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  1. Judgeofchange

    Judgeofchange Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sto pensando in qualità di proprietario dell'immobile di proporre all'eventuale locatario la stipula di una polizza assicurativa sulla casa in cui rientri anche il cosiddetto "rischio locativo", da inserire, in quanto ad onere, direttamente nel contratto. Mi domandavo come l'agenzia delle entrate valuterebbe la cosa e se vi fosse l'obbligo, solo per questo fatto, di effettuare un versamento aggiuntivo, un pò come avviene, nei limiti del paragone, per quanto concerne le fideiussioni o altre forme di garanzia. Grazie per le vostre opinioni.
     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non mi risulta che per le fidejussioni assicurative ci sia alcuna imposta di registro "aggiuntiva" da pagare.
     
  3. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Le fideiussioni assicurative in genere sono tutte bufale.
     
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  4. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alcuni colleghi sono contenti delle formule affitto assicurato che a mio avviso ha come controindicazione il fatto di far stare "comodo" per più tempo possibile l 'inquilino moroso nella tua casa "tanto poi paga l'assicurazione".. Sperando poi che arrivi il rimborso e che non ci metta più del periodo massimo assicurato

    Io preferisco fare terrorismo psicologico in fase di selezione indicando (anche nel contratto con rif. art. CC 1260 e ss.) che in caso di mancati pagamenti il proprietario cederà SUBITO il suo credito alla società recupero credito "mòtemeno" di Gela via della Legnata 1.

    Se cambiassero le condizioni economiche dell'inquilino questi non avrà più come interlocutore un padrone di casa petulante ma un risoluto esattore di una ditta privata.

    Se non paghi non alloggi tranquillamente,
    Capito mi hai?
     
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  5. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
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  6. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Cioe'un factoring pro soluto?
    Ma esiste per un affitto?
     
  7. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non operano su tutto il territorio nazionale ma ci sono alcune piccole società che si occupano anche di questo.

    Ovvio che verresti liquidato con una percentuale bassa rispetto al dovuto, però la cessione ti toglie quella sgradevole sensazione di trovarsi inerte di fronte ad un inquilino che si sente a casa sua.

    un poco come dire:
    "fai pure come se fossi a casa tua, da oggi me ne lavo le mani, quindi non dovrai più rendere di conto a me ma a quei professionisti della riscossione coatta"

    PS
    non è la soluzione a tutti i mali,
    però considero questa soluzione l'alter ego di una "pacifica" assicurazione
    :maligno:
     
  8. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Giustissimo.
    Io alternativamente proporrei nel contratto l uso della pec,obbligatoria ad oggi solo per le societa'
    Con il d.l.90/2014,avere anche il conduttore con la pec accelera la procedura di sfratto.
    E pure il decreto ingiuntivo.
     
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  9. pasqualedf

    pasqualedf Membro Junior

    Privato Cittadino
    Condivido in pieno quanto scritto da key. Diffidi delle agenzie fideiussorie. Nel momento in cui servono, diventono irreperibili. Meglio se richiede una persona fisica con provata solvibilità (con bustapaga, e/c bancario/postale, titoli, bot, ecc.) quale garante contrattuale e non già una persona giuridica.

    Ad ogni modo, in risposta alla Suo quesito, mi pregio rimettere quanto segue.

    IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ED IL GARANTE

    L’art. 4 comma 1-bis del D.L. n. 16/2012 ha apportato una modifica al comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, stabilendo che ai contratti di locazione assoggettati al regime fiscale della cedolare secca, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, non si applicano le imposte di registro e di bollo alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore.
    Pertanto, il pagamento dell’imposta di registro sulle garanzie personali previste in un contratto di locazione rimane limitato al solo regime ordinario.

    Alcuni Esempi: 1.
    Contratto 4+4 in regime di cedolare secca.
    Canone di locazione mensile: € 1.000,00
    Imposta di registro prima registrazione: non dovuta
    Imposta di registro garante persona fisica: non dovuta
    Esempio 2.
    Contratto di locazione 4+4 in regime IRPEF
    Canone di locazione mensile: € 1.000,00
    Imposta di registro prima registrazione: € 240,00 - 2% canone annuo - (codice 115T)
    Imposta di registro garante persona fisica: € 240,00 (codice 109T)
    Il calcolo dell’imposta dovuta sul garante viene effettuato applicando l’aliquota proporzionale dello 0,50% sul canone annuale (non del deposito cauzionale), da versare anticipatamente per l’intera durata contrattuale, con un minimo di 200 euro (ex 168 euro fino al 31/12/2013). Infatti, l’imposta in questione non può essere, in alcun caso, inferiore alla misura fissa stabilita dall’articolo 11 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131/86.
     
  10. Judgeofchange

    Judgeofchange Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie innanzitutto per le gentili e competenti risposte. Ho dunque abbandonato la strada della garanzia assicurativa-fideiussoria optando per un garante personale di cui ho avuto modo di costatare la solidità.
    Nel contratto di locazione mi è stato suggerito inoltre di inserire la seguente clausola:
    "i Conduttori si obbligano a sottoscrivere a loro spese, a partire dalla data del presente contratto e per tutta la durata dello stesso, sull’appartamento locatogli, una polizza assicurativa per la conduzione dell’unità immobiliare, responsabilità civile, incendio, scoppio, ricorso vicini ecc. con compagnia di primaria importanza e di importo adeguato, producendo al Locatore copia della polizza e del successivo pagamento annuale delle quietanze."
    A vostro avviso da parte dell'Agenzia delle Entrate questo tipo di onere potrebbe comportare un "obbligo a contrarre" passibile, al pari di altre forme di garanzia, del pagamento delle spese di registro di Euro 200,00. Lo domando perchè mi è stato espressamente richiesto, con causale 109T, alla voce di "garanzia d'obbligo" ma mi ha lasciato perplesso. Grazie.
     
