo corretto di mercato, lo stesso che sarebbe stato applicato in una compravendita tradizionale.
Qui si era invece parlato di un affitto con riscatto dove tutti i canoni di locazione vengono poi scalati dal prezzo: per questo presumo che il prezzo sia gonfiato e se Brando56 si presenta come acquirente tradizionale può ottenere un forte sconto.
Ti chiedo Brando56, l'affitto con riscatto l'hai chesto tu o te l'hanno proposto loro? Vorrei capire meglio perché non accettano di abbassare il prezzo...

 

[agenzialeonardo]

Qualcuno di voi ha un'esempio reale di contratto Rent to Buy?
Lo puoi allegare?
Grazie!

 

[AndreaRusso]

A Ponz, che sostiene con ardore la "vendita con patto di riservato dominio", faccio presente che questa formula non è idonea a risolvere le problematiche che vengono normalmente risolte con il "Rent to Buy", ovvero agevolare l'acquisto a chi ha bisogno di tempo per innalzare il proprio livello di equity (Rent to Buy "di leva finanziaria") o a chi ha bisogno di tempo per alienare l'immobile in cui vive ed intestarsi il nuovo come prima casa (Rent to Buy di flessibilità).
Ora, nella vendita con riserva di proprietà si fa subito il rogito, in cui è prevista la clausola risolutiva espressa ed è previsto che la proprietà si trasferisce definitivamente solamente con il pagamento dell'ultima rata.
Per chi ha un'esigenza "di leva finanziaria" ci sarà una amara sorpresa quando andrà a chiedere il mutuo, che non verrà più cosiderato come "prima casa" ma "di rifinanziamento": quindi equity ancora più alta e tasso meno conveniente.
Questo contratto non facilita l'acquisto, lo ostacola. E crea i presupposti per un contenzioso.
Per chi ha una esigenza "di flessibilità" che vantaggio ha se deve fare subito il rogito ed intestarsi il bene come seconda casa, perdendo gli sgravi fiscali?
Ed il costruttore è contento di emettere immediatamente la fattura per l'intero importo della compravendita e di iscrivere il ricavo della vendita nel bilancio dell'esercizio in corso al momento della stipula, pagando le relative imposte anche se i soldi li vedrà, se tutto va bene, fra qualche anno?
E' evidente che l'unico soggetto che trae beneficio da questa tipologia è il Notaio, che incassa subito la parcella per l'atto.
Se ne hai abbastanza Ponz mi fermo qui, altrimenti ho ancora molto da dire su questo contratto.

 

[Rosa1968]

Ora, nella vendita con riserva di proprietà si fa subito il rogito, in cui è prevista la clausola risolutiva espressa ed è previsto che la proprietà si trasferisce definitivamente solamente con il pagamento dell'ultima rata.

oltre poi, essendo comunque un contratto traslativo ai fini dell'imposta di registro l'acquirente dovrà pagare tutto subito.

 

[Ponz]

Hai perfettamente ragione, effettivamente.

 

[Ponz]

Per chi ha un'esigenza "di leva finanziaria" ci sarà una amara sorpresa quando andrà a chiedere il mutuo, che non verrà più cosiderato come "prima casa" ma "di rifinanziamento": quindi equity ancora più alta e tasso meno conveniente.
Questo contratto non facilita l'acquisto, lo ostacola. E crea i presupposti per un contenzioso.

Questo invece non mi risulta Le banche fanno i mutui prima casa con riservato dominio, (cari parma parma e piacenza, credito cooperativo confermano tassi prima casa e imposta 0,25.... bugiardi loro...) dietro dichiarazione del cliente che l'acquisto è per la prima casa.

In tutto il rent to buy, si dimentica che non ci sono garanzie per il venditore (e q dire il vero ce ne sono troppo poche in tutte le forme di pagamento differito) e tutto questo pendere per l'aquirente che non rischia praticamente nulla fino a dama ha senso dove gli sfratti sono veloci, non in italia, dove un bene nuovo finisce per esser molto meno nuovo o molto meno in buono stato quando viene liberato. Ecco che il pagamento di imposta piena è ulteriore garanzia dell'impegno da parte dell'acquirente che farà di tutto per arrivare a dama.

Ripeto, preferisco contratti che sono ben collaudati (questo nel caso di usato).

Per il nuovo invece, dalle nostre parti, il rent to buy non viene fatto nel modo proposto da chi lo promuove (canone di affitto di mercato misto rata-canone), ma viene fatto con canoni più elevati (sempre con misto rata-canone) del mercato e caparre consistenti, riducendo di molto la mole di individui che possono farlo (e quindi riducendone anche l'efficacia in termini di rilancio) per mantenere un forte impegno e ridurre i tempi di arrivo alla giusta equity... ma un conto è vendere, un altro far accollare al venditore i rischi simili a chi tempo fa erogava roba sub-prime.

Per chi ha necessità di ricomprare dopo aver rivenduto, da me, si consiglia di vendere prima... ognuno ha il metro di giudizio personale, dove altri vedono possibilità, io vedo imprudenze, i clienti sceglieranno chi seguire.
Quando da noi ci sarà un diritto veloce e sfratti rapidi, ripassate.