  11. pasqualedf

    pasqualedf Membro Junior

    Privato Cittadino
    judgeofchange: mi permetto di fare le seguenti osservazioni. Scegliere un buon inquilino e cosa quanto più complicata possa esistere, visto che è un costante e continuo rapporto costituito dai pagamenti mensili del fitto.

    Ciò detto, la cosa essenziale è (essendo impossibile entrare nella testa della gente) optare per un inquilino che, carte alle mano, presenta "solvibilità oggettiva" in caso di morosità o quant'altro. Detto in parole povere: ha uno stipendio da poter aggredire con un d.i. (decreto ingiuntivo) in caso di ogni evenienza.

    La clausola così come da Ella formulata "serve a poco", giacché una volta consegnate le chiavi all'inquilino..."gatta la pesca" rispetto a quello che fanno o faranno. Come glielo impone più?
    Io, p.e., ho avuto persone che non hanno neanche mai pagato i canoni idrici (le bollette dell'acqua) ed ho dovuto comunicare, dopo che mi erano arrivate le cartelle esattoriali, gli estremi alla società erogatrice dei servizi della ditta c/o cui il mio ex inquilino lavorava! Parliamo di canoni idrici mai pagati per anni di ca. 2.500,00 euro!!!
    Quindi, è un'ipotesi poco pratica.

    Diversamente, potrebbe prevedere che prima della consegna delle chiavi dell'immobile si faccia carico il locatario stesso di determinati e precisi adempimenti. In mancanza ed ad una futura data pre-pattuita, prevederà una penale, ex articolo 1382 c.c, che è immediatamente esigibile e quantificata e può, nel caso richiedere contestualmente anche la risoluzione del contratto per (grave) inadempimento di parte conduttrice. Il giudice dovrà soltanto dare il suo "avallo" indipendentemente dal danno arrecato.

    In definitiva, le società fidejussorie sono anche poco "utili", giacché coprono soltanto il primo quadriennio di locazione. E poi cosa accade?

    Meglio rifarsi ad un garante fisico! Nel caso di incendi e/o quant'altro soccorrono gli articoli 1588 e 1590 c.c.

    Cordialità, PDF[DOUBLEPOST=1408958860,1408958820][/DOUBLEPOST]judgeofchange: mi permetto di fare le seguenti osservazioni. Scegliere un buon inquilino e cosa quanto più complicata possa esistere, visto che è un costante e continuo rapporto costituito dai pagamenti mensili del fitto.

    Ciò detto, la cosa essenziale è (essendo impossibile entrare nella testa della gente) optare per un inquilino che, carte alle mano, presenta "solvibilità oggettiva" in caso di morosità o quant'altro. Detto in parole povere: ha uno stipendio da poter aggredire con un d.i. (decreto ingiuntivo) in caso di ogni evenienza.

    La clausola così come da Ella formulata "serve a poco", giacché una volta consegnate le chiavi all'inquilino..."gatta la pesca" rispetto a quello che fanno o faranno. Come glielo impone più?
    Io, p.e., ho avuto persone che non hanno neanche mai pagato i canoni idrici (le bollette dell'acqua) ed ho dovuto comunicare, dopo che mi erano arrivate le cartelle esattoriali, gli estremi alla società erogatrice dei servizi della ditta c/o cui il mio ex inquilino lavorava! Parliamo di canoni idrici mai pagati per anni di ca. 2.500,00 euro!!!
    Quindi, è un'ipotesi poco pratica.

    Diversamente, potrebbe prevedere che prima della consegna delle chiavi dell'immobile si faccia carico il locatario stesso di determinati e precisi adempimenti. In mancanza ed ad una futura data pre-pattuita, prevederà una penale, ex articolo 1382 c.c, che è immediatamente esigibile e quantificata e può, nel caso richiedere contestualmente anche la risoluzione del contratto per (grave) inadempimento di parte conduttrice. Il giudice dovrà soltanto dare il suo "avallo" indipendentemente dal danno arrecato.

    In definitiva, le società fidejussorie sono anche poco "utili", giacché coprono soltanto il primo quadriennio di locazione. E poi cosa accade?

    Meglio rifarsi ad un garante fisico! Nel caso di incendi e/o quant'altro soccorrono gli articoli 1588 e 1590 c.c.

    Cordialità, PDF
     
  12. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Avevo capito bene, richiede una assicurazione sui danni che il conduttore potrebbe causare all'immobile. Se io fossi il conduttore mi offenderei e lascerei lì l'immobile!
    Magari falla tu, sugli impianti.
     
  13. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ma no!
    E'una clausola obbligatoria per i contratti non abitativi.
    Nella pratica non mette paura ai conduttori.
    Meglio se l inosservanza comporta lart 1456 c.c.
    Bravo la niglio cosa e'un solido garante.
     

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